Новое разрешение на ввод в эксплуатацию квартиры

Порядок ввода жилого дома в эксплуатацию

Процедура ввода жилого дома в эксплуатацию и процедура передачи квартир различны, как по содержанию, так и во времени. Ввод жилого дома в эксплуатацию — получение Застройщиком Разрешения на ввод объект в эксплуатацию, которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме. Передача квартиры застройщиком и принятие её участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Процедура ввода объекта в эксплуатацию:
Процедура ввода в эксплуатацию объекта заключается в получении Застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
1. Направление Застройщиком заявления и необходимых документов в орган (уполномоченную организацию), выдавший разрешение на строительство.
1.1. Разрешение о присвоении адреса построенному объекту;
1.2. Заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации;
1.3. Документы органа технической инвентаризации (обмеры ПИБ)
2. Поверка наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта строительства, осуществляемая органом (уполномоченной организацией), указанной в п.1.
3. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и до передачи квартир участникам долевого строительства:
1. Застройщик осуществляет сезонные мероприятия по благоустройству территории (газоны, клумбы и т.д.);
2. Застройщик совместно с Управляющей компанией заключает с поставщиками энергоресурсов договоры на поставку энергии (электричество, вода, тепло);
3. Проводятся пуско-наладочные работы: запуск лифтов, опрессовка труб, запуск насосов и т.д.;

В соответствии с нормами Федерального закона 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Процедура передачи квартир:
1. В соответствии с требованиями 214-ФЗ Застройщик направляет Участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче.
2. Участник долевого строительства обращается в ООО «ПАТРИОТ-НЕВА» с обращением о готовности осмотра квартиры и её принятия. ООО «ПАТРИОТ-НЕВА» формирует график осмотра квартир и сообщает участнику долевого строительства дату и время осмотра.
3. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры вправе потребовать от Застройщика составления документа (Смотровой лист), в котором указывается несоответствие квартиры (при наличии дефектов, замечаний).
4. Полученные замечания, отраженные в смотровом листе, оперативно предъявляются подрядным организациям для их устранения. 5. В случае отсутствия замечаний при первичном осмотре или после устранения замечаний Стороны подписывают передаточный акт или иной документа о передаче квартиры.
6. Участник долевого строительства получает ключи от квартиры.

О вводе дома в эксплуатацию

Уважаемые Дольщики ЖК «Триумф Парк»!

Хотели бы обратить Ваше внимание на такие понятия, как ввод объекта в эксплуатацию (срок сдачи/госкомиссия) и передача квартир (получение ключей).

Процедура ввода объекта в эксплуатацию и процедура передачи квартир различны, как по содержанию, так и во времени.

Что такое ввод объекта в эксплуатацию?

Ввода объекта в эксплуатацию (срок сдачи/госкомиссия) – это срок, в который застройщик планирует получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а именно: документа, удостоверяющего выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, Застройщик должен выполнить:

  • Основные строительные работы по проекту с соответствием проектной документации. Имеется ввиду, что нужно осуществить работы, которые влияют на безопасность жизни будущих дольщиков: возведены все этажи, выполнено остекление, произведены фасадные работы, смонтирована инженерия и т.п. А вот, скажем, отделка квартир, а также выполнение благоустройства в части посадки растений и т.п. может быть еще не окончено, т.к. эти виды работ, конечно, влияют на качество жизни будущих жильцов, но на безопасность не влияют.
  • Техническую инвентаризацию, т.е. застройщик должен получить технический паспорт на весь объект, а после поставить его на кадастровый учет.
  • Получение разрешения о присвоении милицейского адреса объекту, т.е. это тот адрес, который присвоен дому. До этого момента объекту присвоен строительный адрес.
  • Получение справки о выполнении технических условий от всех поставщиков энергоресурсов (Ленэнерго, Водоканал, Теплосеть и т.п.).
  • Испытания на воздухопроницаемость, тепловидение, естественную вентиляцию.

Чем срок ввода объекта в эксплуатацию отличается от срока передачи квартир?

Первый срок носит ориентировочный характер. Застройщик устанавливает срок сдачи дома исходя из своих планов по строительству. И, при необходимости, может этот срок корректировать без согласования с дольщиками как в большую, так и в меньшую сторону. А вот срок передачи квартир – это срок, прописываемый в договоре участия в долевом строительстве. Не позднее, чем в этот срок последняя квартира в доме должна быть передана по акту приема-передачи. И этот срок застройщик корректировать в одностороннем порядке ПРАВА НЕ ИМЕЕТ. Поэтому застройщик прилагает все усилия для соблюдения этого срока, и, поэтому застройщик всегда берет себе этот срок с запасом. В большинстве случаев разница между сроком ввода в эксплуатацию и сроком передачи квартир составляет 0,5 года. Но бывают ситуации, когда доходит и до года. Это конечно не значит, что застройщик, введя дом в эксплуатацию, будет ждать целый год, т.к. охрана и содержание готового дома не дешевое удовольствие. Но будет иметь полное юридическое право передать хоть все квартиры в последний возможный по договору день. Поэтому ОБЯЗАТЕЛЬНО ЧИТАЙТЕ ДОГОВОР и уточняйте СРОК ПЕРЕДАЧИ КВАРТИР, принимая решение о покупке.

Что происходит после получения акта о вводе объекта в эксплуатацию?

  • Доделывается отделка квартир и благоустройство территории (клумбы, газоны и т.п.).
  • Проводятся пуско-наладочные работы: запускаем и настраиваем работу лифтов, даем рабочее давление в трубы, проверяем работу насосов, систем контроля утечек, счетчиков и т.п., продуваем вентиляторы дымоудаления и т.д.
  • С поставщиками энергоресурсов (Теплосеть, Водоканал, Ленэнерго и т.п.) заключаем основные договоры на обслуживание.
  • Служба эксплуатация застройщика проводит приемку всех квартир у генерального подрядчика, проверяет соответствие качества отделки. В случае нареканий – выносит предписание по устранению. После устранения проводит повторную приемку.
  • Заключается договор с управляющей компанией, после чего УК принимает на свой баланс дом, в том числе инженерные системы и все места общего пользования. Если на этом этапе выявлены недоделки, то они также устраняются, после чего происходит приемка-передача.
  • Формируется график осмотров квартир. Уведомление о завершении строительства объекта и готовности квартиры к передаче должно быть направлено дольщику не позднее, чем за месяц до наступления срока передачи квартир (срок, который прописан в договоре участия в долевом строительстве). Уведомление отправляется дольщику заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному в договоре адресу для направления почтовой корреспонденции или вручено дольщику лично под расписку.

Как происходит процедура передачи квартир?

С информацией о передаче квартир Вы можете ознакомиться в разделе Дольщикам — Передача квартир.

Надеемся, что данная информация была полезна для Вас.

Новое разрешение на ввод в эксплуатацию квартиры

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию — начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства

15. По смыслу статьи 8 Закона N 214-ФЗ, получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет предусмотренную законом ответственность.

15 июля 2013 г. между обществом и застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, предметом которого является участие в строительстве квартиры.

Между истцами и обществом заключен договор цессии, по условиям которого цедент уступил истцам в равных долях каждому права и обязанности по договору долевого участия.

Согласно пункту 3.2 договора застройщик планировал завершить строительство объекта в I — II квартале 2015 г.

Пунктом 3.2.1 договора предусмотрено, что в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 4, частью 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В связи с тем, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 25 декабря 2014 г., а квартира передана истцам 21 октября 2015 г., участники долевого строительства обратились в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, а также штрафа.

Решением районного суда исковые требования оставлены без удовлетворения.

Судом апелляционной инстанции решение отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены частично.

Постановлением суда кассационной инстанции апелляционное определение отменено, решение районного суда оставлено без изменения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, исходя из системного толкования пунктов 3.2 и 3.2.1 договора, указал, что поскольку сдача объекта предполагалась во II квартале 2015 г., то есть 30 июня 2015 г., постольку квартира должна быть передана истцам не позднее шести месяцев с указанной даты, а именно не позднее 30 декабря 2015 г. Ввиду того, что квартира передана истцам 21 октября 2015 г., нарушение сроков передачи квартиры со стороны ответчика отсутствует.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции и отменил его решение, ссылаясь на то, что единственным конкретным сроком передачи застройщиком квартиры истцам является срок, указанный в пункте 3.2.1 договора. В связи с тем, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 25 декабря 2014 г., квартира должна быть передана истцам не позднее 25 июня 2015 г. Фактическая передача квартиры состоялась 21 октября 2015 г., что свидетельствует о нарушении ответчиком срока передачи истцам квартиры, предусмотренного договором.

Президиум, отменяя апелляционное определение и оставляя в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований, согласился с его выводом о том, что нарушения обязательства о передаче объекта долевого строительства допущено не было.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление президиума, указав, что вывод судов первой и кассационной инстанций о том, что шестимесячный срок передачи квартиры, установленный пунктом 3.2.1 договора, подлежал исчислению с даты окончания планируемого завершения срока строительства, а не с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сделан судами без учета Закона N 214-ФЗ.

Так, в силу статьи 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Как указано в части 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Таким образом, по смыслу статьи 8 Закона N 214-ФЗ, именно получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет за собой ответственность, предусмотренную Закона N 214-ФЗ.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам от 4 июля 2017 г. N 78-КГ17-26)

Ввод объекта в эксплуатацию

Ввод в эксплуатацию рассматривается как завершающий этап строительства или реконструкции объекта. На этом этапе застройщик должен иметь документ, подтверждающий соответствие объекта нормам и стандартам и разрешающий его эксплуатацию. Общие принципы и алгоритм принятия в эксплуатацию утверждены в статье 39 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности».

Закон предусматривает два вида документов подтверждающих готовность объекта к эксплуатации:
— декларация готовности объекта строительства – для объектов малой застройки и категории СС1.
— сертификат о принятии в эксплуатацию — для объектов категорий СС2 и СС3.

В первую очередь нужно сказать о том, что без ввода в эксплуатацию самовольная эксплуатация является незаконной. Только официальный ввод объекта в эксплуатацию позволяет:
— оформить право собственности на объект.
— оформить эксплуатационные разрешения санстанции и ветслужбы
— подключить объект к ресурсами, необходимыми для его функционирования (вода, газ, энергия).
— и пр.

В случае невозможности окончания фасадных работ и работ по благоустройству вследствие неблагоприятных погодных условий (только для 4 и 1 кварталов года) – объект может быть введен в эксплуатацию исключительно под обязательство окончания таких работ в определенный срок. Обязательство отражается в декларации либо акте готовности объекта.

Ввод в эксплуатацию пускового комплекса (очередь строительства)

Ввод объекта очереди может происходить по-объектно, т.е. независимо от степени готовности всех объектов очереди. Однако, необходимо соблюсти требования безопасности эксплуатации. Однако, данное правило не касается ввода в эксплуатацию объектов построенных по строительному паспорту.

Ввод в эксплуатацию дома, построенного с привлечением средств юр и физлиц

Указанные объекты могут вводиться без окончания внутренних работ. Перечень таких работ утвержден Приказом Минстроя № 2

Однако, если в таких домах есть жилье построенное за госсредства — ввод дома в эксплуатацию может осуществляться исключительно при полном выполнении таких работ в указанных квартирах.

Ввод в эксплуатацию промышленного объекта

Вводу указанного объекта предшествуют пусконаладочные работы, что подтверждается соответствующим актом.
Кроме того, в зависимости от целевого назначения и вида объекта могут понадобиться:
• разрешение на начало эксплуатации Госгорнадзора.
• заключение санэпидемиологической экспертизы
• декларация о начале работы МЧС
• и пр.

Виды документов о вводе объекта в эксплуатацию

Законодательство предусматривает два вида документов, подтверждающих введение в эксплуатацию строительных объектов:
1. декларация о готовности объекта – для малой застройки и объектов категории СС1.
2. сертификат о принятии завершенных строительством объектов категории СС2 и СС3.

Техническая инвентаризация объекта

Хотя законодательство устанавливает единственным документом, который подается в ГАСК при вводе в эксплуатацию объектов является исключительно бланк декларации либо акт готовности, однако без технического паспорта ввод в эксплуатацию невозможен. Следовательно, одним из промежуточных этапов ввода объекта в эксплуатацию является техническая инвентаризация.

Оформление декларации готовности объекта

Регистрацию декларации осуществляет местный ГАСК, который обязан в течении 10 рабочих дней принять решение. О регистрации декларации свидетельствует внесение в единый реестр либо соответствующая отметка на втором экземпляре.

Среди данных необходимых к заполнению декларации (образец декларации см. в Постановлении КМУ № 461) готовности объекта можно вычленить следующую информацию:
• стоимость основных фондов, принимаемых в эксплуатацию;
• сметная стоимость строительства;
• мероприятия по охране труда, обеспечению взрывобезопасности, пожарной безопасности, охраны окружающей природной среды и антисейсмические мероприятия, предусмотренные проектом;
• работы по отделке фасадов и благоустройства территории, сроки выполнения которых перенесены за неблагоприятных погодных условий и которые будут выполнены;
• основные показатели: мощность, производительность, производственная площадь, протяженность, вместимость, объем, пропускная способность, количество рабочих мест и т.д.;
• места для постоянного и временного хранения автотранспортных средств, их характеристика;

Аннулирование декларации готовности объекта

Законодатель предусмотрел, что:
— в случае установления несоответствия данных, заявленных в зарегистрированной декларации и при этом такие данные не являются критериями определения объекта в качестве самовольно строительством – в таком случае декларант обязан внести изменения в декларацию
— в случае установления несоответствия данных, заявленных в зарегистрированной декларации и при этом такие данные являются критериями определения объекта в качестве самовольно строительством – происходит аннулирование декларации.

Порядок получения сертификата о принятии завершенных строительством объектов

Сертификат о принятии завершенных строительством выдает инспекция государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК), в которой также получают и разрешения на строительство. Застройщику необходимо предоставить в ГАСК заявление на получение сертификата, а также акт готовности, который, прежде всего, показывает то, что выполнены все работы, описанные в проектной документации.

В заявлении и акте готовности следует отразить:
• основные показатели строительства;
• информацию о главных участниках строительства – о заказчике, генеральном подрядчике, проектной организации, субподрядчиках;
• данные разрешительной документации, в т.ч. данные строительной лицензии;
• данные проектной документации.

В акт готовности вносят свои подписи все участники строительства, а также страховщик объекта. В Постановлении КМУ № 461 подробно описан порядок принятия завершенных строительством объектов в эксплуатацию, представлены образцы заявления на получение сертификата и акта готовности объекта. Очень важно ответственно подойти к проверке соответствия объекта проектной документации, а также к заполнению акта готовности и составлению заявления, поскольку в результате допущения ошибок можно получить отказ в выдаче сертификата о принятии объекта в эксплуатацию. С документами застройщик может лично обратиться в ГАСК по местонахождению объекта или отправить их заказным письмом обязательно с описью вложения.

Инспекция может назначать экспертизы и проводить проверку объекта с привлечением независимых экспертных организаций, если это необходимо для принятия решения о вводе в эксплуатацию. В течение 10 рабочих дней с момента получения документов (заявления и акта готовности) инспекция ГАСК обязана принять решение о выдаче сертификата. Возможные причины отказа:
• неполнота или некорректное оформление документации, предоставленной застройщиком;
• наличие недостоверной информации в документах;
• несоответствие объекта государственным нормам и стандартам или разработанной проектной документации.

Отказ также выдается в течение 10 дней с момента подачи заявления и обязательно в письменном виде. После получения отказа застройщик может устранить недостатки и снова подать документы на получение сертификата. Однако, если застройщик не согласен с решением ГАСК, он может обжаловать его в судебном порядке.

Что касается стоимости, то заявление застройщики подают бесплатно, а за выдачу сертификата плата взимается. В случае получения отказа ничего платить не нужно. Сертификат для объекта категории СС2 оплачивается в размере 4,6 прожиточных минимума, а на объект класс СС3 – 5,2. При этом при получении сертификата необходимо предъявить платежное поручение или кассовый документ, подтверждающий внесение оплаты.

После получения сертификата о принятии объекта в эксплуатацию застройщик должен предоставить его копию в орган местного самоуправления, а также сообщить о начале эксплуатации объекта в органы пожарной и техногенной безопасности. Сделать это необходимо в течение 7 календарных дней с момента получения сертификата.

Закон О регулировании градостроительной деятельности

Новостройка: проблемы ввода объекта в эксплуатацию

Автор: Ольга Москалева

Ольга Москалева, юрист ООО «ТМХ-Сервис»

Суть вопроса заключается в том, что организация-застройщик привлекает денежные средства граждан и юридических лиц для создания объекта недвижимости в будущем или, используя терминологию Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», объекта долевого строительства – жилого или нежилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, – подлежащего передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящих в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Уже из самого определения объекта долевого строительства ясно видна первая проблема, а именно ввод объекта в эксплуатацию. Как следует из содержания статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Для получения такого разрешения застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.

Как показывает судебная практика, основной причиной отказа в выдаче разрешения является непредоставление заявителем необходимых документов.

Решение Советского районного суда города Брянска по делу №2-3516(2011).

Истцы обратились в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что они являются собственниками жилых помещений – квартир, расположенных по адресу: (…). Истцы мотивируют свои требования тем, что являлись участниками долевого строительства. В настоящее время дом полностью достроен за счет дольщиков и подключен к коммуникациям, квартиры переданы дольщикам по актам приема-передачи и оформлены в собственность. В связи с отсутствием разрешения на строительство, ответчиком отказано в выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Истцы просят обязать Управление по строительству и развитию территории города Брянска выдать разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома.

В судебном заседании представитель истицы Ф.Т.Л. Ф.И.А. и истец С.С.В. заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить.

Представитель управления Р.О.А. исковые требования не признала, пояснив, что в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома отказано законно и обоснованно.

Судом было установлено, что согласно заключению о техническом состоянии объекта строительство здания велось в соответствии с проектными решениями и осуществлением авторского надзора. Нарушений и замечаний при ведении СМР выявлено не было. Здание завершенного строительством жилого дома переменной этажности в целом находится в работоспособном техническом состоянии. Существующие конструкции и инженерные системы здания могут быть использованы для ввода в эксплуатацию. В части соблюдения безопасной эксплуатации жилых помещений построенное здание не противоречит требованиям СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», действующим документам с учетом требований правовых актов Российской Федерации и нормативных документов федеральных органов исполнительной власти в части, отвечающей статье 46 Федерального закона РФ «О техническом регулировании», в том числе по противопожарной безопасности, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и позволяет осуществлять его безопасную эксплуатацию при условии соблюдения правил технической эксплуатации здания, в том числе своевременного проведения как текущего, так и капитального ремонта.

Таким образом, имеются основания для выдачи разрешения на ввод указанного жилого дома в эксплуатацию.

На основании изложенного суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Как видно из приведенного решения, суд посчитал возможным ввод объекта в эксплуатацию на том основании, что он не является самовольной постройкой, возведен с учетом всех норм и правил и не представляет угрозы для проживающих лиц.

Причиной судебных споров является не только ввод объекта в эксплуатацию и выдача соответствующего разрешения, но и отмена уже выданного разрешения. Здесь судебная практика не менее обширна.

Решение Смоленского районного суда Смоленской области по делу № 2-21/12 от 04.04.2012.

К.В.Н. обратился в суд с иском к Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области, ООО «Никольские ворота-2000» о признании незаконным разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

В обоснование иска указано, что К.В.Н. является собственником земельного участка, расположенного по адресу: (…). С южной стороны к названному земельному участку прилегает земельный участок, на котором размещается четырехэтажный 34-квартирный жилой дом. Собственником земельного участка является ООО «Никольские ворота-2000» . Согласно заключению ОАО «Градостроительный кадастровый центр» , жилой дом расположен от северо-восточной границы земельного участка истца на расстоянии 1,05 м на 1,55 м и затеняет земельные участки с кадастровыми номерами (…) и (…). Таким образом, жилой дом по отношению к земельному участку истца расположен с нарушением норм инсоляции. Такое расположение жилого дома нарушает права истца как собственника, т.к. он (истец) не может в полном объеме использовать принадлежащий земельный участок по назначению – для индивидуального жилищного строительства. Из вышеназванного заключения следует, что жилой дом размещен (построен) по отношению к земельному участку истца с нарушением нормативных требований в части устройства пожарных проездов к жилому дому (…) со всех сторон, который должен быть не менее 6 м. Разрешение на строительство № (…) от (…), разрешение на строительство № (…) от (…), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (…) от (…), выданные Администрацией МО «Смоленский район» Смоленской области ООО «Никольские ворота-2000», выданы в нарушение требований статей 51, 55 Гражданского кодекса РФ, о нарушении прав стало известно во время проведения прокуратурой Смоленского района проверки. Просит признать незаконными разрешение на строительство (…) от (…), разрешение на строительство (…) от (…), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (…) от (…), выданные Администрацией МО «Смоленский район» Смоленской области ООО «Никольские ворота-2000».

Представитель истца К.В.Н. – Б.В.В., действующий на основании доверенности со специальными полномочиями, исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, пояснил в судебном заседании, что возведенный 34-квартирный жилой дом № (. ) не соответствует требованиям градостроительных и противопожарных норм, а также правилам по проектированию и нарушает права и охраняемые законом интересы истца.

Представитель ООО «Никольские ворота-2000» С.М.В. исковые требования не признала, пояснила в судебном заседании, что все документы, необходимые при предоставлении в орган местного самоуправления для получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, были представлены. Строительство жилого дома происходило в зимнее время, поэтому определить точные границы земельного участка не представлялось возможным. На данный момент расположение жилого дома не соответствует градостроительному плану земельного участка. Срок гарантийных обязательств в отношении спорного дома составляет пять лет. Денежные средства возвратить собственникам помещений в доме невозможно, поскольку они израсходованы на строительство дома. ООО «Никольские ворота-2000» не несет ответственности за обслуживание данного дома, поэтому жильцы самостоятельно каждый заключили договор с организациями по обеспечению дома светом, газом и водой.

В отзыве на иск ООО «Никольские ворота-2000» указано, что у К.В.Н отсутствует субъективное право на обжалование актов местного самоуправления, поскольку указанными актами никак не затрагиваются его интересы как землепользователя.

Оценив обстоятельства дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемых ненормативных актов незаконными. Истец К.В.Н. не указал, каким образом удовлетворение требования по настоящему делу восстановит его нарушенное право. Истец К.В.Н. определяет разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию как незаконные, вместе с тем не приводит каких-либо доводов в пользу восстановления своих прав в случае отнесения этих ненормативных правовых актов органа местного самоуправления к незаконным.

Доводы истца о нарушении его прав как собственника земельного участка в части отказа Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома принимаются судом во внимание, однако основанием для удовлетворения исковых требований, с учетом установленных по делу обстоятельств, не являются.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что удовлетворение требований истца о признании незаконным разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию повлечет нарушение прав собственников жилого дома (…), в удовлетворении исковых требований К.В.Н. надлежит отказать.

Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – не единственная проблема, с которой сталкивается заказчик.

Заключая договор долевого участия в строительстве, стороны указывают сроки завершения строительства и передачи квартир заказчикам, но некоторые подрядчики, ссылаясь на различные непредвиденные, но объективные обстоятельства, в одностороннем порядке меняют указанные сроки, что в свою очередь становится предметом многочисленных судебных споров.

Решение Бердского городского суда Новосибирской области № 2-1294/11 от 23.09.2011.

С.В.П. обратилась в суд с иском, указывая, что 20.10.2008 между ней и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого Трест принял на себя обязательство построить дом и по завершению строительства, в срок не позднее третьего квартала 2009 года, передать в собственность Инвестора квартиру по адресу: (…). 11.01.2009 во исполнение условий договора она оплатила ответчику цену договора в размере 1 406 926 рублей. Однако ответчик свои обязанности исполнил ненадлежащим образом, по факту квартира ей была передана лишь 09.06.2011. Просрочка предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, начиная с 01.10.2009 и по 09.06.2011, составила 616 календарных дней. Просит взыскать с ответчика в ее пользу неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в размере 476 666 рублей 19 копеек.

В судебном заседании истец, ее представитель исковые требования поддержали.

Представитель ответчика С.Т.А. иск не признала, при этом пояснила, что ответчик не оспаривает нарушение сроков сдачи дома и передачи квартиры, что было вызвано объективными причинами. Ответчик информировал истца об изменении планового срока сдачи объекта в эксплуатацию и предлагал подписать соглашение об изменении срока сдачи объекта. Истец на данное предложение ответила отказом.

Выслушав истца, ее представителя, представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований исходя из следующего.

Как видно из договора, 20.10.2008 ЗАО «Трест-36», именуемое в дальнейшем «Трест», и С.В.П., именуемая в дальнейшем «Инвестор», заключили договор, предметом которого является долевое участие сторон в создании многоэтажного жилого дома по строительному адресу: (…), именуемого в дальнейшем «Объект». На момент заключения договора установлен плановый срок сдачи объекта приемной комиссии – третий квартал 2009 года. Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира. Пунктом 3.1.2 предусмотрена обязанность Треста в течение двух месяцев со дня сдачи Объекта приемной комиссии, при условии полного и своевременного исполнения Инвестором всех платежных обязательств, предусмотренных договором, передать Инвестору по акту приема-передачи квартиру. Из представленного ответчиком разрешения усматривается, что разрешение № 62 на ввод объекта в эксплуатацию ответчиком получено 31.03.2011.

Таким образом, судом установлено, что ответчиком не были выполнены обязательства, предусмотренные договором относительно сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Факт оплаты истцом цены договора в полном объеме ответчиком не оспаривался. Актом приема-передачи, заключенным между сторонами 09.06.2011, спорная квартира в объекте недвижимости была передана истцу.

В соответствии со статьями 309, 310, 314 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Решение: исковые требования С.В.П. удовлетворить частично.

К сожалению, новое не всегда бывает надежным и качественным, поэтому жильцов квартир в новостройках могут ждать неприятные сюрпризы.

Решение Железнодорожного районного суда города Ульяновска № 2-1241/12 от 14.08.2012.

С.Д.В. обратился в суд с иском к ОАО «Трест-3» об устранении строительных недостатков жилого дома, расположенного по адресу: (…). Просил обязать ответчика:

— провести ремонт кровли дома;

— отремонтировать плиточное покрытие на лестничных клетках в первом и втором подъездах;

— произвести восстановительный ремонт лестничных клеток на десятом этаже в первом и втором подъездах после пролива;

— устранить провалы и усадку тротуарной плитки вдоль дома;

— устранить трещины на кирпичной кладке фасада первого, второго и третьего этажей и фундамента;

— восстановить теплоизолирующий слой деформационного шва между первой и второй блок-секциями;

— провести дополнительную теплоизоляцию наружных стен квартиры.

В иске указал, что он является собственником доли квартиры на основании договора об инвестировании строительства жилого дома. Квартира получена им по акту приема-передачи. В период эксплуатации квартиры были выявлены строительные дефекты квартиры и общего имущества жилого дома, а именно нарушение герметичности рулонного покрытия мягкой кровли, отслоение плиточного покрытия на лестничных клетках. Дождевая вода проникает на лестничные клетки в первом и втором подъездах. В его квартире происходит промерзание стен на кухне, которые граничат с мусоропроводом и с подъездами.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержала, пояснив, что промерзание стен в квартире истца и другие дефекты вызваны недостатками, допущенными при строительстве дома, поэтому ответственность по их устранению должно нести ОАО «Трест-3» .

Представитель ОАО «Трест-3» иск не признала, пояснив, что дом сдан в эксплуатацию в 2006 году, поэтому договор, заключенный между истцом и ОАО «Трест-3», не может быть признан договором долевого участия в строительстве, он имеет признаки договора купли-продажи. Срок, в течение которого подрядчик несет ответственность за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, истек в 2011 году. В марте 2011 года ОАО «Трест-3» выполнило свои обязательства по исправлению дефектов кровли и облицовки фасада. В настоящее время дом находится в управлении управляющей компании ООО «Альфам-Центр» , поэтому поддержание надлежащего состояния жилого дома относится к компетенции управляющей компании. Считает, что управляющая компания ненадлежащим образом выполняла обязанности по содержанию многоквартирного дома, и указанные в исковом заявлении недостатки носят эксплуатационный характер.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению полностью.

В приведенном примере основой судебного решения стало заключение судебно-строительной экспертизы, в соответствии с которой все выявленные недостатки действительно возникли по вине ответчика. Что же касается заявления представителя ответчика о том, что заключенный с истцом договор является договором купли-продажи, то cуд критически оценивает данный довод.

В соответствии с частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Из договора и материалов дела следует, что ОАО «Трест-3» на момент заключения договора с С.Д.В. и членами его семьи и передачи квартиры по акту приема-передачи не имело зарегистрированного права собственности на спорную квартиру № (…). Следовательно, ОАО «Трест-3» не имело права заключать с С-ми договор купли-продажи данной квартиры, и оснований утверждать, что договор является договором купли-продажи, у ответчика не имеется.

Заключение договора долевого строительства – это всегда большой риск, ведь объекта еще нет, но даже после его возведения нет никаких гарантий, что инвестор в установленный срок сможет получить недвижимое имущество, которое уже оплатил.

В качестве рекомендации можно посоветовать только быть более внимательными при выборе застройщика и по возможности контролировать его работу.

Смотрите еще:

  • Как пишется заявление на подоходный налог Заявление на стандартный налоговый вычет работодателю, скачать бланк При наличии у вас детей, вы можете получить стандартный налоговый вычет непосредственно у вашего работодателя, без заполнения и подачи […]
  • Орган опеки и алименты Взыскание алиментов на ребенка Возникли вопросы или нужна консультация, звоните по номерам(4872) 70-32-74 (953) 430-27-32или задайте вопрос юристу Если родители отказываются добровольно выделять средства на […]
  • Нк рф 284 статья О внесении изменений в статью 284 Налогового кодекса Российской Федерации Внести в статью 284 Налогового кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 32, ст. 3340; […]
  • Боголюбов 2008 земельное право Земельное право. Под ред. Боголюбова С.А. 2- е изд., перераб. и доп. - М.: 2008 - 400 с. Настоящий учебник является вторым, переработанным и дополненным изданием и написан на основе материалов авторских […]
  • Уголовный кодекс с изменениями на 2012 г Федеральный закон от 29 февраля 2012 г. N 14-ФЗ "О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях усиления ответственности за […]
  • Статья 1 часть 2 конституции российской федерации Статья 1 Конституции Российской Федерации Последняя редакция Статьи 1 Конституции РФ гласит: 1. Российская Федерация - Россия есть демократическое федеративное правовое государство с республиканской формой […]
  • Фз 14 ст 24 Статья 24. Порядок вступления в силу настоящего Федерального закона 1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении ста восьмидесяти дней после дня его официального опубликования, за исключением […]
  • Регистрация иностранных граждан казань С 1 июня в Казани прекращается постановка иностранцев на учет в МФУ и почтовых отделениях (Казань, 31 мая, «Татар-информ»). С 1 июня по 12 июля включительно в Казани прекращается постановка иностранных […]