Права несовершеннолетних при приватизации жилья

Приватизация квартиры с участием несовершеннолетнего ребёнка

Приватизация квартиры с участием несовершеннолетнего ребёнка

Нам с мамой нужно приватизировать квартиру. В квартире прописаны я, мама и мой сын (ему 1,4 года). Подскажите пожалуйста как лучше приватизировать: только на маму, на меня и на маму, или на всех троих?

Что будет лучше для будушего? Ответ:Здравствуйте. Приватизировать квартиру в данном случае Вы можете и на троих человек, включая ребёнка. Каких-то тпроблем я в этом не вижу.

Что будет в будущем — сказать не могу, так как способностями Нострадамуса не страдаю. Единственное, что, так это продать квартиру до исполнения ребёнкомвозраста 18-ти лет будет крайне и крайне затруднительно. Будут затруднения — обратитесь за консультационной помощью к сотрудникам отдела приватизации жиль ягосударственной адмирнистрации по месту проживания.

Спасибо за понимание.С уважением, адвокат Сергей Холодов.

При приватизации жилья нужно обязательно учитывать все нюансы, связанные с несовершеннолетними детьми. Те, кто занимался сделками с недвижимостью, куплей или продажей, знает, что один из самых щепетильных моментов — соблюдение прав детей. Закон в этом отношении строг. По закону к несовершеннолетним относятся граждане РФ, которые не достигли 18 лет, то есть еще не обладающие полной дееспособностью (способностью своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их).

Гражданский кодекс РФ подразделяет детей на две категории: малолетние (до 14 лет) и несовершеннолетние (от 14 до 18 лет). Для каждого из этих возрастных периодов характерен разный объем дееспособности. Так, интересы малолетних детей представляют родители, если их нет — усыновители или опекуны. Дети старше 14 лет могут самостоятельно совершать ряд сделок, но чаще всего сделки совершаются все же с согласия родителей либо усыновителей (попечителей).

В некоторых случаях ребенок становится полностью дееспособным до достижения 18 лет. Так, например, если он вступает в брак до этого возраста, он считается полностью дееспособным со времени регистрации брака, причем остается таковым и в случае расторжения брака.

Дети, достигшие 16 лет, могут быть объявлены полностью дееспособными, если они работают по трудовому договору или занимаются предпринимательской деятельностью (юридически это называется эмансипацией). Решение об этом принимается органом опеки и попечительства при согласии обоих родителей или законных представителей либо по решению суда, если родители или опекуны такого согласия не дают, а ребенок хочет, чтобы его признали полностью дееспособным и имеет для этого все основания.

Приватизировать квартиру или комнату можно, если на это есть согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи. Но дети до 18 лет в обязательном порядке включаются в договор о приватизации, если они прописаны в квартире или комнате, независимо от того, проживают они в ней или отдельно. Когда в семье есть несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, нужно их согласие на включение в договор о приватизации.

Дело в том, что сначала Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» не содержал этой нормы, и это грубо нарушало права несовершеннолетних. В ст. 7 упомянутого закона о приватизации говорилось, что передача жилья в собственность оформляется договором, нотариального удостоверения которого не требуется, и не было указано, какие

лица должны включаться в число собственников. С 16 августа 1994 г. вступили в силу изменения в закон, которые защитили права детей.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно дети в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей, усыновителей, опекунов с предварительного согласия органов опеки и попечительства либо по инициативе этих органов. Квартиры, где проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей, усыновителей, попечителей и органов опеки и попечительства.

Когда родители умерли, а в квартире остались проживать исключительно дети, по заявлению органов опеки и попечительства или других законных представителей в течение трех месяцев оформляется договор передачи этого помещения в собственность детей. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то он будет оформлять договор самостоятельно, но с разрешения органов опеки и попечительства или других законных представителей.

Исключение в общем правиле «приватизация разрешена один раз» сделано только для несовершеннолетних. Дети, ставшие собственниками занимаемого жилья в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия. То есть, когда человеку исполнится 18 лет, он может один раз приватизировать жилье независимо от того, принимал ли он участие (например с родителями) в приватизации квартиры до 18 лет.

Поскольку в 1992—1994 гг. дети в состав собственников квартиры не включались, покупателям квартир, приватизированных в этот период, следует быть очень осторожными. В случаях, когда на момент приватизации в квартире проживали несовершеннолетние и они не были включены в число собственников, сделка может быть оспорена в суде. При рассмотрении споров, касающихся приватизации, проведенной с нарушением прав несовершеннолетних, суды, как правило, признают такие сделки недействительными.

Рекомендуется проверить, были ли при приватизации включены в число собственников несовершеннолетние дети, проживающие совместно с собственниками помещения на момент приватизации. Если этого не было сделано, следует выяснить, есть ли предварительное разрешение органов опеки и попечительства на отказ указанных лиц от приватизации. Это одна из причин, по которой квартиры нужно покупать через агентства недвижимости, обеспечивающие юридическую проверку «чистоты» квартиры. В тех случаях, когда вы приобретаете квартиру, приватизированную после августа 1994 г. проследите, чтобы в число собственников были включены несовершеннолетние дети, проживающие отдельно от нанимателя, но имеющие право пользования помещением (прописанные или выписанные, но обладающие правом вернуться: находящиеся в специальных лечебных учреждениях, на учебе, с родителями в иногородних (заграничных) командировках и т. п.).

Приватизация, при которой в число собственников не были включены несовершеннолетние и нет предварительного разрешения органов опеки и попечительства на отказ, признается недействительной, поскольку не соответствует требованиям закона. При этом иск о применении последствий недействительности сделки может быть предъявлен в течение десяти лет!

Рассказать об этом в:

Приватизация квартиры с участием несовершеннолетних: как избежать правовых ошибок

Несовершеннолетние дети с момента своего рождения подлежат регистрации по месту жительства одного из родителей. Если квартира находится в ведении муниципальных или городских властей, то возможна бесплатная передача ее в собственность проживающих там квартиросъемщиков. Приватизация квартиры с несовершеннолетними детьми требует особого подхода и грамотного оформления.

Особенности процедуры проведения приватизации с детьми

По действующему законодательству дети, зарегистрированные на муниципальной жилплощади, обязательно должны включаться в число собственников приватизированной недвижимости. Такое неукоснительное требование начало работать после 1994 года. До этого момента, в период 1991–1994 гг. жилье передавалось в собственность без учета интересов детей. Это привело к тому, что приватизация квартир, проведенная в то время, в большинстве случаев признается судами незаконной и сделки, совершенные с подобной недвижимостью, не имеют юридической силы.

Для бесплатной передачи недвижимости в частную собственность лица, не достигшие возраста совершеннолетия (18 лет), можно разделить на две категории:

  • дети до 14 лет, интересы которых представляют родители или опекуны
  • несовершеннолетние в возрасте 14–18 лет, имеют право собственноручно подавать заявление об участии в приватизации от своего имени, но с одобрения органом опеки и попечительства и родителями.

    Для обеих категорий участие детей в приватизации является обязательным условием, различие состоит только в прохождении самой процедуры.

    Если на жилплощади, которая будет приватизироваться, зарегистрированы дети в возрасте до 14 лет, то она передается в их собственность на основании заявления родителей/опекунов при наличии согласия органов опеки или попечительства. Подростки в возрасте с 14 до 18 лет обладают полными юридическими правами по сделкам с недвижимостью. Они самостоятельно пишут заявление на передачу жилья в собственность. Однако при этом обязательно письменное согласие родителей и отдела опеки и попечительства.

    Льготы для детей при приватизации

    Каждый россиянин имеет право однократного получения имеющегося муниципального жилья в собственность. Исключение составляют несовершеннолетние дети. Включение детей, не достигших 18 лет, в приватизацию жилого помещения не лишает их права повторно оформить недвижимость в свое распоряжение на безвозмездной основе по достижении совершеннолетия.

    В некоторых случаях инициировать переоформление муниципального жилья в собственность детей могут государственные органы – отдел опеки. Если в квартире зарегистрированы только несовершеннолетние, по каким-либо причинам потерявшие родителей, то в течение трех месяцев органы опеки обязаны оформить договор передачи жилья в собственность детей.

    При этом приватизация квартиры с несовершеннолетними детьми до 14 лет проводится на основании заявления их законных представителей (опекунов или попечителей) и согласовывается с органом опеки. Все затраты на оформление документов на проведение процедуры передачи жилья в собственность детей берет на себя местная администрация.

    Несовершеннолетние дети возраста 14–18 лет самостоятельно подают заявление на приватизацию. Их представители и сотрудники отдела опеки лишь подтверждают свое согласие на оформление недвижимости в собственность.

    В общем случае дети включаются в общий список собственников квартиры, в которой они зарегистрированы и проживают вместе с родителями (или одним из них). Если мать и отец несовершеннолетнего состоят в законном браке, но зарегистрированы по разным адресам проживания, то ребенок имеет право на участие в приватизации обеих квартир по выбору.

    При разводе родителей и наличии решения суда (или соглашения) о месте проживания ребенка, несовершеннолетний будет включен в состав собственников того жилого помещения, где он живет вместе с матерью/отцом.

    Несовершеннолетний, не достигший 18-летнего возраста, может потерять право на участие в приватизации только после снятия с регистрационного учета по прежнему месту жительства и при наличии согласования этого факта с органами опеки и попечительства.

    В исключительных случаях несовершеннолетний член семьи может заявить об отказе от передачи ему жилья в собственность. Такой отказ возможен только при разрешении отдела опеки и при особых обстоятельствах – например, если ребенок является владельцем другого жилого помещения, размер которого превышает тот, на который оформляется отказ.

    Как оформляется приватизация квартиры с участием ребёнка

    Передача жилого помещения в частную собственность предваряется получением согласия всех проживающих в нем членов семьи, включая несовершеннолетних. При этом дети могут фактически проживать по другому адресу, но выделение им доли в родительской квартире – обязательно.

    Нарушение этого правила является основанием для признания всех сделок с квартирой незаконными, а срок, в течение которого возможно судебное признание нарушения прав несовершеннолетнего, составляет 10 лет.

    По общему правилу для заключения договора передачи жилья в собственность потребуются следующие документы:

  • заявления от всех людей, зарегистрированных на приватизируемой жилой площади установленного образца. За детей в возрасте до 14 лет заявление пишут законные представители
  • оригинал ордера или договора социального найма
  • ксерокопии и оригиналы документов, удостоверяющих личности – паспорта и свидетельства о рождении участников приватизации
  • комплект технической документации на жилое помещение – технический паспорт, кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом. При отсутствии этих документов необходимо заказать их изготовление в БТИ
  • справка из ЖЭКа о составе семьи с перечнем лиц, зарегистрированных на этой жилплощади и выписки из домовой книги на каждого члена семьи
  • справки на каждого взрослого жильца квартиры о том, что право на бесплатное получение жилья в собственность не реализовано ранее
  • копии свидетельств о смерти на всех умерших членов семьи
  • выписка из Росреестра
  • выписки из ЕГРП на каждого участника приватизации и на объект недвижимости
  • лицевой счет на жилое помещение или справки об отсутствии задолженности по оплате за жилье и коммунальных платежей
  • доверенность на уполномоченное лицо, заверенная нотариусом – если будущие совладельцы недвижимости предоставят право представлять их интересы одному из них или третьему лицу
  • нотариально удостоверенные отказы от участия в передаче квартиры в собственность.

    Дополнительный список документов для приватизации квартиры с несовершеннолетними детьми включает:

  • разрешение, полученное в органе опеки и попечительства каждым из родителей (попечителей или усыновителей) детей
  • выписки из домовой книги по прежнему и настоящему местам жительства несовершеннолетнего
  • решение суда о назначении опекуна – если таковой назначен для детей, не имеющих родителей.

    Приведенный перечень документов может включать и иные дополнительные справки, в зависимости от региональных требований. Во избежание лишних затрат времени и финансов необходимо заранее получить бесплатную консультацию в Росреестре или Многофункциональном Центре (МФЦ) относительно прохождения процедуры получения недвижимого имущества в собственность с участием детей в возрасте до 18 лет.

    Договор о приватизации квартиры составляется персонально на каждого участника, включая детей. Срок оформления – от двух месяцев. После получения в БТИ или МФЦ оригиналов договоров на передачу квартиры в собственность необходимо обратиться в орган Росреестра, чтобы зарегистрировать права на собственность.

    Оформление жилья, в котором проживают и/или зарегистрированы несовершеннолетние, должно проводиться в строгом соответствии с требованиями актуального законодательства. Малейший недочет может привести, в лучшем случае, к затягиванию процесса приватизации. В худшем варианте – любая сделка с квартирой, в которой совладельцами являются несовершеннолетние, может быть признана недействительной, что приведет к огромным финансовым потерям.

    При продаже или покупке квартиры, в которой зарегистрированы дети, не достигшие 18-летнего возраста, следует тщательно проверить всю историю этого жилья, во избежание возможности судебного оспаривания предстоящей сделки. Приватизация, проведенная с нарушением прав несовершеннолетних, будет признана по закону ничтожной, и, как следствие, приведет к отмене всех последующих сделок со спорной жилой площадью.

    Остались вопросы? Задайте их в комментариях ниже!

    О правах несовершеннолетних при приватизации жилого фонда, совершении сделок с недвижимым имуществом

    («Жилищное право», 2007, N 4)

    О ПРАВАХ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛОГО

    ФОНДА, СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

    Батяев А. А., юрист.

    Спорные вопросы, связанные с приватизацией жилого фонда, еще долгое время будут возникать и рассматриваться в судах. На написание данной статьи меня подтолкнул один довольно интересный факт практической деятельности в приватизации. Еще в прошлом 2005 году я в интересах своего клиента приватизировал на него квартиру в г. Саратове. Мой клиент — назовем его А. — проживал в двухкомнатной квартире в г. Саратове в Кировском районе. Проживал он там до тех пор, пока не женился, после чего вместе с женой стал проживать по другому адресу в Октябрьском районе г. Саратова. Во время брака у них родилась дочь, которая никогда в данной квартире (где изначально вместе с матерью проживал мой клиент — в Кировском районе г. Саратова) прописана не была и фактически приходила, конечно же, к бабушке в гости, но проживала она совместно с родителями совсем по другому адресу. А. вместе со своей матерью обратился ко мне для приватизации их квартиры в Кировском районе г. Саратова в равных долях на каждого (т. е. по 1/2 на каждого).

    Как и полагается, были собраны все документы и поданы в регистрационную палату для регистрации квартиры. Однако у меня возник вопрос, а не потребует ли регистрационная палата разрешения от органа опеки и попечительства на то, что несовершеннолетняя дочь не будет участвовать в приватизации жилого помещения своим отцом.

    С одной стороны, она никогда не была там даже прописана. Но ведь есть положение абз. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Согласно данному положению, в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. Получается что даже если дочь А. и не была там прописана, но имела право пользования данным жилым помещением, она все равно должна включаться в данный договор приватизации. Кроме того, несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия. Получается, что несовершеннолетняя дочь А. может еще участвовать в приватизации квартиры своих родителей и своей бабушки, закон это допускает.

    На основании ч. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов. Получается, что отец несовершеннолетней прописан по одному адресу, мать — по другому, но все они вместе фактически проживают по месту регистрации матери. Несовершеннолетняя дочь, таким образом, имеет право пользования в отношении приватизируемого жилого помещения. Она никогда там не проживала, но имеет право на проживание в приватизируемой квартире, а следовательно, ее также необходимо включать в приватизацию. Но что, если она фактически не пользуется данным жилым помещением?

    Регистрационная палата в Саратове приостановила приватизацию и дала срок в один месяц на то, чтобы получить разрешение от органа опеки и попечительства, которым бы было разрешено несовершеннолетней дочери моего клиента не участвовать в приватизации квартиры, где зарегистрированы ее отец и бабушка, а фактически проживает только бабушка. При этом в своем решении о приостановлении приватизации регистрационная палата указала на положение абз. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», но вот на основании чего регистрационная палата считает, что несовершеннолетняя дочь А. имеет право пользования квартирой своей бабушки, мотивировать законом регистрационная палата оказалась не в состоянии.

    Я поинтересовался в органе опеки и попечительства Октябрьского района г. Саратова, на основании чего они считают, что несовершеннолетняя дочь А. имеет право пользования на квартиру своей бабушки. В органе опеки и попечительства сослались на два письма Минобразования РФ от 20.02.1995 «О защите жилищных прав несовершеннолетних» и от 09.06.1999 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних». Положениями данных нормативных для органов опеки и попечительства документов как раз и устанавливаются данные положения. Однако ничего подобного там нет. Мало того, мы говорим о каких-то «письмах», которые не являются нормативными правовыми актами и не имеют никакой юридической силы, даже не подлежат регистрации в Минюсте РФ как нормативные правовые акты. Однако есть другой документ, который, конечно же, назвать нормативным правовым актом сложно, но он хотя бы имеет юридическую силу и может применяться к неограниченному количеству правоотношений.

    Это пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Учитывая, что в соответствии со ст. ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель — давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов. Исходя из содержания данного п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, можно сделать четкий вывод о том, что разрешение органа опеки и попечительства в нашем случае просто необходимо, иначе посредством обращения в суд сам орган опеки и попечительства отменит такую приватизацию.

    Положения двух указанных писем Минобразования тоже заслуживают внимания, хотя юридической силы не имеют, но все равно будут применяться опекой и попечительством. В них содержатся положения относительно отчуждения жилого помещения (совершения с ним сделок), в принципе отчасти их можно применять и к приватизации (она довольно часто предшествует последующей продаже квартиры).

    При рассмотрении вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе несовершеннолетним, органам опеки и попечительства рекомендуется запрашивать дополнительно к документам, установленным в письме от 20 февраля 1995 г. N 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних», следующие документы:

    а) заявление несовершеннолетнего старше 14 лет о согласии на данную сделку;

    б) справки БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения;

    в) разрешение на регистрацию в населенном пункте субъекта Российской Федерации в случае выезда семьи по новому адресу из ОВД (форма 6);

    г) выписку (справку) из домовой книги с места регистрации несовершеннолетнего по месту жительства.

    В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи (с последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) необходимо указывать, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности, или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника.

    На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием.

    Копия договора предоставляется в орган опеки и попечительства.

    Оформление предварительного разрешения на совершение сделки с жилыми помещениями, в которых несовершеннолетние являются собственниками, сособственниками, членами семьи собственника жилого помещения, дома, производится в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетних.

    В случаях произвольного изменения договора социального найма жилого помещения родителями несовершеннолетнего (перерегистрации ребенка с одной жилплощади на другую) (при включении ребенка в ордер на жилое помещение), когда происходит явное ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего, целесообразно вмешательство органа опеки и попечительства для восстановления законных прав несовершеннолетнего в соответствии с требованиями ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР. К правоотношениям по приватизации и последующей купле-продаже жилых помещений, которые произошли еще до введения в действие нового ЖК РФ (т. е. еще до 1 марта 2005 г.), следует применять положения ранее действовавшего жилищного законодательства. Действующее жилищное законодательство в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ устанавливает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Однако ст. 19 Закона РФ от 29.12.2004 «О введении в действие ЖК РФ» устанавливает, что действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

    Для рассмотрения вопросов по отчуждению (купле-продаже, дарению, мене) жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе и несовершеннолетним, рекомендуем органам управления образованием запрашивать следующие документы:

    а) заявление родителей (обоих) либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки;

    б) запрос нотариуса о разрешении совершения сделки по месту нахождения жилых помещений;

    в) копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки (обмен) жилых помещений;

    г) копии свидетельств о собственности на жилое помещение, отдельно с места продажи и с места покупки (обмена);

    д) согласие несовершеннолетнего старше 16-летнего возраста проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой площади;

    е) копия справки из налоговой инспекции, подтверждающая отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость.

    Прием документов для подготовки разрешения на совершение сделки должен осуществляться только при наличии запроса и всех необходимых документов.

    В случаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе (республике, крае, области), необходимо представить документ, подтверждающий разрешение на прописку (регистрацию) (форма 15), из ОВД по месту будущего проживания несовершеннолетнего.

    Для совершения сделок с жилыми помещениями в г. г. Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях целесообразно истребовать письменное обязательство каждого собственника (заверенное нотариусом) о выписке его и проживающих с ним членов семьи с занимаемой жилой площади.

    Однако в обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и пользование вновь приобретаемым жилым помещением. Копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки. Органу опеки и попечительства письмом Минобразования РФ не рекомендуется одобрять сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершать сделки по залогу помещений в силу большего риска потери имеющейся площади.

    Итак, ребенок, который никогда не был зарегистрирован в жилом помещении одного из своих родителей, никогда там не проживал, все равно должен участвовать в приватизации данного жилого помещения, пусть даже такой родитель впоследствии и еще до приватизации умрет. Основаниями для такого вывода могут служить положения абз. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилого фонда в РФ», п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993, а также положения ст. 19 Закона РФ «О введении в действие ЖК РФ».

    Теперь обратимся к другой, более сложной, ситуации с защитой прав несовершеннолетнего. В апреле 2006 г. я обратился в суд в защиту прав своего клиента — истца. Для начала расскажем коротко суть дела.

    Между истицей и Михайловым Александром Вячеславовичем был зарегистрирован брак, во время которого родился сын Михайлов Александр Александрович 17.11.1988 г. р. Брак был расторгнут в 1992 г. С момента заключения брака и до 2000 г. истица и ее сын проживали по адресу: г. Энгельс, 2-й микрорайон, д. 22, кв. 7. Данное жилое помещение было предоставлено в 1974 г. по ордеру на двух человек: Михайловой Валентине Георгиевне, которая являлась до своей смерти в 22.08.2002 нанимателем данного жилого помещения, состоящего из двух комнат, и Михайлову Александру Вячеславовичу, который являлся сыном нанимателя. Михайлов А. В. умер 18.02.2000. У Михайловой В. Г. есть брат Романов Владимир Георгиевич, который зарегистрирован по адресу: г. Энгельс, 2-й микрорайон, д. 22, кв. 7. В 2002 г. в вышеуказанное жилое помещение истец и ее сын вселились с согласия нанимателя и всех совершеннолетних членов семьи.

    Совместно с сыном нанимателя и самим нанимателем жилого помещения, истица вела совместное хозяйство, а именно: на совместные деньги делали ремонт в квартире, покупали необходимые вещи, оплачивали коммунальные услуги, питались, т. е. жили одной семьей. После смерти Михайлова А. В. истица переехала жить к своей матери, однако ее сын продолжал проживать в указанной квартире, так как после школы всегда приходил к бабушке, где ел, делал уроки, ночевал. При своей жизни Михайлова В. Г. очень хотела зарегистрировать в квартире внука, а затем приватизировать жилое помещение, так как несовершеннолетний Михайлов А. А. никогда не участвовал в приватизации и не использовал это право. С вопросом о регистрации на территории жилого помещения, нанимателем которого она являлась, своего внука — Михайлова А. А. — Михайлова В. Г. обращалась в ЖЭУ, однако на тот момент имелась задолженность за коммунальные услуги, в связи с чем в регистрации несовершеннолетнего Михайлова А. А. было отказано. После погашения задолженности за коммунальные услуги, которые помогала погашать истец, Михайлова В. Г. заболела и не смогла заниматься пропиской внука и приватизацией жилого помещения. Она неоднократно говорила соседям, что как только ей станет полегче со здоровьем, она сразу пропишет внука. После смерти Михайловой В. Г. сын истицы переехал жить по своему месту регистрации до своего совершеннолетия, так как несовершеннолетний ребенок не мог проживать один в спорной квартире, ввиду того что Романов В. Г. злоупотреблял спиртными напитками. После смерти Михайловой В. Г. Романов В. Г. хотел выполнить волю умершей, однако после того как истица помогла ему переоформить лицевой счет на его имя, стать нанимателем жилого помещения, Романов отказался зарегистрировать несовершеннолетнего Михайлова А. А. в жилом помещении, мотивируя это тем, что все документы находятся у его племянницы Атясовой И. А.

    В 2003 г. Романов В. Г. приватизировал спорную квартиру и продал ее Атясовой И. А. Каких-либо пояснений по поводу регистрации договора приватизации и купли-продажи ответчица не дала и документов не предоставила.

    На основании ст. 6 ЖК РФ к жилищным правоотношениям, которые возникли в тот период (в 2002 г. во время регистрации приватизации жилого помещения и его купли-продажи), должно применяться законодательство того времени. На основании ст. 53 ЖК РСФСР к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Кроме того, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

    Таким образом, несовершеннолетний Михайлов А. А. приобрел право пользования еще с 1988 г. и по настоящий момент не утратил права пользования. На основании ст. 7 Закона «О приватизации» в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

    Кроме того, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г., поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

    По невыясненным обстоятельствам Михайлов А. А. не был включен в договор приватизации данного жилого помещения. Здесь остается еще и вопрос о добросовестном приобретателе. В соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчица не может считаться добросовестным приобретателем, поскольку она знала о том, что в спорной квартире проживал несовершеннолетний Михайлов А. А. Соответственно, согласно позиции, изложенной Конституционным Судом РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 г., из ее владения можно истребовать данное имущество.

    На основании ст. 7 Закона «О приватизации» право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ст. ст. 167, 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Романов В. Г. зарегистрировал договор приватизации, который не соответствует требованиям законодательства РФ о приватизации. Ответчица приобрела спорную квартиру на основании договора купли-продажи, зная о том, что правом пользования данной квартирой обладает несовершеннолетний Михайлов А. А., и потому ее сделка также не может считаться законной (в силу ст. 292 ГК РФ в редакции от 2003 г., когда фактически и проходили все сделки со спорным жилым помещением).

    В результате в интересах свого клиента мы просили суд:

    1. Признать членом семьи нанимателя Михайловой Валентины Георгиевны Михайлова Александра Александровича.

    2. Признать недействительным договор приватизации Романовым В. Г. жилого помещения, находящегося по адресу: г. Энгельс, 2-й микрорайон, д. 22, кв. 7.

    3. Признать недействительным договор купли-продажи спорной квартиры между Романовым В. Г. и Атясовой И. А.

    4. Признать недействительным свидетельство о праве собственности Атясовой И. А. в отношении квартиры N 7 в д. 22, расположенного во 2-м микрорайоне г. Энгельса, и прекратить право собственности на данную квартиру.

    5. Взыскать с ответчиков государственную пошлину в размере 300 рублей.

    6. Выселить Атясову И. А. из квартиры N 7 в доме N 22 во 2-м микрорайоне г. Энгельса.

    7. Вселить в квартиру N 7 дома N 22 во 2-м микрорайоне г. Энгельса Михайлова Александра Александровича.

    Требование о выселении ответчика всегда необходимо заявлять, когда просишь суд признать правоустанавливающий документ ответчика недействительным и признать истца членом семьи нанимателя.

    18 мая 2006 г. ответчицей Атясовой И. А. было предоставлено возражение по иску, поданному истцом (Михайловой И. А.) в защиту прав несовершеннолетнего Михайлова А. А. к Атясовой И. А., Энгельсской районной администрации о признании членом семьи нанимателя, о признании договора приватизации недействительным и признании свидетельства о государственной регистрации права недействительным, о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и признании свидетельства о праве государственной регистрации права собственности недействительным.

    Ответчица в обоснование своих возражений ссылается на то обстоятельство, что в свое время ордер был выдан Романовой Нине Георгиевне. Однако ответчицей не представлена копия данного ордера, не указана даже дата его выдачи, указано лишь, что в 1970 году в связи со смертью Романовой Н. Е. ордер на квартиру N 22 в доме N 7 2-го микрорайона г. Энгельса был переоформлен на Михайлову В. Г. Однако такой порядок противоречил бы Постановлению Совета Министров РСФСР от 9 мая 1963 г., который действовал на тот период времени. Данное Постановление Совета Министров РСФСР предусматривает включение в ордер всех членов семьи лица, которому выдается ордер, и в случае последующей смерти самого получателя жилого помещения никакой замены ордера на других членов семьи не предусматривается, поскольку они включены в состав членов семьи лица (в нашем случае Романовой Н. Г), которому предоставляется жилое помещение. Таким образом, ответчик либо не знает, либо умышленно вводит суд в заблуждение о причинах предоставления ордера Михайловой В. Г.

    Кроме того, ответчица в обоснование своих возражений приводит ряд объяснений, связанных с тем, что якобы истец и Михайлов А. В. с момента регистрации брака никогда не вселялись в спорное жилое помещение, а внук Михайловой В. Г. никогда не жил там. В доказательство своих доводов ответчица ссылается на то, что данные сведения могут подтвердить свидетели (соседи, проживающие рядом со спорным жилым помещением). Такое утверждение ответчицы является ложным, истица ходатайствует перед судом о вызове для дачи свидетельских показаний соседей, которые покажут, что истица и Михайлов А. В. до расторжения брака проживали совместно в спорном жилом помещении, а несовершеннолетний Михайлов А. А. проживал в данной квартире и после развода своих родителей вместе с бабушкой вплоть до 2002 г. Отчасти данные сведения может подтвердить бывший классный руководитель Михайлова А. А., и данные сведения подтверждаются медицинской карточкой Михайлова А. А. из поликлиники N 3.

    Ответчица в обоснование своих возражений ссылается на заочное решение мирового судьи от 25 октября 2005 г. по делу N 2 — 479 — 2005 г., где в мотивировочной части решения суда установлено, что несовершеннолетний Михайлов А. А. не проживал в спорном жилом помещении на период 2000 — 2002 гг. Однако если изучить мотивировочную часть заочного решения суда, то можно увидеть, что в нем говорится о моменте времени 2002 г. на момент смерти бабушки, а не о конкретном периоде времени с 2000 по 2002 гг. Кроме того, для целей участия в приватизации совершенно никакого значения не имеет вопрос о том, проживал ли ребенок в спорном жилом помещении на период времени с 2000 по 2002 гг. Так как отец несовершеннолетнего приобрел данное право в 1991 г. и не утрачивал его, пока сам не умер в 2000 г. На наш взгляд, следует, что после смерти отца ребенок не утрачивает право на проживание в данном жилом помещении.

    В своем возражении на исковое заявление истицы ответчица указывает на то обстоятельство, что ее средствами осуществлялись коммунальные платежи за спорную квартиру и был погашен долг по оплате 1 июля 2002 г. Однако из приложенной ответчицей копии платежного документа видно, что плательщиком за коммунальные платежи и долгу по состоянию на 1 июля 2002 г. являлась Михайлова В. Г. Кроме того, свидетели, которых истица просит вызвать в суд, могут подтвердить, что ответчица неоднократно отбирала у Романова В. Г. его пенсию и из нее осуществляла платежи за квартиру и коммунальные услуги, о чем сама рассказывала соседям.

    Однако Энгельсский городской суд отказал в первой инстанции в удовлетворении исковых требований. Как же получается, что в случае с приватизацией квартиры клиента А. регистрационная палата в г. Саратове посчитала, что его несовершеннолетняя дочь имеет право на участие в приватизации, а в рассматриваемом случае Энгельсский городской суд к такому выводу не пришел? Факт того, что отец ребенка проживал, был прописан в спорной квартире в периоды с 1991 г. по 2000 г., говорит о том, что ребенок приобрел право пользования данным помещением. А так как ребенок оставался несовершеннолетним, то он имел право на участие в приватизации данного жилого помещения, поскольку он таким правом может пользоваться дважды.

    Однако мы пошли еще на одну хитрость. Иски в области жилищных прав граждан довольно сложные и многогранные, вопрос (требование в суде) можно сформулировать несколько иначе, и можно снова обращаться с исковыми требованиями в суд. Помимо кассационного обжалования первого решения Энгельсского городского суда, мы заявили иск к тому же ответчику с требованиями о признании договора купли-продажи и приватизации недействительными, но уже совсем по другим основаниям. В первом случае мы фактически признавали в суде, что внук своей бабушки совместно с ней проживал и потому получил право пользования спорным жилым помещением. А во втором случае мы не стали доказывать, что Михайлов А. А. проживал в спорном жилом помещении, однако он как сын своего отца (на тех основаниях, упомянутых выше), который долгое время был там зарегистрирован, также приобрел право пользования данным жилым помещением и, следовательно, должен принимать участие в приватизации спорного жилого помещения.

    Статья 55. Ребенок имеет право на общение с обоими родителями, дедушкой, бабушкой, братьями, сестрами и другими родственниками. Расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка.

    В случае раздельного проживания родителей ребенок имеет право на общение с каждым из них. Ребенок имеет право на общение со своими родителями также в случае их проживания в разных государствах.

    Статья 60. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.

    Смотрите еще: