Продать квартиру в залоге у сбербанка

Оглавление:

Особенности продажи ипотечной квартиры в залоге у Сбербанка

Квартира в ипотеке Сбербанка, даже несмотря на то, что на нее выдано свидетельство о собственности покупателя, находится в залоге, то есть под обременением. Совершить какие-либо действия по распоряжению ей нельзя до момента полной уплаты долга и прекращения действия кредитного договора.

Причины у каждого заемщика по реализации имущества разные, но процедура продажи объекта недвижимости может производится теми же способами.

Среди наиболее часто встречающих проблем в практике, ведущих к необходимости реализовать объект недвижимости, можно выделить:

  • развод и раздел совместно нажитого имущества супругами;
  • расширение жилой площади в связи с увеличением дохода возможность оплачивать ежемесячные платежи в большем размере;
  • размен квартиры на две с выделением каждому дольщику или жильцу отдельной жилплощади;
  • невозможность гасить задолженность по ипотечному договору, потеря постоянного места заработка, сокращение;
  • появление иждивенцев, малолетних детей или нетрудоспособных родственников, значительное ухудшение состояние здоровья, которое не позволяет работать в прежнем режиме и др.

Если возможности содержать купленную через банк квартиру нет, то можно реализовать ее или перезаключить договор на более выгодных условиях при применении процедуры рефинансирования.

В практике Сбербанка России используются следующие проверенные методы переоформления имущественных прав, установленные внутренними правилами кредитной организации:

Заемщик получает собственность на квартиру с полным правом распоряжения и реализует объект недвижимость в ходе обычной сделки купли-продажи при отсутствии обременения в виде залога

Вариант достаточно рискованный для покупателя, поэтому такие сделки чаще всего оформляются с участием доверенный лиц, обычно близких родственников. Такая сделка называется продажей долга заинтересованному лицу. Имеет место реализация задолженности по договору

Для использования обоих этих способов требуется предварительное получение разрешения банка. На практике также встречаются схемы, когда уведомление кредитного учреждения требуется.

Например, при применении следующего алгоритма:

  • обращение в банковское учреждение для получения справки об объеме оставшейся задолженности;
  • заключение предварительного договора в нотариальной форме;
  • достижение договоренности о погашении долга за счет собственных средств покупателя, закрытие банковского договора;
  • аренда банковских ячеек для перевода средств в счет задолженности либо оплата наличными средствами или по счету;
  • погасить задолженность может сам покупатель квартиры за счет собственных средств, чтобы не допустить передачу денег продавцу, которые предназначаются в уплату задолженности по ипотечному договору для снятия ограничений;
  • закрывается договор с банком на основании справки о погашении долга, в органах Росреестра ставится отметка о снятии ограничения на распоряжение объектом недвижимости, выдается новое свидетельство о праве собственности на заемщика;
  • со всеми документами необходимо явиться покупателю и продавцу в орган регистрации прав на недвижимость для совершения сделки в обычном режиме без наложения ограничений.

Применимы также такие способы как:

  • погашение задолженности по основному кредиту;
  • закрытие текущих процентов по ипотеке;
  • внесение комиссионных за досрочное погашение долга, если такое условие содержится в тексте договора.

Какие документы нужны для продажи доли в квартире, узнайте тут.

Процедура продажи ипотечной квартиры в залоге у банка Сбербанк

Для оформления продажи недвижимости в ипотеке продавцу следует предпринять следующие действия:

  • найти покупателя, который будет согласен оплатить определенную сумму денег в счет погашения кредита либо взять на себя ипотечные обязательства;
  • заключить предварительный договор, залогом в котором будут выступать средства, переедаемые покупателем в счет погашения кредита для закрытия долга и снятия обременения в виде залога;
  • погашение обязательств перед банком, регистрация собственности;
  • оформление договора купли-продажи недвижимости с покупателем.

При таком решении вопроса квартира будет освобождена от ограничений, наложенных банком и реализована на общих основаниях.

В случаях с переоформлением ипотечной квартиры по схеме с переуступкой права требования необходимо:

  • найти потенциального покупателя;
  • получить разрешение в банке на проведение сделки;
  • составить предварительный договор переуступки права требования, представить его на рассмотрение банковского учреждения;
  • получить справки о наличии задолженности, ее размере и периоде погашения;
  • внесение залога покупателем;
  • оформление договора с новым заемщиком при освобождении от обязательств прошлого должника;
  • регистрация договора и обременения в органах Росреестра.

Возможен также вариант, когда для целей проведения расчетов за ипотечную квартиру предлагается оформление потребительского кредита.

Выясняется сумма для погашения, берется согласие от банка в выдаче этих средств по договору, закрывается ипотека и остается квартира, свободная к продаже без ограничений на распоряжение. Если заем предоставлялся покупателем, то осуществляется переоформление на него имущественных прав.

Необходимые документы

Обязательно предоставляются при оформлении перевода долга или продажи ипотечной квартиры:

  • выписка из ЕГРН об обременениях или их отсутствии на квартиру, в отношении которой выплачен долг по ипотечному договору;
  • ипотечный договор с прошлым покупателем, новая версия для заемщика;
  • свидетельство о собственности на квартиру с обременением на основании кредитного договора;
  • оригиналы паспортов сторон сделки;
  • расписки в получении денежных средств;
  • договор на аренду банковской ячейки;
  • заключение органов опеки и попечительства, если в квартире прописано несовершеннолетнее лицо, подлежащее выселению в связи с переходом права собственности на объект недвижимости;
  • подтверждение полномочий банковского работника, доверенность от организации, заверенная надлежащим образом.

Можно переоформить договор и в другом банке, если к примеру, условия Сбербанка стали невыгодны и другое учреждение предлагает пониженную процентную ставку. Рефинансирование не пользуется популярностью у клиентов банковского учреждения в связи с использованием зачастую государственной поддержки в виде материнского капитала и других мер содействия.

Возможные проблемы

Продажа квартиры в ипотеке создает множество рисков для покупателей и продавца, в их числе:

  1. Большая часть сложностей возникает при оформлении договора с оплатой задолженности за счет собственных средств покупателем. В этом случае при внесении средств банк выдает справку об отсутствии долга и прекращении ипотечного договора, на этом основании снимается ограничение с квартиры, она становится свободной для продажи. Соответственно, покупатель вправе распорядиться ей любым способом, реализовав объект недвижимости также посторонним лицам без предупреждения покупателя. Если даже сторонами заключен договор купли-продажи такая схема может привести к долгосрочному судебному разбирательству в перспективе по возврату выданных средств в счет погашения долга по ипотеке, которые рассматриваются в качестве задатка по основному договору.
  2. При регистрации снятия обременения покупатель обязан нести определенные расходы на установление нового статуса недвижимости.
  3. Если при совершении сделки используется банковская ячейка, то существенный риск продавца заключается в том, что он не может получить доступ к средствам в связи с отказом от регистрации сделки купли-продажи. Покупатель при этом может беспрепятственно вернуть средства. При участии в сделке банка риски минимальны – он сам отправляет документы после перерегистрации права собственности и договора по ипотеке для открытия доступов к ячейкам.
  4. Определенные сложности могут возникнуть, если организована продажа ипотечной квартиры при разводе. Договором со Сбербанком может предусматриваться отсутствие возможности по реализации объекта недвижимости Что в этом случае делать супругам, которые планируют выделить доли и распределить задолженность? В такой ситуации одним из вариантов разрешения проблемы является обращении в банк с заявлением о реализации объекта недвижимости с указанием причины и предоставлением проекта договора купли-продажи с существенными условиями. Учреждение может как отказать, так и принять такую сделку, в любом случае требовать от кредитора ее соблюдения у заемщика нет возможности.
  5. Для продавца в связи с реализацией ипотечной квартиры возникают риски по продаже имущества по цене ниже рыночной с учетом потери средств на процентах и комиссиях, что крайне невыгодно в экономическом плане.

Как выгодно продать квартиру менее 3 лет в собственности? Найдите ответ на этой странице.

Про принудительную продажу доли в квартире через суд читайте здесь.

Видео: Процедура продажи ипотечной квартиры

продажа квартиры, находящейся в ипотеке

Здравствуйте Ольга! Да, продажа квартир из под ипотеки — сейчас не столь уж редкое явление. Если Сбербанк — то, как правило, вначале погашение кредита за счет покупателя, потом снятие обременения, потом регистрация прав на покупателя. В других банках — возможны другие схемы.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Сейчас, как раз идет сделка по продаже загородного дома, под в ипотекой Сбера.
Предварительный договор — задаток — погашение кредита — письмо Сбера о погашении кредита с пакетом документов — регпалата — выписка ЕГРП (НОВАЯ, УЖЕ БЕЗ ОБРЕМЕНЕНИЯ) — все эти действия были произведены с 09-00 до 13-00 в один день. Остается ДКП, ячейка и регпалата по обычной схеме. Есть еще вариант с сохранением ипотеки, но уже на нового собственника. Этот вариант долгий по времени около 1 месяца, и его основа — одобрение нового заёмщика.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Жизнь бывает непредсказуемой, особенно, если речь о долгосрочных перспективах. Покупка квартиры в ипотеку – это сделка, заключённая с банком на годы или на десятки лет. Порой требуется продажа недвижимости, за которую заёмщик пока не рассчитался.

Содержание [Скрыть]

Но как же продать квартиру, которая была куплена в ипотеку от Сбербанка, до окончания выплат по кредиту? Есть способы решения этой проблемы.

Причины для продажи квартиры в ипотеке

Причин для того, чтобы продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть множество. Основными из них являются:

  • неспособность выплачивать ежемесячный взнос (потеря трудоспособности без возможности её подтверждения, увольнение с работы, утрата стабильного источника дохода, увеличение количества иждивенцев и т.п.);
  • смена места жительства заёмщика (переезд из-за работы или по иным причинам в другой город или страну, желание приобретения более подходящего жилья, развод супругов с разделом имущества и т.п.).

Также могут быть и другие причины для того, чтобы жильё, являющееся залогом по договору ипотечного кредитования, было продано. Некоторые заёмщики не знают о том, что есть несколько способов продажи квартиры в ипотеке. Сделать это можно с разрешения Сбербанка или без него.

Как банк относится к таким продажам?

Пока кредит на приобретение квартиры не был клиентом полностью погашен, недвижимость остаётся залогом. Она не является собственностью заёмщика, которую он мог бы продать. Обычно это условие прописано в договоре ипотечного кредитования и регламентируется федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Для заёмщика определяются запреты, ограничивающие продажу его жилья.

Но если причина, по которой клиент хочет продать квартиру, за которую ещё полностью не расплатился, уважительна, то банк может пойти на уступки и снять ограничения. В интересах Сбербанка получение полной суммы задолженности по кредиту. И если заёмщик по каким-либо веским причинам не в состоянии выплачивать свои долговые обязательства, то банк не только предоставит разрешение на продажу залогового жилья, но и поспособствует совершению сделки.

Снятие обременения

Банк снимает его с залогового жилья только, когда долговые обязательства полностью погашены. После закрытия кредита залогодатель (Сбербанк) удаляет регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество). Погасив задолженность по ипотеке, клиент должен сразу же обратиться в банк. Для снятия обременения с квартиры ему потребуются следующие документы:

  • закладная (если она оформлялась) с отметкой об исполнении обязательств;
  • акт приёма-передачи закладной;
  • уставные документы Сбербанка;
  • доверенность на имя заёмщика.

Сотрудники Сбербанка должны связаться с клиентом для согласования дальнейших действий по снятию обременения после того, как все документы будут собраны. Их подготовка занимает 1,5-2 недели. Когда всё уже готово, заёмщик в сопровождении представителей залогодателя подаёт заявление о погашении записи об ипотеке в Росреестр (ЕГРП) или другой уполномоченный орган.

После обращения клиента и предоставления всех необходимых документов запись о погашении ипотеки вносят в течение 3х дней, после чего квартира перестаёт находиться в собственности у Сбербанка. Полноправный владелец квартиры может получать выписку из ЕГРП или новое свидетельство, в котором отметка об обременении будет отсутствовать.

В этом случае заёмщик уже сможет распоряжаться недвижимым имуществом на своё усмотрение.

Как получить разрешение от Сбербанка на продажу?

Продажа ипотечной квартиры возможна по разрешению Сбербанка, если для этого у клиента будет уважительная причина. Он должен обратиться в отделение банка для консультации. Узнав условия, при которых Сбербанк может разрешить продажу залоговой недвижимости, можно начать переговоры о снятии обременения. Но для этого кредитный долг нужно полностью погасить.

Кредит может быть закрыт, а обременение – снято. Заёмщик может отдать всю сумму долга сразу, заплатив процент за досрочное погашение ипотеки. За него это может сделать покупатель залоговой квартиры. Но в таком случае банк, скорее всего, потребует заключения предварительного договора купли-продажи. Целесообразно доверить сотрудникам Сбербанка проведение всей процедуры переоформления недвижимости.

Можно ли продать без разрешения?

Без разрешения Сбербанка также можно продать квартиру. Этот вариант требует некоторой изворотливости и самостоятельного поиска потенциального покупателя, готового ждать, пока вопрос с ипотекой будет решён. Заёмщик должен понимать, что для продажи его недвижимости, следует полностью погасить задолженность перед банком. Ему нужно предварительно узнать, каков остаток невыплаченных кредитных средств, и отталкиваться от этой цифры.

Особенности продажи квартиры в военной ипотеке

В случае если заёмщик решил приобретать квартиру по военной ипотеке, возникают дополнительные сложности при продаже этой недвижимости. Ипотечное жильё находится в залоге до окончания выплат не только у Сбербанка, но и у Минобороны РФ. Военный, согласно договору, должен отслужить 20 лет, после чего обременение с квартиры будет снято.

Если недвижимость нужно продать до окончания срока службы, то средства, полученные по накопительно-ипотечной системе (НИС) для военных, необходимо вернуть. Для погашения долга перед Росвоенипотекой может использоваться материнский капитал. Если же военнослужащий вышел на пенсию на льготных условиях или срок его службы уже вышел, то средства, полученные по программе НИС, возвращать не нужно. Достаточно погасить задолженность только перед Сбербанком – и обременение будет снято.

Способы продажи

Продать квартиру можно, как с участием банка, так и без его разрешения. Но для начала лучше обратиться к сотрудникам кредитного подразделения Сбербанка. Банк может согласиться на продажу заложенной квартиры.

С участием банка риски покупателя и продавца недвижимости сводятся к минимуму. Между сторонами заключается предварительный договор купли-продажи. Покупатель вносит сумму задолженности банку и платит оговоренную сумму продавцу. После этого Сбербанк подготовит документы для снятия обременения с жилья и займётся его переоформлением на покупателя.

Второй способ продажи квартиры с участием Сбербанка – перевод долга на покупателя. Банк может пойти на такую сделку, если у заёмщика сложная финансовая ситуация. Ипотечный кредит переоформляется на покупателя, который выплачивает оговоренную сумму продавцу и продолжает делать ежемесячные взносы банку.

Такой вариант подойдёт, если новый заёмщик будет полностью соответствовать всем требованиям Сбербанка.

Для этого покупатель недвижимости должен представить все необходимые документы, подтверждающие его платежеспособность.

Без участия банка можно продать ипотечную квартиру несколькими способами:

  • взять кредит наличными в Сбербанке или в другом финансовом учреждении в размере суммы задолженности;
  • воспользоваться кредитной программой рефинансирования ипотеки, если есть такая возможность (залогом должна служить какая-то недвижимость, находящаяся в собственности у заёмщика);
  • найти покупателя квартиры, который внесёт аванс за квартиру в размере суммы долга под расписку, через нотариально заверенный договор или через банковскую ячейку.

При желании продать квартиру, находящуюся в ипотеке можно, хоть это и занимает немало времени.

Уплата налогов с продажи

Согласно Налоговому кодексу при купле-продаже недвижимое имущество облагается налогом. Если квартира в собственности заёмщика находилась менее 3х лет, или за прошедший год продажа осуществляется не впервые, то продавец должен заплатить налог в размере 5% от стоимости жилья (даже недостроенного). Если ипотечная недвижимость более 3х лет принадлежит человеку, то он освобождается от уплаты налога.

В чём риски такой продажи?

Не каждый человек решится купить ипотечную квартиру. Эта сделка связана для него со следующими рисками:

  • потеря аванса при отказе продавца продать недвижимость (лучше заверять передачу денег нотариально или делать это через банковскую ячейку);
  • затягивание заключения сделки купли-продажи или отказ в её совершении (потому лучше приобретать ипотечное жильё через банк).

Продавец также рискует. Если банк, через который производились расчёты, обанкротится, то он может потерять свои деньги.

Преимущества и недостатки продажи квартиры в ипотеке

Главное преимущество продажи квартиры в ипотеке – это шанс для заёмщика освободиться при желании от долговых обязательств перед Сбербанком. Если он не хочет переплачивать банку за кредит, то это возможность сэкономить собственные средства. Продав квартиру, заёмщик, таким образом, может даже получить доход от сделки. Основной недостаток продажи ипотечного жилья – это сложность и длительность процесса оформления документов.

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Многие граждане, оформляя ипотеку в банке, не только оценивают свои финансовые возможности, но и пытаются предусмотреть все возможные «повороты» судьбы, поскольку взять взаймы столь огромную сумму на достаточно длительный период – это огромный риск. Но как бы люди не старались, а все предугадать невозможно. Никто не знает, как сложится жизнь и что случится с ним завтра через месяц или десять лет. Приобретая собственное жилье в кредит, вряд ли кто-то задается вопросом, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка, поскольку никто не станет залезать в долговую яму для того, чтобы вскоре избавиться от купленной недвижимости.

Можно ли продать квартиру в залоге

Причин для продажи квартиры, которой только недавно обзавелись и еще не успели выплатить ипотеку, существует предостаточно. Это может быть расторжение брака, переезд в другой город или страну, ухудшение финансового положения в связи с увольнением с работы и т.д. Независимо от причины продажа недвижимого имущества является единственным выходом из положения, и становится актуальным вопрос, а возможно ли это в принципе и как это осуществить.

Квартира, взятая в ипотеку, является залоговой, то есть на нее оформлена закладная, которая хранится в банке, что несколько ограничивает возможность распоряжаться ею до полного погашения задолженности. Но не стоит полагать, что закладная на квартиру исключает ее продажу до закрытия кредита. Отчуждение недвижимого имущества в данном случае вполне реально, причем на вполне законных основаниях. Главное, соблюсти некоторые требования и условия банка.

Согласование продажи с банком

Самым надежным и верным решением в данной ситуации станет обращение в банк за консультацией. Для этого:

  1. Необходимо лично явиться в отделение Сбербанка, имея при себе все документы (договор ипотечного кредитования, копия закладной на квартиру, документы, удостоверяющие личность и др.).
  2. Обратиться к специалисту отдела кредитования.
  3. Четко изложить цель своего визита.
  4. Поинтересоваться о наличии возможности продать заложенную квартиру.
  5. Узнать, нет ли каких ограничений на досрочное погашение ипотеки.

Досрочное погашение ипотеки

После того, как банковский сотрудник проконсультирует по интересующим вопросам, можно будет отталкиваться от полученных сведений. К примеру, отличным вариантом, если есть такая возможность, является именно досрочная выплата по кредиту с последующим снятием обременения с квартиры. Но не у всех есть нужная сумма для покрытия долга.

Разумеется, банку более выгодно, чтобы клиент выплачивал ипотеку согласно установленному графику платежей, а не гасил долг досрочно, ведь при таком раскладе кредитное учреждение немало теряет на процентах. Но, несмотря на это, банк не препятствует досрочному погашению кредита, поскольку риск того, что клиент вовсе не выплатит задолженность, намного выше, чем потеря процентов.

Условия банка

Сбербанк всегда идет навстречу своим клиентам, но на определенных условиях:

  • чтобы минимизировать риски, учреждение пойдет на уступки и разрешит продать залоговое имущество, а в качестве компенсации за досрочное закрытие ипотеки клиент должен будет заплатить дополнительную комиссию;
  • продавец и покупатель залоговой недвижимости должны заключить предварительное соглашение купли-продажи, тем самым гарантируя банку, что сделка действительно состоится;
  • в случае, если клиент самостоятельно ищет покупателя после согласования вопроса о продаже квартиры с банком, то остаток задолженности должен выплатить будущий собственник жилья;
  • в идеале банк самостоятельно занимается подготовкой всех необходимых для оформления сделки документов, поэтому все вопросы с покупателем решает также банковское учреждение, благодаря чему можно не беспокоиться о безопасности данной операции.

Особенности юридического оформления продажи квартиры в ипотеке

Покупка и продажа ипотечной квартиры — всегда рискованное дело. Но есть возможность обеспечить сторонам дополнительные гарантии и минимизировать риски. При согласии банка на продажу залоговой квартиры, сделку можно провести:

  • с использованием банковской ячейки (если расчет между продавцом и покупателем осуществляется наличными средствами);
  • с открытием аккредитивного счета (при безналичном расчете).

Чтобы все прошло гладко и с минимальными рисками для сторон, необходимо соблюсти следующий порядок действий:

  1. В отделении Сбербанка узнать остаток суммы задолженности по ипотеке (лучше, если в банке выдадут письменный ответ на запрос).
  2. Подписать предварительный договор купли-продажи между продавцом и покупателем, который в обязательном порядке должен быть заверен нотариально.
  3. Обсудить с покупателем вопрос о получении средств для погашения ипотеки.
  4. Далее требуется погасить ипотечный кредит (это делает либо заемщик, либо покупатель квартиры в ипотеке).
  5. Банк снимает обременение с квартиры и возвращает закладную.
  6. Стороны должны обратиться в органы Росреестра для проведения государственной регистрации сделки и снятия с недвижимости ограничений.
  7. После снятия обременения в Росреестре выдадут соответствующую выписку. С этим документом следует обратиться в нотариальную контору, где можно будет заключить договор купли-продажи.

Необходимые документы для оформления сделки

Для отчуждения залоговой недвижимости необходимо подготовить следующие документы:

  • справка из банка о погашении задолженности;
  • выписка о снятии обременений на недвижимость;
  • договор ипотечного кредитования;
  • выписка из Росреестра о госрегистрации кредитного соглашения;
  • документы, удостоверяющие личности сторон сделки.

Продажа ипотечной задолженности

Еще один способ продать квартиру в ипотеке Сбербанка – это продать ипотечный долг или другими словами, перевести задолженность по кредиту на третье лицо (покупателя). Суть данной сделки заключается в том, что покупатель добровольно перенимает на себя все долговые обязательства продавца перед банком в обмен на право собственности на квартиру. В данном случае все происходит на законных основаниях и оформляется соответствующим образом, а значит риски сторон практически равны нулю.

Здесь стоит учитывать, что банк пойдет на такой шаг при условии, что «покупатель» ипотеки соответствует всем условиям и требованиям, которые выдвигаются к потенциальным заемщикам:

  • имеет достаточный уровень доходов;
  • официально трудоустроен и т.д.

Внимание! При переоформлении остатка задолженности по ипотеке на третье лицо (покупателя залоговой недвижимости) банк необязательно сохраняет те условия, которые действовали для прежнего заемщика. В большинстве случаев, процентные ставки немного завышаются на фоне возникновения дополнительных для банка рисков.

К примеру, молодая семья с тремя детьми оформила ипотеку на квартиру, но вскоре вынуждена была ее продать. Учитывая, что она оформляла кредит на особых условиях, действующих именно для молодых и многодетных семей, при совершении сделки, банк установит для нового заемщика совсем другие условия кредитования.

Банк не дает согласие на продажу

Хорошо, если банк согласен на проведение сделки купли-продажи, но что делать в том случае, когда в Сбербанке не одобряют эту затею и не дают разрешение на продажу квартиры? Есть и другие способы решения данной проблемы, но поскольку они не сопровождаются юридически банком, то и о безопасности их говорить также не приходится. Продажа ипотечной квартиры без согласования вопроса с банком является слишком рискованным решением как для продавца недвижимости, так и для покупателя.

Оформление дополнительного кредита

Если банк отказал в продаже залогового имущества и получить письменное разрешение не удалось, а остаток долга не слишком большой, можно оформить другой кредит, потребительский, и этими средствами перекрыть ипотечную задолженность, сняв обременение с жилища. После этого можно квартиру продать, а частью вырученных за нее средств закрыть потребительский займ. Но здесь есть свои нюансы:

  • размер задолженности по ипотеке не должен быть слишком большой, поскольку между верхним значением (максимальной суммой) ипотечного и потребительского кредита довольно большая разница и заемных средств может не хватить для перекрытия долга по ипотеке;
  • существует высокая вероятность отказа банка в выдаче второго кредита из-за наличия ипотеки и недостаточно высокого уровня доходов.

Поэтому перекрыть долг по ипотечному кредиту за счет потребительского займа не всегда и не всем удается.

Если банк отказал в выдаче кредита, учитывая вышеперечисленные обстоятельства, можно занять необходимую сумму у знакомых или родственников, если таковые имеются. Редко у кого есть такие состоятельные знакомые, поэтому, чтобы погасить кредит и снять с квартиры обременение, можно договориться с потенциальным покупателем о внесении им аванса в размере остатка задолженности. Процедура продажи простая и вполне законная:

  1. Продавец получает первый взнос.
  2. Закрывает им долг.
  3. Возвращает закладную.
  4. Снимает установленные ограничения на осуществление сделок с недвижимостью.
  5. Оформляет договор купли-продажи.
  6. Получает остаток суммы.

Несмотря на законность этого способа, покупатель все равно подвергается риску. Если же между сторонами сложились хорошие доверительные отношения, то риски минимальные, особенно если первый взнос за квартиру покупатель передаст продавцу под расписку и в присутствии свидетелей, а еще лучше нотариуса, который и заверит данный документ соответствующим образом. В случае, если продавец передумает после этого продавать жилье, он все равно будет вынужден вернуть полученный аванс.

Самостоятельная продажа квартиры с обременением

Можно самостоятельно найти покупателя, не забыв упомянуть в объявлении о продаже жилья о том, что квартира ипотечная. Даже недвижимость с обременением пользуется спросом среди населения. Этому есть свое объяснение:

  • квартира, находящаяся в залоге, обойдется несколько дешевле, чем такая же, но без обременения;
  • нынешняя ситуация на рынке недвижимости оставляет желать лучшего, поскольку обзавестись собственной крышей над головой достаточно проблематично для среднестатистических семей, не говоря уж о тех, чей уровень дохода ниже среднего.

Но если покупатель и нашелся, при оформлении сделки стоит учитывать следующее:

  • договор купли-продажи заключить можно будет только после снятия обременения с квартиры – при условии полного погашения ипотечного кредита;
  • покупатель сильно рискует, поскольку он передает денежные средства продавцу под расписку, после чего хозяин жилплощади может отказаться от сделки, ведь его намерение заключить ее нигде и никаким образом не зафиксировано;
  • если покупатель переносит на себя кредитные обязательства продавца недвижимости без соответствующего документального оформления и втайне от банка, то в такой ситуации рискуют обе стороны сделки.

Покупатель может недобросовестно отнестись к новым обязательствам (несвоевременно вносить платежи по кредиту или совсем его не платить), а отвечать придется продавцу или же покупатель полностью погасит задолженность, а продавец к этому времени решит отказаться от продажи квартиры.

Гражданин А продал ипотечную квартиру, за которую у него числится задолженность в размере 1,5 миллиона рублей. К моменту продажи, он уже выплатил 700 тысяч рублей. Покупатель выплачивает гражданину А 700 тысяч руб. и обязуется погасить задолженность в 1,5 миллиона руб. на протяжении 2 лет равными платежами. Договор купли-продажи в том случае не заключался, поскольку квартира находилась в залоге, а банк не дал разрешение на ее продажу.

Спустя два года покупатель полностью гасит ипотеку, но от имени продавца. Продавец в свою очередь идет в банк, забирает закладную и в какой-то момент передумывает продавать квартиру. По факту выходит, что покупатель просто выплатил большую часть долга вместо заемщика за то, что проживал в квартире на протяжении 2 лет. Теперь он вынужден съехать, ведь квартира принадлежит несостоявшемуся продавцу, который должен будет вернуть только первоначальный взнос в размере 700 тысяч рублей, на который у покупателя имеется расписка. Добиться возврата денег практически нереально, даже с учетом наличия чеков за каждый проведенный платеж.

Прежде, чем решиться на такой шаг, необходимо все тщательно обдумать и взвесить все «за» и «против». Нельзя быть до конца уверенным в другом человеке, поэтому подобного рода сделки с недвижимостью в большинстве случаев заключаются между близкими родственниками.

Продажа ипотечного жилья банком

Наименее рискованным методом реализации залогового имущества является его продажа банком. Схема действий в данной ситуации следующая:

  1. Клиент уведомляет Сбербанк о своем намерении продать квартиру в ипотеке и указывает причины, которые вынуждают его это сделать.
  2. Если причины уважительные и банк не видит никаких препятствий, чтобы отказать в продаже, он самостоятельно ищет покупателя.
  3. Затем продает квартиру, оформив соответствующие документы.
  4. За счет вырученных от продажи средств закрывает ипотечный долг, а остаток средств возвращает на счет продавцу (бывшему хозяину жилья).

Данная схема имеет ряд преимуществ:

  • безопасность сделки – каждая сторона (продавец, покупатель, банк) могут быть уверены в том, что купля-продажа состоится без неприятных «сюрпризов»;
  • надежность – каждый получит свое (банк – остаток задолженности, продавец вернет стоимость квартиры, а покупатель получит собственное жилье);
  • оперативность – в банке над этой сделкой будут работать опытные и квалифицированные юристы, которым не составит труда быстро и ловко разобраться во всех юридических тонкостях и оформить все в соответствии с законом и в должном виде.

Продавец и покупатель существенно экономят свое время на подготовку и сбор нужных документов, но здесь есть и определенные недостатки:

  • банк продаст квартиру по той цене, которую сам установит;
  • за проведение сделки кроме тела кредита и начисленных процентов банк взыщет еще и дополнительную комиссию;
  • при самостоятельной продаже жилья с обременением можно выручить сумму гораздо больше, учитывая, что часть ее пойдет на погашение долга.

Наличие обременения на квартире не является серьезным препятствием для ее продажи, ведь часто Сбербанк соглашается и выдает письменное разрешение на проведение сделки. Если кредитор идет в отказ, можно найти другие способы реализации недвижимости, взяв на себя ответственность за последствия таких действий.

Покупка квартиры у Сбербанка

Ищу квартиру для себя.

Наткнулся на интересную квартиру, но она в собственности(не в залоге) банка

(была ипотечная, не смогли платить и т.д. и т.п.). Дом 2004 года.

Все выписаны, никто не живет. На фото в квартире нет мебели,

простой муниципальный ремонт.

Насколько есть смысл связываться с такой квартирой?

Сам ипотечник с одобрением сбера.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Получится обычная покупка у юридического лица-собственника. С помощью специалиста проверьте историю квартиры — сам банк гарантии чистоты не даст. Отдельно обратите внимание на задолженности по коммунальным платежам — квартира в собственности банка вынужденно, никто из сотрудников не уполномочен следить за квартплатой, телефоном и т.п. Ещё раз подчеркну — стандартная проверка обязательна. Удачи.

Смотрите еще:

  • Частный детский сад оплата материнским капиталом Оплата частного детского сада материнским капиталом Ребенок в семье это не только радость, но и многочисленные финансовые траты. Прекращаешь покупать подгузники и пеленки, приходит черед расходовать средства […]
  • Материнский капитал банки челябинск Какие банки работают с материнским капиталом Каждой семье, которая имеет право на получение помощи от государства, предстоит выбор оптимального варианта финансового учреждения. Информация в данной статье […]
  • Как написать доверенность на получение заказных писем Получение отправлений Простые письма, открытки и небольшие бандероли доставляют в почтовый ящик получателя. Заказные письма почтальон приносит на дом и вручает адресату под роспись при предъявлении […]
  • Сдача 3 ндфл на возврат сроки Когда и за какие годы подавать документы на имущественный вычет при покупке жилья? Большая часть вопросов от наших клиентов связана со сроком обращения в налоговые органы для получения имущественного вычета, […]
  • Списание основных средств в бюджетных организациях рб Проводки бухучета по ОС в бюджетных организациях Бюджетные организации – это учреждения, финансируемые за счет бюджетных средств. Бухгалтерский учет в таких организациях ведется на основе особого плана счетов […]
  • Оформление документов для выезда на пмж из украины Оформление выезда на ПМЖ из Украины Оформление выезда на ПМЖ из Украины представляет собой подготовку необходимых документов гражданина Украины для переезда на постоянное проживание в другую страну. Про […]
  • Расценки адвокатов чебоксары Стоимость услуг адвоката В настоящем перечне приведены цены не на все виды услуг. Уточнить информацию по ценам и узнать стоимость интересующих вас услуг адвоката вы можете по указанным на сайте контактным […]
  • Чистые бланки договора купли продажи автомобиля Чистые бланки договора купли продажи автомобиля Выбор и покупка автомобиля в нашей стране - это довольно сложный процесс, требующий концентрации внимательности и обладания многими специфическими знаниями […]