Глава 17 гк рф введена в действие

Право собственности на землю: постатейный комментарий главы 17 ГК РФ

Вступление

«Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю», — провозглашает Конституция Российской Федерации (ч. 1 ст. 36). Как известно, Основной Закон был принят на референдуме 12 декабря 1993 г. Однако вышеуказанное право долгое время не находило своего адекватного развития в виде соответствующих федеральных законов. Более того, при принятии Государственной Думой в 1994 г. части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс, ГК РФ) было найдено компромиссное решение об отсрочке вступления в силу главы «Право собственности и иные вещные права на землю». Напомним, что в первоначальной редакции ст. 13 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указывалось на то, что глава 17 Кодекса вводится в действие со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ).

Безусловно, такая отсрочка была шагом назад на пути кодификации гражданского законодательства о защите прав граждан и юридических лиц и упорядочения экономических отношений в стране. Однако это был вынужденный компромисс. Дело в том, что в Государственной Думе первого созыва (1993 г.) фракций и, соответственно, депутатов левого толка было больше, а они, как известно, категорически против даже упоминания о праве частной собственности, а тем более о частной собственности на землю. Автор данной статьи был свидетелем того, как левые фракции добивались искоренения слов «частная собственность» из текста комментируемого Кодекса. Только в одной статье 212 и то только из-за того, что она полностью воспроизводит конституционную норму, осталось ее упоминание. Естественно, при таком выборе — либо часть первая ГК РФ без главы 17, либо ничего — было принято решение об отсрочке введения в действие данной главы.

В этой ситуации федеральное регулирование отношений по владению и распоряжению землями, использованию и охране земель во многом осуществлялось указами Президента РФ. До введения в действие главы 17 ГК РФ было издано более 20 Указов («О реализации конституционных прав граждан на землю», «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами», «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы» и др.), разнородных по своему содержанию и создающих сложности для обеспечения реализации конституционных прав граждан Российской Федерации на землю. Были также приняты некоторые Федеральные законы, лишь в малой степени заполняющие правовой вакуум в данной сфере («О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального строительства», «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», «О государственном земельном кадастре» и др.).

Что же получили государство и общество при столь длительном отсутствии правового регулирования, данного в главе 17 ГК РФ? Ничего хорошего.

Во-первых, отсутствовали реальное обеспечение и защита права собственности на землю как граждан, так и юридических лиц.

Во-вторых, как говорится, свято место пусто не бывает. Федеральный правовой вакуум в рассматриваемой сфере быстро заполнили субъекты Российской Федерации. Трудно их в этом упрекать. Скорее Федерация сама спровоцировала их к этому бесконечными и непродуктивными дискуссиями о предмете и необходимости принятия Земельного кодекса.

Анализ актов земельного законодательства субъектов Федерации показывает, что они, с одной стороны, зачастую были приняты с превышением компетенции, а с другой — не создавали единое экономическое пространство, а скорее разрушали его, внедряя разные нормы по сходным отношениям.

В-третьих, при отсутствии понятных правил, связанных с правом собственности на землю, говорить о привлечении инвестиций в российскую экономику просто не приходилось. И если отечественные инвесторы как-то пытались приспособиться, то иностранцы боялись вкладывать средства в российскую экономику, приобретать здания и сооружения, не понимая, как можно связываться с «воздушными замками» — объектами, юридически туманно связанными с землей, на которой они находятся.

В-четвертых, правоприменительная практика, а особенно судебная практика арбитражных судов, показала, сколь затруднительно рассматривать споры, связанные с недвижимостью вообще и с земельными участками в частности. В таких спорах приходилось руководствоваться не положениями специальной главы, а общими положениями гражданского законодательства.

В-пятых, не было реальной защиты от использования земли не по назначению. Не было ответственности, если использование участка осуществлялось с грубым нарушением правил рационального использования земли. Например, если использование земли приводило к серьезному ухудшению плодородия сельхозугодий.

Теперь о мифах, связанных с рассматриваемой главой. В дискуссиях о необходимости принятия или непринятия данной главы очень часто использовались (и, к сожалению, используются до сих пор) термины и категории, которые не имеют отношения к ее предмету.

Так, утверждения о том, что речь идет о приватизации земли, не имеют ничего общего ни с главой 17, ни в целом с Гражданским кодексом. Дело в том, что ГК РФ — это стабильный закон, который не затрагивает такие переходные положения, каковыми, безусловно, являются нормы о приватизации государственного или муниципального имущества. В Гражданском кодексе есть одна статья 217, которая указывает на то, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. То есть речь идет о том, что государство может решать вопросы приватизации путем принятия специальных законов (о приватизации предприятий, жилья и земли). Других статей, посвященных приватизации, в Гражданском кодексе Российской Федерации нет.

Зачастую говорилось о том, что глава 17 регулирует куплю-продажу или оборот земли. Это тоже неверно. Договор купли-продажи регулируется действующей с 1 марта 1996 г. главой 30 части второй ГК РФ, где предусмотрен и соответствующий параграф «Продажа недвижимости». Другие договоры, объектом которых может быть недвижимость, в том числе и земля, также регулируются специальными главами части второй ГК РФ (главой 31 «Мена», главой 32 «Дарение», главой 33 «Рента» и т.д.).

Думается, ни для кого не секрет, что оборот земли давно существует. К примеру, за 1999 год учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано более 700 тыс., за 2000 год — более 1 млн. сделок с землей. При этом сделки совершаются и регистрируются, а регулирование права собственности на землю на федеральном уровне появилось только в 2001 г. Такой дисбаланс являлся и одной из серьезных основ для коррупции.

Достаточно часто утверждается, что глава 17 устанавливает правила, касающиеся только права собственности граждан. Это не совсем так. Данная глава в равной мере регулирует права государственных и муниципальных образований, граждан и юридических лиц.

Обратимся к самой главе 17, т.е. к сути нормативных положений рассматриваемой главы. Нельзя не сказать, что основным автором этой главы является Станислав Антонович Хохлов, возглавлявший Российскую школу частного права и Исследовательский центр частного права при Президенте РФ. Активное участие в подготовке главы 17 принимали также профессора А.Л. Маковский и Е.А. Суханов. Конечно же текст проходил «обкатку» в Государственной Думе (в комитетах и рабочих группах), но содержание его сильно не изменилось.

По количеству норм рассматриваемую главу можно сравнить с федеральным законом — она содержит 27 статей.

При отсутствии этой главы действовали общие нормы гражданского законодательства, регулирующие право собственности на землю. Такое положение нельзя признать правильным.

Представляется необходимым остановиться только на некоторых, самых принципиальных положениях главы 17: их нельзя применять в отрыве от Земельного кодекса РФ, принятого Государственной Думой 28 сентября 2001 г.

Три статьи главы 17 по существу восстанавливают изъятое Указом Президента РФ из Земельного кодекса РСФСР право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Впоследствии, с введением в действие Земельного кодекса РФ, получение гражданами земли на таком праве стало невозможным, более того, обладатели такого права могут оформить право собственности. В статьях ЗК РФ регулируются вопросы владения, пользования земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении. Аналогичные вопросы регулируются в статьях, посвященных праву постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Вместе с тем глава 17 содержит очень важные нормы, посвященные праву ограниченного пользования чужим земельным участком. Так, данное право может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации.

Теперь о самом праве собственности на земельный участок. Глава 17 определяет земельный участок как объект права. В ней устанавливается возможность гражданам свободно, без каких-либо разрешений бывать на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. В тех случаях, когда земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причинит ущерба или беспокойства собственнику. Отдельная статья рассматриваемой главы регулирует право застройки собственником земельного участка.

Существенной представляется норма, регулирующая переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений. Устанавливаются основания и порядок выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Отдельно следует сказать о том, что глава 17 предусматривает основания ответственности собственников земельных участков. К таким основаниям относятся случаи, когда участок может быть изъят у собственника, если участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет. Кроме того, земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Наряду с нормами главы 17 ГК РФ и ЗК РФ отношения по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками регламентируются Жилищным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Законом РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 «О недрах», Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами», Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2008 г. N 234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности», Приказом Минюста России от 26 июля 2004 г. N 132 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки» и др.

Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю

Комментарий к статье 260

1. В соответствии со ст. 36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. При этом ст. 35 Конституции указывает на то, что право частной собственности охраняется законом.

2. В комментируемой статье перечислены правомочия собственника по распоряжению земельным участком, перечень которых не является исчерпывающим. Собственник может также заключить договор мены, ренты, безвозмездного пользования в отношении земельного участка, внести в уставный капитал юридического лица, завещать и т.д.

Земля — достаточно специфический и по происхождению, безусловно, ценный объект. Поэтому общая норма: «Лица, имеющие в собственности имущество (в том числе и землю), вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом» в комментируемой статье дополняется важным ограничением: «. поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте».

Таким образом, комментируемая статья корреспондирует с п. 3 ст. 209 ГК РФ, предусматривающим, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Как отмечается в п. 2 ст. 129 ГК РФ, виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе, а виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом. При этом содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается Земельным кодексом РФ, а также другими федеральными законами.

В соответствии с этим п. 4 ст. 27 ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками;

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Виды земельных участков, ограниченных в гражданском обороте, определены в п. 5 ст. 27 ЗК РФ. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий (кроме тех земель, которые изъяты из гражданского оборота);

2) из состава земель лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не являющиеся изъятыми из гражданского оборота;

6) не изъятые из гражданского оборота в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

14) расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, если иное прямо не предусмотрено федеральным законом. Так, например, на территории природных парков, государственных природных заказников допускается наличие земельных участков, находящихся в частной собственности (ст. ст. 18, 22 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях»).

3. В п. 1 комментируемой статьи кроме прочего говорится о правомочии распоряжения земельными участками. При этом в правоприменительной практике возникают вопросы относительно возможности распоряжения частью земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения. Как разъясняется в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2003 г., п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка, на котором находится здание, без одновременного отчуждения самого здания, т.е. земельный участок под домом можно продать только вместе с домом. Что же касается другой части земельного участка, не занятой зданиями, строениями, сооружениями или вообще свободной от застройки части земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, то на продажу таких участков ограничения, установленные п. 4 ст. 35 ЗК РФ, не распространяются.

Кроме того, иной подход противоречил бы требованиям п. 1 ст. 260 ГК РФ о том, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ), поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Ограничения оборотоспособности земельных участков предусмотрены ст. 27 ЗК РФ. В соответствии с п. 2 этой статьи земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, если земельный участок находится в частной собственности гражданина, то он не изъят из оборота и не ограничен в обороте, а потому по смыслу ст. 260 ГК РФ он либо его часть может быть объектом купли-продажи.

4. Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены не только Земельным кодексом РФ, но и другими федеральными законами. Согласно ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Положения Земельного кодекса РФ, предусматривающие возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками, были предметом рассмотрения Конституционным Судом РФ. Мурманской областной думой оспаривалась конституционность целого ряда положений Земельного кодекса РФ, регулирующих предоставление земельных участков в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам, как умаляющих (ограничивающих) территориальную основу жизни и деятельности народов Российской Федерации, создающих возможность отторжения земли иностранному государству посредством сделок или предъявления территориальных претензий к Российской Федерации, что может привести к нарушению суверенитета Российской Федерации.

Конституционный Суд РФ подтвердил конституционность как отдельных положений Земельного кодекса РФ, так и Гражданского кодекса РФ в целом и отметил, что, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ), их предоставление иностранцам не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России и вытекает из ст. 9 (ч. 2) и ст. 35 (ч. ч. 1 и 2) Конституции РФ во взаимосвязи с ее ст. 62 (ч. 3).

В то же время Конституционный Суд РФ обратил внимание законодателя на обязанность обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей, закрепленных, в частности, в ст. 9 (ч. 1), согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и в ст. 36 (ч. 1), согласно которой право иметь в частной собственности землю принадлежит гражданам и их объединениям. Следует исходить из вытекающего из ст. 9 и ст. 36 Конституции РФ приоритета права российских граждан иметь в собственности землю, обеспечивая рациональное и эффективное использование земли и ее охрану, защиту экономического суверенитета Российской Федерации, целостность и неприкосновенность ее территории (ч. ч. 1 и 3 ст. 4 Конституции РФ).

Также Конституционный Суд РФ обратил внимание на ограничения, существующие для иностранных граждан, — изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю. Так, ст. 15 ЗК РФ для указанных лиц введен запрет на обладание на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных и иных территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, а согласно п. 5 ст. 28 данного Кодекса земельные участки им предоставляются в собственность только за плату, т.е. не могут передаваться безвозмездно, в отличие от российских товариществ собственников жилья и граждан, которые в ряде случаев получают право безвозмездного наследования.

Нормы, устанавливающие специальное регулирование для иностранных физических лиц, содержатся также в Федеральном законе от 30 ноября 1995 г. N 187-ФЗ «О континентальном шельфе Российской Федерации» и Законе РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 «О недрах», закрепляющих правила о порядке пользования участками континентального шельфа и недрами. Кроме того, Федеральным законом от 25 июля 2002 г. N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» определены территории, организации и объекты, посещение которых ограничено для иностранцев.

5. Каждый из возможных способов распоряжения земельным участком имеет определенную законом специфику в зависимости от вида земельного участка, субъектного состава правоотношения и других критериев. Так, например, Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» устанавливает особенности отчуждения земельных участков при приватизации. Отчуждению в соответствии с п. 8 ст. 28 названного Закона не подлежат земельные участки в составе земель:

— лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов;

— зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

— общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты);

— не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Если иное не предусмотрено федеральными законами, отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития.

Статья 22 ЗК РФ устанавливает особенности аренды земельных участков, согласно ее п. 1 иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Не могут быть предоставлены их собственниками в аренду земельные участки, изъятые из гражданского оборота в Российской Федерации.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

6. В п. 2 комментируемой статьи говорится о целевом назначении земель, которые в соответствии со ст. 7 ЗК РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

Основным принципом оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение целевого использования земельных участков (подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Так, например, согласно ст. 35 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

Целевое назначение сельскохозяйственных земель определяется гл. XIV ЗК РФ. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Статья 261. Земельный участок как объект права собственности

Комментарий к статье 261

1. Объектами земельных отношений согласно ст. 6 ЗК РФ являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

С точки зрения гражданского законодательства, объектом гражданских правоотношений являются земельные участки, которые имеют определенные границы, в пределах которых находится поверхностный слой, водные объекты и находящиеся на нем растения.

Границы земельных участков определяются в соответствии с Федеральными законами от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ «О землеустройстве», от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660 «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам» и с другими нормативными правовыми актами.

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений о недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» сведений.

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках земельного участка:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок);

2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

3) описание местоположения границ объекта недвижимости;

4) площадь земельного участка.

Границы местоположения земельного участка определяются межевым планом, представляющим собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемом земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. Особенности формы межевого плана отражены в Приказе Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. N 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков».

2. Законодательством могут быть установлены требования к размеру земельных участков. Так, ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства. Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным настоящей статьей.

3. Статья 40 ЗК РФ более подробно устанавливает права собственника земельного участка в отношении объектов, находящихся над и под поверхностью участка. Так, в частности, собственник земельного участка имеет право:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если собственник передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.

4. В п. 2 комментируемой статьи говорится о праве собственности на водные объекты, находящиеся в границах земельного участка. Водный кодекс РФ конкретизирует права на эти объекты, в частности согласно ст. 8 данного Кодекса водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности). Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.

При этом не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. Данные земельные участки разделу не подлежат, если в результате такого раздела требуется раздел пруда, обводненного карьера.

5. Правовой режим лесных участков, расположенных на территории земельного участка, определяется прежде всего Лесным кодексом РФ. Так, согласно ст. 8 данного Кодекса лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, — вырубки, гари, редины, прогалины и др.) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.).

Формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством, а именно нормами ст. ст. 15 — 19 ЗК РФ, содержащими правила о собственности на землю граждан и юридических лиц, общие положения о государственной (Российской Федерации и ее субъектов) собственности на землю, а также специальные нормы о федеральной, субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности на землю.

6. Положения п. 1 ст. 260 ГК РФ не распространяются на участки недр, которые находятся в пределах границ земельного участка. В этой области действует специальное законодательство о недрах. Согласно ст. 1.2 Закона РФ «О недрах» участки недр в границах земельного участка являются государственной собственностью и не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью.

Согласно ст. 19 Закона РФ «О недрах» собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков имеют право по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок

Комментарий к статье 262

1. При рассмотрении содержания п. 1 комментируемой статьи важно обратить внимание на следующее.

Во-первых, речь идет только о правах граждан (но не иных субъектов гражданского права).

Во-вторых, говорится о правах граждан находиться на земельных участках, которые являются государственной или муниципальной собственностью.

В-третьих, имеются в виду земельные участки общего пользования (не закрытые для общего доступа). Так, в составе земель населенных пунктов выделяются земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и т.д. (п. 12 ст. 85 ЗК РФ).

В-четвертых, граждане вправе не только находиться на таких земельных участках, но и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты. Соответствующее указание находит конкретизацию в ряде иных нормативных актов. Так, в силу ч. 1 ст. 11 Лесного кодекса РФ граждане имеют право свободно и бесплатно пребывать в лесах и для собственных нужд осуществлять заготовку и сбор дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пригодных для употребления в пищу лесных ресурсов (пищевых лесных ресурсов), а также недревесных лесных ресурсов. В соответствии с ч. 8 ст. 6 Водного кодекса РФ каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств.

В-пятых, в комментируемой статье (и в ряде иных актов), с одной стороны, указывается, что рассматриваемые права граждан реализуются свободно, без каких-либо разрешений, а с другой стороны, называются источники пределов (стеснений) этих прав. Пределы устанавливаются законом, иными правовыми актами, собственником земельного участка. Важно отметить, что иные правовые акты (указы Президента РФ и постановления Правительства РФ) должны соответствовать (не противоречить) федеральным законам (п. п. 3 — 6 ст. 3 ГК РФ).

Усмотрение собственника земельного участка также ограничено указаниями закона и иных правовых актов, т.е. недопустимо произвольное установление собственником земельного участка пределов прав граждан.

Правило комментируемой статьи о пределах прав граждан с различной степенью детализации конкретизируется в разных нормативных актах. Так, в п. 9 ст. 85 ЗК РФ предусматривается, что земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма. В ст. 11 Лесного кодекса РФ устанавливается, что гражданам запрещается осуществлять заготовку и сбор грибов и дикорастущих растений, виды которых занесены в Красную книгу РФ, красные книги субъектов Федерации, а также грибов и дикорастущих растений, которые признаются наркотическими средствами в соответствии с Федеральным законом от 8 января 1998 г. N 3-ФЗ «О наркотических средствах и психотропных веществах». Пребывание граждан может быть запрещено или ограничено в лесах, которые расположены на землях обороны и безопасности, землях особо охраняемых природных территорий, иных землях, доступ граждан на которые запрещен или ограничен в соответствии с федеральными законами. Пребывание граждан в лесах может быть ограничено в целях обеспечения: 1) пожарной и санитарной безопасности; 2) безопасности граждан при выполнении работ. Одновременно указывается на недопустимость запрещения или ограничения пребывания граждан в лесах по иным основаниям. В Водном кодексе РФ предписывается, что использование водных объектов общего пользования осуществляется в соответствии с правилами охраны жизни людей на водных объектах, утверждаемыми в порядке, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также исходя из устанавливаемых органами местного самоуправления правил использования водных объектов для личных и бытовых нужд. На водных объектах общего пользования могут быть запрещены забор (изъятие) водных ресурсов для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, купание, использование маломерных судов, водных мотоциклов и других технических средств, предназначенных для отдыха на водных объектах, водопой, а также установлены иные запреты в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Федерации. Информация об ограничении водопользования на водных объектах общего пользования предоставляется гражданам органами местного самоуправления через средства массовой информации и посредством специальных информационных знаков, устанавливаемых вдоль берегов водных объектов. Могут быть также использованы иные способы предоставления такой информации (ст. 6 Кодекса).

2. В п. 2 комментируемой статьи речь идет о праве прохода через чужой земельный участок. Только о праве прохода, но не проезда, прокладки каких-либо коммуникаций и т.д. Право прохода может принадлежать только гражданину (но не иному субъекту гражданского права).

Право прохода принадлежит гражданину независимо от того, кому принадлежит земельный участок (другому гражданину, юридическому лицу, муниципальному образованию и т.д.). Важно только, что собственник земельного участка не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается.

Право прохода через чужой земельный участок не существует, если собственник участка огородил его. «Иной способ» информирования о запрете входить на земельный участок может выразиться в установке каких-либо знаков, содержащих соответствующие надписи, и пр. Запрет имеет правовое значение (препятствует существованию права прохода), если он ясно (вполне очевидно, недвусмысленно, способом, понятным каждому) выражает волю собственника земельного участка ограничить доступ на участок или исключить его вовсе.

Право прохода (как и любое право) существует в определенных пределах. Так, недопустима его реализация исключительно с намерением причинить вред другому лицу (ст. 10 ГК РФ). В комментируемой статье предусматривается, что право прохода существует, если не причиняется ущерб собственнику. Например, нет права прохода, если придется проходить по грядкам или клумбам, разбитым собственником участка. Более того, реализация права прохода вообще не должна доставлять какого-либо беспокойства собственнику.

Смотрите еще:

  • Статья 13 гарнизонного устава Устав гарнизонной и караульной служб Вооруженных Сил Российской Федерации (утв. Указом Президента РФ от 14 декабря 1993 г. N 2140) Уставгарнизонной и караульной служб Вооруженных Сил Российской Федерации(утв. […]
  • П4 статья 15 конституция Изменение статей Конституции 13 п.2, 15 п.4, 29 п.5, 79, 75 п.1, п.2. путем всенародного референдума Если государство является суверенным, то юридически это должно отражаться во всех законах. Однако если мы […]
  • Онлайн журнал юристов Издаётся с 1994 г. Журнал рекомендуется Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки РФ для публикаций основных результатов диссертаций на соискание ученой степени кандидата и доктора […]
  • Сочи квартиры в наем Сочи квартиры в наем Получить полный доступ Получить полный доступ Аренда 1-комнатных квартир в Сочи 1 759 1-ком. квартира, 30 м², 1 эт. 20 000 pуб./мес. Квартира в идеальном состоянии - это первая […]
  • Новый закон о лишении прав в 2018 году Лишение водительских прав в 2018 году: за что и на сколько? За что могут лишить прав в 2018 году и на какой срок? Выезд на встречку, вождение в пьяном виде, превышение скорости, повторные нарушение и другие […]
  • Ч2 ст1231 коап рф комментарии Комментарии к СТ 12.31 КоАП РФ Статья 12.31 КоАП РФ. Выпуск на линию транспортного средства, не зарегистрированного в установленном порядке, не прошедшего государственного технического осмотра, с заведомо […]
  • Ст 81 82 конституции рф Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) (с поправками) Информация об изменениях: Законом РФ о поправке к Конституции РФ от 30 декабря 2008 г. N 6-ФКЗ часть 1 […]
  • Статья 12 27 ч2 Комментарии к СТ 12.27 КоАП РФ Статья 12.27 КоАП РФ. Невыполнение обязанностей в связи с дорожно-транспортным происшествием Комментарий к статье 12.27 КоАП РФ: 1. Объектами рассматриваемого правонарушения […]