П1 ст663 гк рф

Оглавление:

Адвокаты Москвы

Полезные статьи и консультации

П 1 ст 663 гк рф

Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Комментарий к Ст. 663 ГК РФ

1. В комментируемой статье речь не идет об ограничении на применение норм о недействительности сделок или ограничении на расторжение договора. Статья лишь ограничивает применение последствий недействительности договора аренды предприятия как сделки, а также последствий его расторжения. Эти последствия могут выражаться в виде возврата или взыскания в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон. Возможность применения таких последствий установлена положениями ГК РФ.

2. Всего установлено два вида ограничений на применение указанных последствий:

1) указанные последствия приведут к существенному нарушению прав и охраняемых законом интересов кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц (например, работников предприятия). Гражданский кодекс РФ в ст. 450 дает определение того, что считать существенным нарушением договора, которое может быть применено и в данном случае: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора»;

2) последствия в виде недействительности договора аренды предприятия или его расторжения противоречат общественным интересам. Общественные интересы могут состоять, например, в сохранении деятельности предприятия, если оно является градообразующим для данного населенного пункта.

При наличии указанных выше обстоятельств суд должен отказать в удовлетворении соответствующих требований.

Статья 663 ГК РФ. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Комментарии к ст. 663 ГК РФ

Ограничение применения положений Кодекса о последствиях недействительности сделки, изменении и расторжении договора, которые предполагают возврат или взыскание в натуре полученного по договору, связано с защитой прав и законных интересов третьих лиц, которые могут пострадать в результате применения данных положений. В статье также говорится о защите общественных интересов, которые могут быть нарушены в случае буквального и полного исполнения положений о недействительности сделки и изменении и расторжении договора.

Статья 663 ГК РФ. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора (действующая редакция)

Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Комментарий к ст. 663 ГК РФ

1. К договору аренды предприятия возможно применение положений ГК РФ о недействительных сделках, а также о договорах, касающихся правовых оснований их изменения, расторжения и реституции (взыскания в натуре). При этом применение данных положений возможно лишь при следующих условиях:

— последствия недействительных сделок и расторжения и изменения договора существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора. Например, если признание сделки недействительной влечет за собой возврат имущества предприятия другой стороне либо возмещение его стоимости, что может затем привести к несостоятельности (банкротству), что, соответственно, повлияет на права кредиторов арендатора и (или) арендодателя, то такие последствия, предусмотренные ГК РФ, в данном случае применяться не будут. Полагаем, что в этом случае при признании сделки недействительной в качестве последствия недействительной сделки можно установить обязанность возмещения убытков, причиненных арендатору либо арендодателю, но без нарушения при этом прав кредиторов арендатора и арендодателя;

— соблюдение общественных интересов. Данное условие означает, что последствия недействительных сделок и расторжения и изменения договора не должны нарушать прав третьих лиц (помимо кредиторов), государства и общества. Иными словами, если, например, реституция (взыскание в натуре) причинит вред здоровью, жизни или имуществу третьих лиц, общества, имуществу государства, то такие последствия применены быть не могут. В этом случае аналогично вышеуказанному условию может быть установлена обязанность возместить убытки.

Из материалов судебной практики следует вывод, что вышеуказанные положения можно применить исключительно к договору аренды предприятия. Так, например, прокурор Сахалинской области и Управление антимонопольной службы по Сахалинской области обратились в Арбитражный суд Сахалинской области с исками к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, ООО «Сахалинский водоканал», третьему лицу — Администрации г. Южно-Сахалинска о признании недействительными договора аренды муниципального имущества, состоящего из единого имущественного комплекса, предназначенного для выполнения функций водоснабжения и водоотведения, с применением норм комментируемой статьи. Однако суд разъяснил, что нормы комментируемой статьи применяются к договору аренды предприятия, а в рассматриваемом случае по договору аренды было сдано не предприятие, а имущественный комплекс, относившийся к инфраструктуре водоснабжения и водоотведения (см. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.06.2007, 13.06.2007 N Ф03-А59/07-1/2060 по делу N А59-2281/06-С16).

2. Судебная практика:

— Определение ВАС РФ от 30.07.2008 N 9192/08;

— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.06.2007, 13.06.2007 N Ф03-А59/07-1/2060 по делу N А59-2281/06-С16;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2001 N А65-8219/2000-СГ1-5;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.08.1999 N А74-989/98-С2-Ф02-1358/99-С2;

— Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2005 N 13АП-182/04;

— Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.07.2005 N А39-7010/2004-6/16;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 13.01.2009 N А65-8162/2008;

— Постановление ФАС Уральского округа от 24.11.2008 N Ф09-8676/08-С5;

— Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.03.2008 N Ф04-2088/2008(2571-А45-30);

— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.06.2007 N Ф03-А59/07-1/2060;

— Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.2007 N Ф04-1613/2007(32674-А45-10).

Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

Положения статьи устанавливают специальные правила ограничительного характера относительно последствий недействительности договора аренды предприятия и его изменения или досрочного расторжения.

Так, возврат арендатору арендованного имущества предполагается в качестве основного последствия при досрочном расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением его условий (см. ст. 619, 620, 622 ГК). Возврат арендатору части имущественного комплекса арендованного предприятия допустим как последствие изменения условий договора об объекте аренды вследствие использования отдельного имущества вопреки назначению (п. 2 ст. 450, п. 3 ст. 615 ГК). Пунктом 2 ст. 167 ГК возврат другой стороне полученного по сделке предусмотрен в качестве общего последствия при признании ее недействительной. Подобное допустимо при признании договора аренды предприятия недействительным вследствие несоблюдения письменной формы (п. 3 ст. 658 ГК) либо при совершении притворной или мнимой сделки (ст. 170 ГК), при совершении договора органом юридического лица с превышением полномочий (ст. 174 ГК) и в других случаях.

Проблема взыскания в доход Российской Федерации всего полученного по договору недобросовестной стороной (сторонами) может возникнуть при признании договора аренды предприятия недействительным как совершенного с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК), либо как заключенного под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК) и др.

Однако применение указанных общих последствий к договору аренды предприятия возможно лишь в случаях, когда такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. И, напротив, при доказанности риска существенного нарушения прав и охраняемых законом интересов названных лиц и при наличии опасности нарушения общественных интересов применение указанных последствий недопустимо. К примеру, многие элементы предприятия (прежде всего оборотные средства) арендатор не сможет вернуть при прекращении договора, поскольку они израсходованы, употреблены при создании новых вещей, проданы или обменены в процессе пользования имуществом арендованного предприятия и их возврат невозможен физически либо нарушал бы интересы законных и добросовестных приобретателей такого имущества. Как интересам участников договора, так и общественным интересам противоречило бы применение последствия в виде возврата полученного по договору и в случае, если объект видоизменился в результате осуществления арендатором реконструкции, расширения, технического перевооружения арендованного имущества.

В подобных случаях применяются иные способы защиты гражданских прав. Так, при невозможности возвратить в натуре полученное по недействительной сделке стороны обязаны возместить его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК). К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке, т.е. к реституционным требования, применяются также правила гл. 60 ГК «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» (см. ст. 1103, 1107 ГК).

Статья 664. Возврат арендованного предприятия

Комментарий к статье 664 1.

Возврат предприятия — одна из основных обязанностей арендатора при прекращении договора независимо от оснований прекращения (истечение срока, досрочное расторжение договора и проч.). Срок возврата предприятия определяется моментом прекращения действия договора.

Обязанность возврата предприятия отпадает при применении правил о недопустимости возврата или взыскания в натуре полученного по договору аренды предприятия (см. ст. 623 ГК и комментарий к ней).

В статье акцентируется внимание на процедуре возврата арендованного предприятия, распределении обязанностей по подготовке предприятия к возврату и по несению связанных с этим расходов. 2.

Имущественный комплекс должен быть возвращен с учетом правил ст. 656 ГК о составе предприятия, т. е. с основными и оборотными средствами, с правами и обязанностями, в том числе с правами на результаты интеллектуальной деятельности и т.д. Иными словами, возврату подлежит действующий, функционирующий объект. Перевести на арендодателя свои долги, связанные с деятельностью предприятия, арендатор обязан, учитывая правила ст. 657 ГК. Порядок возврата арендованного предприятия, в том числе соблюдение процедуры составления и подписания передаточного акта, определяется правилами ст. 659 ГК. 3.

Особым образом в статье распределяются обязанности по подготовке предприятия к передаче арендодателю и несению бремени связанных с этим расходов. Устанавливается, что подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, возлагается на арендатора.

Данная обязанность взаимосвязана с обязанностью по несению расходов по подготовке предприятия к возврату. Поскольку коммерческая эксплуатация предприятия в этот период осуществляется арендатором, то и расходы по подготовке предприятия к передаче арендодателю возлагаются на него. Это могут быть, в частности, расходы по независимой оценке возвращаемого имущественного комплекса предприятия и определению его рыночной стоимости.

Правило о возложении на арендатора обязанности по подготовке к передаче предприятия и несению бремени связанных с этим расходов носит диспозитивный характер. Соглашением сторон может быть предусмотрено иное распределение обязанностей по подготовке предприятия к возврату и по несению связанных с этим расходов. Так, стороны вправе возложить на арендатора обязанность по подготовке предприятия к сдаче, а связанные с этим наиболее значительные расходы перенести (полностью или в части) на арендодателя.

Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Комментарий к статье 663 ГК РФ

1. Коммент. ст. определяет условия применения к договору аренды предприятия ряда норм ГК. Правила об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, в целом применяются к договору аренды предприятия.

2. Ограничительным условием применения указанных правил ГК (в изъятие общих норм ст. 167, 453 ГК) является недопустимость существенного нарушения их последствиями (в виде возврата или взыскания в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон) прав и охраняемых законом интересов кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и их противоречия общественным интересам.

Введение данного условия в законодательном порядке объясняется тем, что частая передача предприятия «из рук в руки» сама по себе грозит как утратой его отдельных компонентов, так и уменьшением стоимости имущественного комплекса в целом. В то же время очевидно, что известная неопределенность ограничительного условия является дополнительным фактором риска для арендодателя, так как запрет на возврат имущественного комплекса в натуре может создать препятствия в получении денежного возмещения его стоимости.

Другой комментарий к статье 663 Гражданского Кодекса РФ

1. В комментируемой статье речь не идет об ограничении применения норм о недействительности сделок или об ограничении расторжения договора. Статья лишь ограничивает применение последствий недействительности договора аренды предприятия как сделки, а также последствий его расторжения. Эти последствия могут выражаться в виде возврата или взыскания в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон. Возможность применения таких последствий установлена положениями ГК РФ.

2. Всего установлено два вида ограничений на применение указанных последствий:

1) указанные последствия приведут к существенному нарушению прав и охраняемых законом интересов кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц (например, работников предприятия);

2) последствия в виде недействительности договора аренды предприятия или его расторжения противоречат общественным интересам. Общественные интересы могут состоять, например, в сохранении деятельности предприятия, если оно является градообразующим для данного населенного пункта.

При наличии указанных выше обстоятельств суд должен отказать в удовлетворении соответствующих требований.

Статья 663 ГК РФ. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Комментарии к ГК РФ

Комментарий к главе 1 ГК РФ

Комментарий к главе 2 ГК РФ

ВОЗНИКНОВЕНИЕ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ, ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ И ЗАЩИТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

Комментарий к главе 3 ГК РФ

ГРАЖДАНЕ (ФИЗИЧЕСКИЕ ЛИЦА)

Комментарий к главе 4 ГК РФ

Комментарий к главе 5 ГК РФ

УЧАСТИЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ В ОТНОШЕНИЯХ, РЕГУЛИРУЕМЫХ ГРАЖДАНСКИМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ

ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

Передача арендованного предприятия от арендодателя арендатору осуществляется по передаточному акту (ст. 659 ГК). Из существа самой сделки вытекает, что к передаточному акту обязательно должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 659 ГК).

Передача предприятия в аренду считается свершившейся только после подписания передаточного акта арендатором и арендодателем

Помимо передаточного акта стороны договора аренды предприятия должны в надлежащем порядке оформить передачу целого ряда отдельных элементов, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Вследствие этого передача предприятия должна носить комплексный характер. Изложенное относительно комплексного отчуждения предприятия при характеристике договора его продажи справедливо и для договора его аренды. По точному смыслу действующего закона (п. 1 ст 656 ГК) по правилам договора об аренде предприятия возможна передача в аренду только предприятия в целом.

Передача в составе арендованного предприятия недвижимого имущества должна оформляться соответствующими документами о передаче конкретного объекта недвижимости в аренду. В соответствии сп 2 ст 22 Закона «О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право аренды предприятия является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения этого объекта.

Передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав (интеллектуальной собственности) потребует оформления соответствующих лицензионных соглашений и иных договоров с их последующей государственной регистрацией. Именно в указанных соглашениях должны определяться пределы прав арендатора предприятия по использованию исключительных прав, входящих в состав предприятия.

Перевод долгов, входящих в состав арендуемого предприятия, осуществляется с соблюдением прав кредиторов, определенных в ст. 657 ГК. При аренде предприятия кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду до его передачи арендатору. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора1

По общему правилу права и обязанности арендодателя по отношению к его работникам при сдаче предприятия в аренду переходят к арендатору в порядке, установленном для перехода таких прав и обязанностей в случае реорганизации юридического лица (см п. 1 ст. 33 и 34 КЗоТ).

В соответствии со ст 664 ГК при прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Возврат предприятия арендатором арендодателю требует совершения ряда специальных действий

1 Аналогично правилам ст 562 ГК См

§ 5 гл 31 настоящего учебника

Переданные арендатору арендодателем права владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, должны быть переведены на арендодателя в порядке, предусмотренном законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 656 ГК). До передачи возвращаемого предприятия арендодателю кредиторы по обязательствам, входящим в состав предприятия, должны быть уведомлены арендатором о возврате предприятия арендодателю. При этом права кредиторов регламентируются нормами ст. 657 ГК. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, также обязан совершить действия по подготовке предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта.

Аренда предприятия связана со множеством социальных проблем, в том числе с проблемами лиц, работающих на данном предприятии, монополизацией рынка товаров и услуг и т. п. В связи с этим правила гражданского законодательства о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК).

Договор аренды предприятия

Договор аренды предприятия выделен в отдельный вид договора аренды так же, как и договор аренды зданий и сооружений, исходя из особенностей предмета.

Наличие специальных норм, регулирующих аренду предприятия, не является новаторством современного российского законодательства.

ГК РСФСР 1922 г. содержал целый ряд правил (например, статьи 153, 162, 164, 171), регламентирующих имущественный наем государственных или коммунальных предприятий как особого вида имущества.

ГК 1964 г. уже не рассматривал предприятие как объект права и не включал каких-либо норм об имущественном найме предприятия. Социалистические организации как хозяйствующие субъекты вправе были сдавать внаем лишь отдельные виды имущества, входящего в состав предприятия.

В Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 г. и Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г. вновь допускалась сдача в аренду предприятий.

Действующий ныне ГК РФ впервые в истории отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в отдельный вид договора аренды и предусмотрел комплекс специальных правил, регулирующих отношения, связанные с арендой предприятия.

Понятие договора аренды предприятия. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам, а арендатор обязуется принять предприятие по передаточному акту, поддерживать его в надлежащем техническом состоянии, своевременно вносить арендную плату и возвратить предприятие по истечении срока аренды.

Правовое регулирование договора аренды предприятия. Нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора аренды предприятия, закреплены в § 5 главы 34 ГК РФ.

К отношениям, связанным с арендой предприятия, подлежат субсидиарному применению правила, регулирующие договор аренды зданий и сооружений (§ 4 главы 34 ГК РФ), если иное не предусмотрено нормами ГК РФ об аренде предприятия, а при отсутствии таких правил в § 4 главы 34 ГК РФ — общие положения о договоре аренды (§ 1 главы 34 ГК РФ).

Кроме того, к договору применяются общие положения ГК РФ о сделках, обязательствах и договорах.

При этом необходимо учитывать, что согласно ст. 663 ГК РФ правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Данная норма подлежит применению, как правило, если предприятия являются объектами социально-культурного назначения, включают в свой состав общежития, которые арендодатель в случае реституции не сможет содержать, что повлечет за собой ухудшение жилищных прав граждан, и т.п.

Правовая характеристика договора аренды предприятия. Договор аренды предприятия является формальным, возмездным, взаимным.

Существенные условия договора аренды предприятия. К условиям, при отсутствии которых договор аренды предприятия признается незаключенным, относятся положения о его предмете и цене (размере арендной платы).

Предмет договора аренды предприятия. Предметом договора является предприятие. Напомним, что под предприятием понимается имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью в целом и используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

В состав предприятия как имущественного комплекса входят (абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ):

1) все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе имущественные права. Специфика договора аренды предприятия состоит в том, что земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, а запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также имущественные права, связанные с предприятием, — только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Кроме того, особенностью договора аренды предприятия является положение о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. В ст. 132 ГК РФ такое правило отсутствует. То есть ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующего запрета. Так, если объект принадлежит собственнику предприятия на праве аренды, действует общая норма п. 2 ст. 615 ГК РФ, согласно которой, если правовыми актами не предусмотрено иное, передача арендодателем прав владения и пользования арендованным имуществом другому лицу может осуществляться лишь с согласия собственника. Без согласия собственника имущества по правилам субаренды может передаваться, в частности, право аренды в отношении транспортных средств (п. 1 ст. 638, п. 1 ст. 647 ГК РФ);

2) долги (обязанности). Специфика договора аренды предприятия состоит в том, что долги, относящиеся к предприятию, также переводятся только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором (п. 1 ст. 656 ГК РФ);

3) средства индивидуализации также по договору аренды переходят только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором (п. 1 ст. 656 ГК РФ). В ст. 132 ГК РФ такая оговорка отсутствует;

4) другие исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные права, смежные права и т.д.) также переходят только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором (п. 1 ст. 656 ГК РФ). В ст. 132 ГК РФ такой оговорки нет. Согласно п. 2. ст. 656 ГК РФ права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Предметом договора аренды может быть и часть предприятия: цех, мастерская и т.д. (п. 2 ст. 132 ГК РФ). При этом передаваемое имущество должно образовывать технологически единое целое, замкнутый производственный цикл. Комплексы вещей (станки, здания), не обладающие свойствами замкнутого производства, не образуют предмет рассматриваемого договора. К передаче таких вещей будут применяться общие положения об аренде.

Существенным признаком договора аренды предприятия является то, что предмет договора передается во владение и пользование арендатора. То есть арендодатель в период действия договора аренды предприятия не может сохранить за собой право владения по общим нормам о договоре аренды (см. ст. 606 ГК РФ). Однако общие нормы о договоре аренды не исключают права арендодателя владеть вещью (предметом договора).

Срок договора аренды предприятия. К сроку договора аренды предприятия применимы общие положения о сроке договора аренды зданий и сооружений (см. главу 16).

Цена договора аренды предприятия. Цена в договоре аренды предприятия понимается как арендная плата и является существенным условием.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды предприятия считается незаключенным. При этом не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Арендная плата может устанавливаться в любой из форм, указанных в п. 2 ст. 614 ГК РФ.

Установленная в договоре аренды предприятия арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Данная норма является диспозитивной.

Стороны договора аренды предприятия. Сторонами договора выступают арендодатель и арендатор.

Арендодателем, как правило, является собственник имущества или лицо, управомоченное собственником (представитель по доверенности, поверенный по договору поручения и т.д.).

Поскольку предприятие — имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности, арендодателем являются предприниматели (либо коммерческая организация, либо некоммерческая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность для достижения уставных целей и соответствующую этим целям, либо индивидуальный предприниматель).

Арендатором, исходя из предмета договора, также являются предприниматели.

Форма договора аренды предприятия.

К форме договора аренды предприятия предъявляются специальные требования.

Согласно п. 1 ст. 658 ГК РФ договор аренды предприятия заключается в письменной форме.

При этом устанавливается, что договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК РФ).

Кроме того, договор аренды предприятия независимо от его срока подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Неисполнение требования о государственной регистрации договора аренды предприятия влечет его незаключенность.

Обязанности арендодателя по договору аренды предприятия.

Арендодатель по договору аренды предприятия обязан:

1. Передать предприятие арендатору.

Согласно ст. 659 ГК РФ передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При этом подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды предприятия, обязательство арендодателя передать предприятие арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение арендодателя от подписания документа о передаче предприятия на условиях, предусмотренных договором, признается отказом от исполнения обязанности передать имущество.

Из содержания п. 3 ст. 611 ГК РФ следует, что арендодатель должен предоставить арендатору сданное внаем предприятие в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан — в разумный срок.

При неисполнении арендодателем обязанности по передаче предприятия арендатор вправе предъявить те же требования, что и по общим положениям о договоре аренды (см. главу 12).

Содержание следующих обязанностей и последствия их неисполнения подчиняются общим положениям о договоре аренды и были нами рассмотрены (см. главы 12, 16), в связи с чем их повторный анализ нецелесообразен. Остановимся лишь на их перечислении, сделав некоторые замечания, связанные со спецификой договора. Итак, арендодатель также обязан:

2. Передать предприятие вместе со всеми принадлежностями и документами.

3. Передать предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

4. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду предприятие.

5. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений имущества.

Спецификой договора аренды предприятия является то, что арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 662 ГК РФ).

Однако арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет (ст. 662 ГК РФ):

  • что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств;
  • или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

6. Не заключать договор аренды с другим лицом в течение года со дня истечения срока договора с арендатором, которому арендодатель отказал в заключении договора на новый срок.

7. Письменно уведомить и получить согласие кредиторов о переводе долгов в составе предприятия до его передачи.

Данную обязанность арендодатель несет не по отношению к арендатору, а по отношению к своим кредиторам (ст. 657 ГК РФ). В целом нормы ст. 657 ГК РФ, посвященные правам кредиторов при аренде предприятия, представляют собой конкретизацию п. 1 ст. 391 ГК РФ, согласно которому перевод долга возможен только с согласия кредитора.

Если кредитор был уведомлен о передаче предприятия в аренду, но письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, он вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать (п. 2 ст. 657 ГК РФ):

  • прекращения или досрочного исполнения обязательства;
  • возмещения причиненных этим убытков.

Если кредитор не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, то он вправе предъявить указанные требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657 ГК РФ).

Кроме того, интересы кредитора гарантируются нормой, согласно которой после передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК РФ).

В договоре аренды предприятия существует ряд дополнительных прав арендатора по сравнению с общими положениями о договоре аренды. Так, арендатор вправе без согласия арендодателя:

  • продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это: а) не влечет уменьшения стоимости предприятия и б) не нарушает других положений договора аренды предприятия (абз. 1 ст. 660 ГК РФ). Данная норма является диспозитивной, и в договоре можно предусмотреть необходимость получения согласия арендодателя. Кроме того, норма не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом;
  • вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (абз. 2 ст. 660 ГК РФ). Данная норма также является диспозитивной, ее содержание можно изменить в договоре.

Арендатор по договору аренды предприятия обязан:

1. Пользоваться арендованным предприятием в соответствии с условиями договора.

Содержание указанной обязанности и правовые последствия ее неисполнения подчиняются общим положениям о договоре аренды (см. главу 12), в связи с чем мы не будем проводить их повторное рассмотрение.

2. Своевременно вносить арендную плату за пользование предприятием.

Данная обязанность также была проанализирована в главе 12.

3. Поддерживать арендованное предприятие в надлежащем состоянии.

Спецификой договора аренды предприятия согласно ст. 661 ГК РФ является также обязанность арендатора по проведению не только текущего, но и капитального ремонта.

Неисполнение арендатором данной императивной обязанности дает арендодателю право требовать:

  • расторжения договора (если неисполнение влечет существенное ухудшение предприятия). При этом арендодатель до предъявления требования о расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ);
  • применения меры ответственности (возмещение убытков).

4. Нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Данная обязанность является диспозитивной и может быть изменена договором. При ее неисполнении, если это влечет существенное ухудшение имущества, арендодатель вправе:

  • требовать расторжения договора. При этом арендодатель до предъявления требования о расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ);
  • требовать в судебном порядке осуществления страхования (если арендодатель является выгодоприобретателем);
  • при наступлении страхового случая требовать выплаты сумм на тех же условиях, на каких должно было быть выплачено страховое возмещение при надлежащем страховании (если арендодатель является выгодоприобретателем);
  • застраховать имущество, входящее в состав предприятия, и потребовать возмещения суммы страховой премии;
  • требовать применения мер ответственности (возмещение убытков, уплата процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ на суммы, неосновательно сбереженные, благодаря неисполнению обязанности по страхованию. Кроме того, по иску Росстрахнадзора могут быть взысканы сами неосновательно сбереженные суммы).

5. При прекращении договора аренды вернуть предприятие арендодателю.

Согласно ст. 664 ГК РФ возврат предприятия арендодателю осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами.

При этом подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Уклонение арендатора от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от возврата предприятия.

Последствия неисполнения данной обязанности подчиняются общим положениям о договоре аренды и были рассмотрены в главе 12.

Смотрите еще:

  • Возврат товара покупателю ндс в декларации НДС при возврате товара от покупателя Каждый покупатель имеет законное право на возврат ранее купленного товара. В этой статье рассмотрим особенности учета НДС операций при возврате товара от […]
  • Ст 119 157 Ст 119 157 П Р И Г О В О Р ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ р.п. Земетчино 10 сентября 2012г. И.о. мирового судьи судебного участка НОМЕР . района . области Матюкина М.А. с участием государственного обвинителя […]
  • Расторжение контракта по соглашению сторон 44 фз действия Расторжение контракта по соглашению сторон (ч. 8 ст. 95 ФЗ № 44) В ч. 8 ст. 95 Федерального закона от 05.04.2013 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и […]
  • Шаблон дополнительное соглашение к договору Дополнительное соглашение о внесении изменений в договор Дополнительное соглашение о внесении изменений в договор составляют в том случае, когда нужно внести правки в действующий контракт. О порядке […]
  • Как пишется заявление на подоходный налог Заявление на стандартный налоговый вычет работодателю, скачать бланк При наличии у вас детей, вы можете получить стандартный налоговый вычет непосредственно у вашего работодателя, без заполнения и подачи […]
  • Купить дом за материнский капитал документы Покупка дома под материнский капитал в 2018 году – пошаговая инструкция, практика и опыт + советы, как избежать обмана при покупке жилья под мат капитал Приветствуем постоянных читателей сайта ХитёрБобёр.ru и […]
  • Безусловный порядок расторжение договора Расторгаем договор правильно Расторгаем договор правильно По общему правилу, договор может быть расторгнут, во-первых, по соглашению участников, во-вторых, судом по требованию одной из сторон, и, в-третьих, […]
  • Коап статья за нарушение тишины Статья 3.13. Нарушение тишины и покоя граждан Информация об изменениях: Законом г. Москвы от 9 декабря 2015 г. N 68 в статью 3.13 настоящего Закона внесены изменения Статья 3.13. Нарушение тишины и покоя […]