Возврат квартиры покупателю

Оглавление:

Возврат квартиры покупателю

Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через какое-то время после совершения сделки поняли, что жить в этой квартире нельзя. К примеру, продажа состоялась летом, а зимой выяснилось, что в доме не работает центральное отопление. Или дом начал разрушаться, а сразу это было незаметно.

В таких обстоятельствах многие опускают руки: что поделать, сам виноват, что не проверил заранее. Между тем мириться с непригодной для проживания квартирой вовсе не обязательно. Если продавец подсунул вам кота в мешке, плохую квартиру можно вернуть: именно такое решение в конце марта вынес Верховный суд России.

Мнение судей звучит так: если после приобретения квартиры покупатель обнаружил недостатки, которые в момент приобретения были не видны, то покупатель вправе потребовать возврата денег при условии, что недостатки являются существенными и не дают покупателю возможность использовать объект для проживания. Решение Верховного суда существенно повлияет на исход будущих споров с недвижимостью.

Что случилось

В России еще не было таких прецедентов. В судебной практике встречались споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав в случае признания жилого дома аварийным, реже попадались дела арендаторов, которые говорили о том, что им передали ненадлежащие помещения. Большая часть таких дел завершалась поражением арендаторов-истцов.

Рассматриваемое дело — новинка для всех: судов, покупателей и продавцов. Мало кто из покупателей знал, что, приобретая плохую квартиру, деньги за нее можно вернуть. Судя по всему, такая неосведомленность приводила к тому, что люди даже не обращались к юристам, заранее принимая свое фиаско. А зря.

Смелый гражданин Краснодарского края попросил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры ненадлежащего качества, взыскать с продавца уплаченные деньги, расходы на ремонт и планировку квартиры, а также проценты по ипотеке и стоимость страхования квартиры. Кроме того, покупатель просил взыскать также компенсацию морального вреда и судебные издержки.

После резонансного решения Верховного суда дело направили на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Теперь вероятность положительного исхода для истца стала высокой — ведь на его стороне Верховный суд.

Как доказать непригодность квартиры

Главное, что нужно знать перед оспариванием сделки: суд никому не поверит на слово. Судьям потребуются доказательства того, что квартира действительно непригодна для проживания. В качестве доказательства обычно выступает экспертное заключение от сторонней организации. Представители такой организации осмотрят недвижимость и выдадут заключение о состоянии квартиры.

Заказчику придется заплатить за строительно-техническую экспертизу около 10 тыс. руб. — сейчас это средняя стоимость услуг на рынке. На мой взгляд, цена вполне обоснована. Дело в том, что при составлении заключения эксперты руководствуются «Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Это положение утверждено российским правительством.

Важно обратить внимание на то, чтобы в заключении содержались выводы, что квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим или иным установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самой важной формулировкой в таком заключении будет оборот «квартиру нельзя признать жилым помещением».

Если экспертная организация выдаст такое заключение, то покупатель без проблем сможет в суде доказать факт, что приобретенный объект недвижимости не соответствует предъявляемым потребительским качествам.

Как правильно составить договор

При рассмотрении иска суд обязательно изучит договор купли-продажи, в соответствии с которым приобреталась квартира. Самое главное: покупатель будет прав, даже если в договоре не прописаны качества квартиры и ее соответствие нормам жилья. Вы сможете доказать свою правоту, если все доводы в иске основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. На объект недвижимости, каковым является квартира, распространяются все нормы к качеству обычных товаров.

Продавец обязан передать покупателю квартиру с теми качествами и свойствами, которые прописаны в сделке купли-продажи. Поэтому важно основательно подойти к формулировкам договора и указать в нем состояние всех видов коммуникаций, систем безопасности, а также соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам, установленным к жилым помещениям. Практика показывает, что обычно покупатель забывает про такие нюансы, а продавцу, естественно, это не нужно. Не поленитесь включить соответствующие пункты в договор.

Впрочем, даже если договор уже подписан и состояние квартиры в нем отдельно не отражено, шансы покупателя признать сделку недействительной остаются. В этой ситуации у продавца сохраняется обязанность передать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Продавец обязан соблюдать требования к качеству товара независимо от того, прописаны они в договоре купли-продажи или нет.

И еще совет. В договоре купли-продажи нужно прописать условие о том, что продавец будет нести ответственность, если скроет недостатки квартиры, о которых он знал и намеренно не сообщил покупателю. В суде этот аргумент сработает.

Как определить качество квартиры

На самом деле, законодатели заранее позаботились об обманутых покупателях — задолго до выхода последнего постановления Верховного суда. Просто прежде мало кто знал, как пользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением». Покупатель, который решил оспорить сделку купли-продажу квартиры, может оперировать следующими доводами:

1. Несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин. Это небезопасно.

2. В квартире обязательно должен быть свет, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, газ, водоотведение. Все эти системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологической требованиям.

3. Вентиляция должна быть такой, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.

4. В квартире должен быть допустимый уровень шума и вибрации.

5. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.

6. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

7. Концентрация вредных веществ в квартире не должна превышать предельно допустимых концентраций для воздуха, установленных в соответствующих законах регионов.

Это лишь некоторые требования, которым должна соответствовать квартира. В правилах также прописаны условия о допустимом уровне звука, шума, интенсивности электромагнитного излучения, напряженности переменного электрического поля и другие детали. Там же даны отсылки на технические законы, которые в деталях прописывают все нормативы. Внимательное изучение документа позволит выбрать именно те недостатки, которые обнаружены в конкретной квартире, и составить исковое заявление, опираясь на точные названия нарушений.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Как безопасно купить квартиру

И при покупке жилья в новостройке, и на вторичном рынке есть риск остаться у разбитого корыта – но этого можно избежать.

Когда в кошельке наконец-то есть сумма, которая приближает к покупке заветного жилья, начинаются сомнения, — купить квартиру на вторичном рынке или в новостройке? И дело не только в расположении, возможности перепланировки и качестве коммуникаций: многие боятся стать жертвой мошенников или недобросовестных застройщиков, и в итоге остаться и без квартиры, и без денег. Как купить жилье без риска оказаться у разбитого корыта — читайте ниже.

КВАРТИРА НА БУМАГЕ

Многие отдают предпочтение покупке квартиры в новых домах. И неудивительно, ведь в этом есть два существенных плюса. Во-первых, вы можете сделать все «под себя» (сантехника, добротные трубы, умные радиаторы отопления и энергосберегающее оборудование, счетчики воды и тепла по последнему слову техники и т.д.).

Во-вторых, стоимость квадратного метра на первичном рынке дешевле, а значит, появляется возможность купить больший метраж за те же деньги. Особенно это касается домов, строительство которых не завершено на момент сделки. Рассмотрим подробно этот вариант, поскольку благодаря своим преимуществам он очень популярен среди украинцев. А между тем именно он имеет больше всего недостатков.

И главный состоит в том, что уплатив деньги, человек становится лишь инвестором (дольщиком) строительства, а не хозяином собственной квартиры. Это серьезный риск, так как объект может оказаться недостроенным вовремя или вообще будет заморожен из-за мошенников, которые изначально не планировали сдавать дом в эксплуатацию. Только знание действующего законодательства, проверка документов застройщика от А до Я и грамотное заключение договоров может уберечь покупателя от покупки кота в мешке.

Под лупой адвоката

Перед сделкой нужно проверить информацию о том: кто застройщик, сколько времени он работает на рынке, сколько он сдал объектов, историю их возведения, наличие-отсутствие судебных исков против застройщика, а также его финансовое состояние (не близок ли он к банкротству).

После этого предстоит посетить отдел продаж и проверить следующую документацию:

  • регистрационные документы компании;
  • лицензию на строительные работы (с указанием целевого назначения);
  • правоустанавливающие документы на земельный участок (лучше, если он в собственности застройщика, а не арендован);
  • договор генерального подряда;
  • документы о создании фонда финансирования строительства (фонда операций с недвижимостью) и правомерность его создания;
  • разрешение на строительство дома именно на данном земельном участке;
  • проект застройки, одобренный органами архитектурно-строительного надзора;
  • уступка имущественных прав, заключения предварительных, инвестиционных или других договоров;
  • техпаспорт объекта, проект строительства, поэтажные планы и прочее.

Лучше, если с самого начала за проверку берется адвокат, так как увидеть сканы или копии документов недостаточно. Полученную информацию нужно изучить, проанализировать, сопоставив все факты, и добиться соблюдения интересов инвестора в договоре (нотариус от застройщика все равно «играет» на стороне застройщика).

К примеру, нередко покупателю предстоит оплатить разницу между фактической площадью и той, которая указана в документах. Может оказаться, что в процессе строительства площадь вашего жилья увеличилась, а поскольку вы уже сделали вклад, то другого выхода, кроме как оплатить новоявленные метры, у вас нет.

Застройщик не всегда честно поступает в таком случае, и часто сдирает за «бонусную» жилплощадь завышенную цену. А погрешность иногда оказывается в 10 кв. м и даже больше, в итоге сумма доплаты за нее нарисовывается просто космическая.

Поэтому необходимо проконтролировать, чтобы в договоре была указана максимальная разница (это не более 2 кв. м), за которую доплатит клиент. Причем по заранее оговоренной адекватной цене.

Иногда инвестор — покупатель квартиры — приходит к застройщику через брокера. Бытует мнение, что якобы он обеспечит безопасность сделки. Увы, это не всегда так. Нет никакой гарантии, что проверку документов действительно добросовестно и качественно проведут. Как и уверенности в том, что агентство недвижимости понесет ответственность в случае нарушения прав его клиента.

Утром — деньги, вечером — стулья

Деньги вносятся в кассу компании застройщика либо же уплачиваются через банк. При этом, несмотря на скидки при полной оплате, лучше перестраховаться и не вносить 100% стоимости — это необходимо согласовать и указать в договоре о инвестировании в строительство. Если все же объект окажется проблемным, то хоть какую-то сумму покупатель сбережет.

После сделки у него на руках должны остаться документы, подтверждающие полную оплату или внесение стартового взноса, договор о купле-продаже недвижимости, заверенный застройщиком и покупателем (неотъемлемая часть договора — график платежей) и ключи от квартиры, — даже если дом еще не завершен, ключи уже должна быть.

Несмотря на то, что некоторые застройщики прописывают в договоре возможность возврата средств, на практике, если инвестор передумал совершать покупку, это сложно реализовать. Любой застройщик уже давным-давно вложил ваши деньги, и в лучшем случае вам, как инвестору, предложат перепродажу или переуступку (когда предлагается уступить все права и обязанности другому инвестору и таким образом вернуть вложенные деньги).

ПЛАТИ И ЖИВИ!

Приобретение жилья на вторичном рынке имеет больше преимуществ. Вы видите, что и у кого покупаете, можете сразу въехать и быть полноценным хозяином. Но риски в таком случае тоже есть.

Например, продавец может оказаться мошенником, предъявить поддельные документы, могут появиться люди, которые имеют какие-то права на квартиру уже после того, как вы отдали за нее деньги или же за ней обнаружится судебный шлейф.

Дабы избежать неприятностей, покупатель должен потребовать у продавца такие документы:

— паспорт и справку о присвоении ИИН;

— правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследства, решение суда, договор о разделе имущества, доверенность на осуществление сделки);

— справку из паспортного стола о количестве прописанных жильцов по форме-3;

— экспертную оценку недвижимости;

— справку о наличии-отсутствии долгов за коммунальные услуги;

— согласие супруга-супруги на продажу (вне зависимости от совладения);

— разрешение опекунского совета, если в квартире живут несовершеннолетние и/или малолетние дети.

Помимо этого необходимо проверить по реестрам легитимность предыдущих сделок с данной недвижимостью.

Ну и нельзя не остановиться на способах оплаты покупки квартиры. Это может быть перевод денег на банковский счет, при этом продавец платит налог 5-15% цены жилья и оценку недвижимости, а потом еще пополам с покупателем 1% госпошлины, 1% пенсионного сбора и 1% комиссии нотариусу. Можно осуществить сделку и через договор дарения. В этом варианте налоги меньше, но рисков больше — даритель может передумать/оказаться аферистом и начать оспаривать договор в суде.

После заключения сделки на руках у покупателя должны остаться:

  • документ, подтверждающий полную оплату;
  • договор купли-продажи недвижимости, заверенный сторонами и удостоверенный нотариусом;
  • техпаспорт на квартиру;
  • ключи от нее.

Главное же, что какой бы вариант вы не выбрали, необходимо быть предельно внимательным, изучить каждую запятую всех документов и лучше не экономить на адвокате. Ведь на кону стоит не только немалая сумма, но и мечта — мечта о счастливой жизни в собственной квартире.

Присоединяйтесь также к группе ТСН.Блоги на facebook и следите за обновлениями раздела!

Как расторгнуть договор купли-продажи жилья?

Поговорим о вопросах, которые возникают в процессе сделки и дают право её расторгнуть в договорном или судебном порядке.

Три причины для расторжения договора

Договор купли-продажи квартиры требует регистрации в госорганах. Одна из причин расторжения — ошибки со стороны чиновников. Если проблемы возникают по вине сторон, лучший вариант решения проблемы — по обоюдному согласию. Сложный, дорогой и нервозный вариант — расторжение в судебном порядке.

Суд признает сделку недействительной, если истец докажет значительность оснований. Фальшивые документы, давление на детей, участник с ограниченной дееспособностью — веские и достаточные причины расторжения договора. Суд примет во внимание проблемы бытового и личного характера: ответчик был пьян или одурманен наркотиком в процессе сделки; ответчик психически болен; ответчик вел себя агрессивно, угрожал, оказывал давление. Кабальная сделка — еще одна причина расторжения договора.


Расторжение договора по обоюдному согласию требует нотариального подтверждения. Обратите внимание, договор расторжения должен заверять тот же нотариус, который заверил договор купли-продажи квартиры. Вопрос решится в досудебном порядке с большей долей вероятности, если вы будете вежливы и лояльны, своевременно предупредите вторую сторону, обоснуете решение и назначите крайний срок расторжения.


Если участник сделки отказывается расторгнуть договор или бездействует — подайте иск в суд. Удовлетворение иска приводит в силу 1 ч. 216 ст. Гражданского кодекса Украины — стороны обязаны вернуть друг другу ценности, полученные в процессе проведения сделки.

Когда можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Гражданский кодекс Украины (ст. 215, 1 ч.; ст. 203, 3, 5, 6 ст.) регулирует общие правила ведения сделки и основы составления договора купли-продажи. Несоблюдение закона делает сделку и документ недействительным.


Продавец или покупатель имеет право расторгнуть договор, если:

  • содержание противоречит интересам общества и государства, моральным принципам социума;
  • содержание документа противоречит Кодексу или другими нормам гражданского права;
  • нотариус совершил ошибку в процессе заверения;
  • участник проводит сделку под давлением, с ограничением свободы и волеизъявления;
  • сделку совершает недееспособное лицо;
  • сделка родителей или усыновителей противоречит интересам детей;
  • в процессе сделки одна из сторон нарушила закон;
  • сделка не привела к реализации правовых последствий, описанных документом.

?

Основания для расторжения в судебном порядке

Одна из сторон имеет право подать иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным, если:

  • появляются лица, которых выпустили из тюрьмы;
  • появляются неучтенные наследники;
  • одна из сторон совершает мошеннические действия;
  • выявлены подлог или подделка документов;
  • владелец умер в процессе продажи по доверенности;
  • сторона нарушает правила приватизации.

Как продать/купить квартиру без осложнений

Задача владельца — получить деньги в полном объеме. Задача претендента — получить недвижимость и документы, подтверждающие право владения. Лучший совет для обеих сторон — закажите услуги профессионального риелтора.

Самостоятельное изучение Гражданского кодекса, актуального способа нотариальной регистрации, порядка работы аппарата чиновников — полезный, но достаточно рискованный процесс. Участник сделки может упустить единственный момент в цепочке сделки и это сделает договор недействительным.

Настоятельно рекомендуем: подготовьтесь к процессу заранее. Вычитайте профильные темы на форумах. Познакомьтесь с типовыми схемами работы мошенников. Узнайте, как предупредить ошибки или бездействие госаппарата. Скачайте и изучите образцы документов нотариуса. Заранее продумайте несколько сценариев: сделка завершается благополучно; договор приходится расторгнуть по взаимному согласию; вопрос решает суд.

Как обезопасить себя от расторжения

Факт передачи имущественных прав от продавцу покупателю должен быть зафиксирован и документально подтвержден.

В частности, необходимо прописать в договоре:

  • сроки передачи имущества;
  • четкую сумму оплаты;
  • условия расторжения договора.

Таким образом, вы сможете обезопасить себя и с точки зрения покупателя, и с точки зрения продавца. Несмотря на кропотливую детальную подготовку, чтобы быть уверенным в своей правоте – наймите профессионального риелтора или гражданского юриста, эти специалисты помимо прочего проконсультируют обе стороны по поводу сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке и в новостройке и как его расторгнуть по закону.

Если вы купили квартиру в которой оказалось не возможно жить, что делать?

Ненадлежащее качество квартиры: повод или основание для ее возврата? Автор: Людмила Сметанина, юрист адвокатсткого бюро…

Ненадлежащее качество квартиры: повод или основание для ее возврата?

Автор: Людмила Сметанина, юрист адвокатсткого бюро «Казаков и партнеры»

Право покупателя квартиры отказаться от исполнения договора купли-продажи товара ненадлежащего качества (в том числе, квартиры) и потребовать возврата уплаченной за него денежной суммы прямо предусмотрено законом (пункт 2 статьи 475 ГК РФ). Однако анализ судебной практики показывает, что далеко не все споры о качестве проданной квартиры разрешаются в пользу покупателя. Еще одной неприятной неожиданностью могут оказаться «типовые» условия договора купли-продажи с предсказуемо неблагоприятными правовыми последствиями.

Невозможность использования для проживания.

Из буквального толкования пункта 2 статьи 475 ГК РФ следует, что покупателю необходимо доказать существенное нарушение требований к качеству товара. Существенными могут быть признаны неустранимые недостатки; недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь и вновь после их устранения, и другие подобные недостатки.

Верховный Суд РФ в постановлении от 28.06.2012 № 17 указал на следующие условия признания недостатка товара неустранимым:

— недостаток не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению;

— недостаток приводит к невозможности или недопустимости использования данного товара в целях, для которых товар такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец был поставлен в известность при заключении договора.

Качество товара не соответствует условиям договора.

При рассмотрении споров между сторонами о качестве квартиры суды в первую очередь исходят из того, что приобретенная недвижимость должна соответствовать требованиям, предусмотренным договором. Свои выводы суды основывают на статье 557 ГК РФ, в соответствии с которой недвижимость ненадлежащего качества подразумевает под собой несоответствие условиям договора продажи недвижимости о качестве.

Поэтому в договоре купли-продажи следует подробно описать, что подразумевается сторонами под надлежащим качеством квартиры. Иными словами, стороны определяют требования, которым передаваемая недвижимость должна соответствовать.

Если условие о качестве отсутствует.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара законодатель возложил на продавца обязанность передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 статьи 469 ГК РФ). Следовательно, приобретаемая квартира в силу закона должна быть пригодна для проживания в ней, а именно соответствовать требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям, установленным нормативно и предъявляемым к жилым помещениям.

Заявляя иск о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченной стоимости квартиры, необходимо указывать, какие именно строительные нормы и правила нарушены. Также покупателю придется доказать, что обнаруженные в квартире недостатки являются существенными, делающими невозможным нормальное проживание в ней.

Пример: после заключения договора купли-продажи квартиры покупатели (истцы по делу) выяснили, что дом, где расположена приобретенная квартира, является общежитием, и в результате ранее проведенной реконструкции к квартире были присоединены общие туалеты, из которых была сделана кухня. Над кухней расположены места общего пользования секции комнат N, а именно 2 санузла и умывальная комната, в нарушение СНиП 31-01-2003. Кроме того, в кухне недостаточная вентиляция в нарушение СНиП 2.08.01-89. В представленных ответчиками документах эти сведения отсутствовали.

Суды удовлетворили иск в полном объеме, указав на существенный характер заявленных истцом и подтвержденных заключением судебной экспертизы недостатков.[1]

О типичных ошибках типовых договоров

Во многих типовых договорах купли-продажи и актах приема-передачи содержится условие о том, что покупатель удовлетворен качеством приобретенной квартиры. Неблагоприятные последствия включения в договор данного условия для покупателя проиллюстрируем на конкретном примере судебной практики.

Покупатель обратился в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных за квартиру денежных средств.

Суды в удовлетворении заявленных требований отказали, поскольку в договоре купли-продажи и акте приема-передачи указано, что покупатель удовлетворен качеством приобретенной недвижимости.[2]

Еще одной типичной ошибкой покупателя квартиры является указание в договоре на то, что квартира перед приобретением осмотрена сторонами и признана пригодной для проживания.

Московский городской суд при рассмотрении аналогичного дела в Определении от 02.02.2016 N 4г-0507/2016 указал, «…спорная квартира была предварительно осмотрена покупателями, истец имела возможность получить сведения о «…» проведении капитального и текущего ремонта квартиры, при этом специальных условий относительно качества спорной квартиры в договоре купли-продажи от 08 сентября 2014 года не содержится.».

При рассмотрении требований об отказе от исполнения договора купли-продажи суды руководствуются статьей 477 ГК РФ. Согласно положениям указанной статьи недостатки товара могут быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. Пропуск установленного законом двухгодичного срока являются основанием для отказа судом в удовлетворении требований покупателя.

Из Определения ВАС РФ от 24.02.2010 N ВАС-1827/10 по делу N А50-11262/2007: «…недостатки должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю…Обществом не представлены доказательства того, что ранее, до истечения двухлетнего срока, им были обнаружены недостатки приобретенного имущества.».

При этом следует отметить, что статья 477 ГК РФ является диспозитивной, то есть предоставляет сторонам возможность согласовать в договоре иные сроки обнаружения недостатков переданного товара. Это необходимо учесть при оформлении документов.

Если выявленный в квартире недостаток является устранимым, то требовать возврата его выкупной стоимости покупатель не вправе. Однако, если при заключении договора купли-продажи продавец не сообщил о наличии данного недостатка, то по своему выбору покупатель квартиры может потребовать соразмерного уменьшения покупной цены[3], безвозмездного устранения продавцом выявленных недостатков либо возмещения уплаченных за ремонт денежных средств[4].

Недостатки в общем имуществе

Недостатки приобретенной квартиры, делающие ее невозможной для проживания, могут быть обнаружены не только в изолированном жилом помещении, но и в общем имуществе (в том числе, крыша, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты). Могут ли при названных обстоятельствах собственники квартир требовать с продавца компенсации убытков за проведенный ремонт?

Позиция судов о последствиях передачи общего имущества ненадлежащего качества до недавнего времени была спорной. На право покупателя взыскать с продавца убытки, понесенные в связи с устранением недостатков общедомового имущества, указал Верховный Суд РФ в определении от 28.02.2017 N 303-ЭС16-21454.

[1] Апелляционное определение Брянского областного суда от 02.08.2016 N 33-3341/2016 по делу N 2-30/2016

[2] Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 15.11.2016 по делу N 33-29439/2016

[3] Апелляционное определение Ростовского областного суда от 23.11.2015 по делу N 33-18014/2015

[4] Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 21.04.2015 по делу N 33-3563/2015

Как провести расторжение договора купли-продажи квартиры?

Расторжение договора купли-продажи квартиры – это процедура, которая требует знания множества тонкостей закона. По общему правилу расторгнуть договор купли-продажи квартиры, как и любой другой недвижимости, по инициативе лишь одной из сторон – запрещено, но и в этом случае есть исключения.

Расторжение договора: общая характеристика

Расторжение любого договора – это полное прекращение его действия и завершение каких-либо правовых отношений между сторонами. Тем не менее, одной воли покупателя или продавца для отмены сделки будет недостаточно. Прекратить действие такого договора можно только по согласию другой стороны или через суд. Также закон обязывает проводить расторжение договор в той же форме, в какой он изначально заключался. То есть это должна быть письменная форма.

Стоит заметить, что на практике отмена договора по взаимному соглашению сторон встречается довольно редко. И продавцу квартиры, и ее покупателю также нужно усвоить, что они не могут требовать возращения чего-либо, что уже было исполнено по обязательству до момента отмены сделки, если он не предусмотрели в договоре другой порядок. К примеру, если продавцу был передан аванс, то он возврату не подлежит, даже если все правовые отношения по договору купли-продажи прекращаются.

В каких случаях можно отменить действие сделки?

В ст.450 ГК РФ указаны условия, на основании которых возможно проводить изменения или расторжение договора как купли-продажи, так и множества других сделок. А именно действие соглашения может прекращаться только при серьезных нарушениях условий договора другой стороной или в некоторых иных случаях, что предусмотрены законом или непосредственно договором.

Под серьезными нарушениями подразумевается такое действие одной из сторон, когда другая из них получает существенный ущерб. Другими словами, если продавец или покупатель лишается того, на что он мог рассчитывать при заключении сделки. К таким нарушениям, к примеру, можно отнести:

  1. Отказ от оплаты. Если договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, но продавец так и не получил оплату за квартиру.
  2. Отказ от выселения из квартиры и снятия с регистрационного учета. Данное обязательство, естественно, может нарушаться только со стороны продавца.

Непредвиденные обстоятельства

Есть еще и другое условие, когда договор прекращает свое действие – изменение обстоятельств, из которых стороны изначально исходили и не могли предположить о наступлении других обстоятельств. То есть получается, что вина у участников сделки отсутствует, но какие-то внезапные события не дают возможности заключить соглашение. Считается, что такие случаи наиболее распространенные в судебной практике. Подобных прецедентов можно привести множество.

Например, продавец и покупатель договорились по всем моментам и заключили договор купли-продажи. Продавец дал покупателю гарантию, что на данное житье не существует никаких обременений, на него больше никто не может претендовать, оно не находится в залоге и т.д. В тоже время после совершения сделки, появляется вдруг родственник продавца, который, допустим, досрочно вышел из тюрьмы. Ранее, еще до приговора суда, этот гражданин был зарегистрирован в этой квартире и постоянно в ней проживал. Так как жить ему негде, он решает снова через суд добиться возможности проживать в ранее занимаемом жилом помещении. По судебному решению бывший заключенный снова получает право пользоваться и прописаться в данной квартире. Конечно же, если бы покупатель знал о таком обстоятельстве, то не приобретал бы такое «проблемное» жилье. В таком случае он может требовать отмены всех взятых на себя обязательств.

Недействительность сделки

Для начала хотим отметить, что расторжение и признание соглашения купли-продажи недействительным – это совершено разные основания для прекращения договорных обязательств. Тем не менее, итог и при одной, и при другой процедуре будет один – договор прекращает действовать, обязанности сторон теряют свою актуальность. Кроме того, отличаться будут и последствия, если сделка будет признана недействительной, то виновная сторона должна будет вернуть все полученное по договору купли-продажи квартиры и очень часто еще и компенсировать причиненный своими действиями ущерб (ст.167 ГК РФ). В частности, суд может признать недействительным контракт если:

  • он нарушает нормы закона или иного нормативного акта;
  • покупатель или продавец оказался недееспособным или ограничено дееспособным;
  • договор был заключен за участием лица, которое не могло руководить своими действиями. Несмотря на свою схожесть с предыдущим пунктом, здесь есть существенная разница. Имеется в виду, что человек не мог осознавать свои действия только в определенный период – во время подписания договора. В целом он психологически здоровый, но, к примеру, он мог потерять контроль над собой вследствие употребления наркотиков, алкоголя, в результате пожилого возраста, травмы и т.д;
  • одна из сторон соглашения – несовершеннолетнее лицо. В некоторых случаях, если суд установит, что сделка была заключена без нарушения прав такого гражданина, она может быть признана законной;
  • договор был заключен посредством угрозы, обмана, насилия, сговора или иных тяжких обстоятельств. Стоит учесть, что если имел факт мошенничества, то признать сделку купли-продажи квартиры в суде недействительной будет достаточно тяжело. Кроме того, необходимо обращаться не только в суд, но и в полицию, где должны возбудить уголовное дело на виновных лиц;
  • сделка является мнимой (совершается без создания каких-либо юридических последствий) или притворной (заключается, чтобы прикрыть другие правоотношения).
  • в некоторых других случаях.

Продажи квартир организациями

Отдельно стоит акцентировать внимание на сделках, где продавцом квартиры является организация. Если выяснится, что у такой фирмы неправильно оформлены уставные документы, то такой договор тоже может признаваться недействительным. К примеру, если контракт подписывает неуполномоченное лицо или он зарегистрирован без одобрения учредителей, такую сделку, скорее всего, аннулируют.

Расторжение договора до госрегистрации

Отменить договор по продаже квартиру будет намного проще, если государственная регистрация перехода права собственности еще не проводилась. Таким образом, квартира будет считаться владением продавца, который может потребовать расторжения сделки с меньшим риском для себя. Если покупатель или продавец потребует отменить договор, и стороны достигнут обоюдного согласия, то им нужно будет подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи.

А если регистрация уже произведена?

Более проблематично будет вернуть имущество в случае, когда квартира уже была передана покупателю. Если к покупателю перешло право собственности на жилье, то досрочно отменить сделку можно только при определенных ситуациях, которые прямо предусмотрены договором или законодательством. Гражданский кодекс гласит, что провести государственную регистрацию соглашения по поводу аннулирования договора можно только в период, когда договор еще действует. То есть после полного исполнения обязательств и истечения срока сделки, расторгнуть договор не получится. Данное правило в целом относится ко всем сделкам по поводу недвижимости.

Если же сделка была выполнена частично и государственная регистрация перехода полномочий на квартиру уже проведена, то само по себе расторжение договора не подразумевает возврата имущества. Чтобы иметь возможность вернуть все, что было передано согласно контракту по купле-продаже, данное условие необходимо прописывать либо первоначально в договоре, либо уже в соглашении о расторжении сделки.

Досудебный порядок

Как уже было указано, расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно по обоюдному согласию, не обращаясь в судебные инстанции. Более того, подать иск о расторжении договора купли-продажи можно только после получения отказа от второго участника сделки. Если он откажется от отмены договора, тогда можно обращаться в суд. На ответ у другой стороны есть срок 30 дней, если в договоре не было указано другое время. Если ответа не последует или вы получите отказ, придется только судиться.

Расторжение через суд

Если расторгнуть сделку по соглашению сторон не получилось, можно приступать к составлению иска. Очень часто, подавая иск, истец делает серьезную ошибку – требует расторгнуть договор, но при этом упускает из виду, что просить также нужно и возврата имущества. Суд может выносить решение лишь в рамках тех требований, которые заявил истец. Следовательно, судья выносит решение о прекращении действия купли-продажи, но судьба переданного уже имущества не решается. В Гражданском кодексе указано, что если была проведена регистрация смены права на жилье, то само по себе решение суда про расторжение сделки не может послужить причиной для прекращения полномочий у покупателя пользоваться и распоряжаться квартирой.

В такой ситуации, чтобы не остаться у «разбитого корыта», продавцу придется снова подавать в суд с требованием о возврате недвижимости. А это опять потеря времени и нервов. Поэтому очень важно включать в иск одновременно два требования:

  • расторжения договора (с указанием оснований для этого);
  • возращение всего переданного имущества;
  • если нарушения одной из сторон являются существенными, можно требовать также возмещения убытков, морального вреда.

Типичные ситуации

Очень часто стороны по договору купли-продажи жилья указывают пункт о том, что деньги будут оплачены только после регистрации смены собственника объекта недвижимости. Таким образом, продавец сильно рискует. В случае если покупатель вдруг откажется от оплаты, получить назад квартиру будет возможно, но очень проблематично. В таком случае продавец имеет полномочия не только требовать оплату за квартиру, но и основании ст. 395 ГК РФ ему дано право на получение от покупателя процентов, а также сумму убытков (если такие были понесены). Данное правило регламентируется Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

Если же покупатель еще не оплатил, но и не получил права на квартиру, то у продавца есть два варианта: или отказаться от договора, или требовать оплаты.

Как обезопаситься продавцу?

Чтобы избежать нежелательных последствий, нужно в первую очередь быть предельно внимательными при составлении договора. Желательно в соглашении закрепить следующие:

  • возможность расторжения сделки купли-продажи, если стороны (или одна из сторон) не выполнят возложенные на них обязательства;
  • пункт о сроке передачи денежных средств – до или после проведения процедуры регистрации перехода право собственности на жилое помещение.

Гарантии для покупателя

По закону факт передачи квартиры покупателю должен фиксироваться в таком документе, как передаточный акт или иной документ, который будет свидетельствовать о факте передачи. По закону квартира будет считаться переданной после подписания передаточного акта и вручения имущества. В тоже время конкретного срока для передачи объекта недвижимости продавца покупателю не установлено. В ГК РФ есть лишь понятие «в разумный срок». Данный определение является весьма условным, поэтому лучше всего предусмотреть срок для передачи квартиры в договоре. Если продавец не выполнит условия о передачи, покупатель может требовать этого от него в принудительном порядке или просить возмещения убытков.

В завершение

Ввиду всего выше указанного можно сделать вывод, что расторжение договора купли-продажи квартиры – сложный, но вполне реальный процесс. Оснований для прекращения сделки на покупку квартиры существует немало, но тем не менее, нарушения закона еще следует доказать, что часто бывает довольно трудно. Лучше всего заранее предотвратить негативные последствия.(Подробнее см. Как избежать обмана при покупке и купить квартиру без риска? и Как провести грамотное оформление сделки купли-продажи квартиры?). Очень ответственно подойдите к заключению такой крупной сделки. Особенно обращайте внимание на сроки, условия предоставления недвижимости и денежных средств, обязанности и ответственность сторон. Также обязательно включайте в договор сведения о возможности и условиях расторжения договора. Чем подробнее будет указано о порядке прекращения действия соглашения, тем легче потом доказывать свою правоту.

Какие документы нужны для регистрации права собственности?

Какие документы выдают после регистрации права собственности?

Как узнать, кто собственник квартиры?

Регистрация прав на недвижимость: через нотариуса быстрее

Как нотариусы обеспечивают безопасность купли-продажи квартиры с 1 июня

Избежать обмана при расчетах за недвижимость помогут нотариусы

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Если же такого условия в договоре нет, то в силу п. 2 той же нормы продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В случае нарушения продавцом условия о качестве товара, вы как покупатель вправе отказаться от договора купли-продажи и потребовать у продавца вернуть уплаченную вами сумму (ст. 557, п. 2 ст. 475 ГК РФ). Теоретически вы можете просто обратиться к продавцу с письменной претензией, но шансы на то, что он согласится с вашими требованиями, ничтожно малы, поэтому, скорее всего, решать проблему придется через суд.

Итак, в данном случае речь идет о жилом помещении, то есть следует рассматривать вопрос о пригодности его для проживания. Так, согласно п. 2 ст. 10 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений (закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ) здание должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы обеспечивались безопасные условия для проживания и пребывания человека в нем, в том числе по показателю качества воздуха (подп. 1 п. 2 ст. 10).

Требования к качеству воздуха в жилых помещениях установлены СанПиН 2.1.2.2645-10 (утверждены постановлением Главного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64): согласно п. 4.10 СанПиН концентрация химических веществ в воздухе жилых помещений при вводе зданий в эксплуатацию не должна превышать среднесуточных предельно допустимых концентраций (ПДК) загрязняющих веществ, установленных для атмосферного воздуха населенных мест, а при отсутствии среднесуточных ПДК не превышать максимальные разовые ПДК или ориентировочные безопасные уровни воздействия.

Установить соответствие или несоответствие качества воздуха в доме требованиям СанПиН можно исключительно экспертным путем. У вас есть два варианта:

  1. Обратиться в независимое экспертное бюро, заказать химическую экспертизу качества воздуха в доме, а потом представить заключение в суд.
  2. Сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи дома и одновременно ходатайствовать о производстве химической судебной экспертизы.

На наш взгляд второй вариант предпочтительнее. В обоих случаях вам придется оплатить производство экспертизы. Однако, если вы представите в суд готовое заключение, есть вероятность, что суд сочтет это доказательство недостаточным, и тогда вам придется вновь оплачивать производство экспертизы – уже судебной. Забегая вперед, скажем, что если суд удовлетворит ваши требования, расходы на производство экспертизы могут быть взысканы с ответчика в вашу пользу (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Итак, рекомендуем вам обратиться в суд с иском об отказе от исполнения договора купли-продажи и взыскании суммы оплаты по договору по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 475 ГК. Одновременно с исковым заявлением вам необходимо представить ходатайство о назначении и производстве строительно-химической комплексной судебной экспертизы дома. Если по результатам экспертизы концентрация химических веществ в воздухе будет признана превышающей предельно допустимую, можно будет говорить о продаже товара ненадлежащего качества. Но для возникновения права требовать возвращения уплаченной по договору суммы обнаруженные недостатки должны быть существенными, то есть такими, которые нельзя устранить вовсе или нельзя устранить без соразмерных расходов или временных затрат (п. 2 ст. 475 ГК РФ). Поэтому рекомендуем в ходатайстве о назначении экспертизы поставить на разрешение эксперту следующие вопросы:

  • соответствует ли концентрация химических веществ в воздухе в жилом помещении – доме (адрес) предельно допустимой концентрации по действующим нормам СанПиН?
  • если нет, то каковы причины выявленных недостатков жилого помещения?
  • возможно ли устранение выявленных недостатков?
  • если возможно устранить недостатки, то какова рыночная стоимость их устранения?

Смотрите еще:

  • Частный детский сад оплата материнским капиталом Оплата частного детского сада материнским капиталом Ребенок в семье это не только радость, но и многочисленные финансовые траты. Прекращаешь покупать подгузники и пеленки, приходит черед расходовать средства […]
  • Некоммерческие организации краснодара Гражданский Форум Кубани Государственная регистрация некоммерческих организаций Некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и […]
  • Как написать расписку при покупке дома Пишем по образцу расписку о получении задатка при покупке квартиры При покупке квартиры граждане могут так определить порядок расчетов, что покупатель уплатит продавцу часть договорной суммы в виде […]
  • Сколько стоит оценка имущества при разводе Оценка при разделе имущества Оценка при разделе имущества подразумевает определение его рыночной стоимости. Оценка при разводе выполняется с разными целями. От предназначения результатов оценки зависит и […]
  • Материнский капитал банки челябинск Какие банки работают с материнским капиталом Каждой семье, которая имеет право на получение помощи от государства, предстоит выбор оптимального варианта финансового учреждения. Информация в данной статье […]
  • Права государственного гражданского и муниципального служащего newinspire Права и обязанности государственных и муниципальных служащих Процесс прохождения службы включает в себя реализацию служебных должностных прав и обязанностей, периодическую аттестацию, а также […]
  • Сдача 3 ндфл на возврат сроки Когда и за какие годы подавать документы на имущественный вычет при покупке жилья? Большая часть вопросов от наших клиентов связана со сроком обращения в налоговые органы для получения имущественного вычета, […]
  • Императивная норма гражданский кодекс Диспозитивная норма Диспозитивная норма - правовая норма, которая предписывает вариант поведения, но при этом предоставляет субъектам права возможность в пределах законных средств урегулировать отношения по […]