Долевое участие закон о защите прав потребителей

Закон РФ «О защите прав потребителей» применяется к долевому строительству

Президиумом Верховного Суда

1 февраля 2012 года

ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПО ОТДЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ О ПРИМЕНЕНИИ

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

ПРИ РАССМОТРЕНИИ ГРАЖДАНСКИХ ДЕЛ

6. К отношениям, возникающим из договора, заключенного гражданином-инвестором, являющимся участником долевого строительства многоквартирного дома, в целях приобретения в собственность жилого помещения для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Общественная организация «Калужский областной центр защиты прав потребителей» обратилась в суд в интересах А. с иском к ЗАО «МПМК-3» о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, сославшись на то, что 10 ноября 2006 г. между А. и ответчиком заключен договор о долевом участии в строительстве жилья, согласно которому А. приняла на себя обязательство оплатить стоимость однокомнатной квартиры в строящемся доме в г. Калуге, а ответчик — передать ей в собственность указанную квартиру по окончании срока строительства, установленного договором, не позднее второго квартала 2007 года. А. свои обязательства по договору исполнила, однако квартира ей передана не была.

Решением районного суда иск удовлетворен частично. В пользу А. взыскана неустойка за просрочку исполнения обязательства по передаче ей квартиры в собственность в размере 100 тыс. руб. Во взыскании штрафа и компенсации морального вреда отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные постановления об отказе в иске о взыскании штрафа и компенсации морального вреда.

Разрешая дело, суд первой инстанции, придя к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в части требований о взыскании в пользу А. неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры, отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания штрафа и компенсации морального вреда. При этом суд исходил из того, что к возникшим правоотношениям положения Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» неприменимы.

Суд кассационной инстанции согласился с решением суда первой инстанции, указав на отсутствие оснований для его отмены в связи с неправильным, по мнению суда, толкованием положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Однако Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает, что с постановлениями судов первой и кассационной инстанций в части отказа в удовлетворении требований о взыскании штрафа и компенсации морального вреда нельзя согласиться в связи со следующим.

Судом установлено, что 10 ноября 2006 г. между А. и ответчиком заключен договор о долевом участии в строительстве жилья, согласно которому А. приняла на себя обязательство оплатить стоимость однокомнатной квартиры, а ответчик — передать ей в собственность указанную квартиру не позднее второго квартала 2007 года.

Целью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 10 ноября 2006 г., заключенного А., являлось приобретение в строящемся доме конкретной квартиры для личных нужд, то есть для проживания. Из договора следует, что А. (инвестор) заключила договор с целью приобретения конкретного жилого помещения в собственность.

Таким образом, А., приобретая квартиру для личных нужд и инвестируя денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), являлась потребителем оказываемых ЗАО «МПМК-3» услуг. В срок, установленный договором, квартира потребителю передана не была.

Дополнительные соглашения к названному договору от 10 ноября 2006 г. о переносе сроков сдачи в эксплуатацию жилого дома, в котором расположена приобретенная квартира, сначала на четвертый квартал 2007 года, а впоследствии — на первый квартал 2008 года А. подписаны не были.

По утверждению ответчика, срыв своевременного окончания строительства обусловлен невыполнением подрядчиком обязательств по остеклению пластиковыми окнами возводимого дома.

Согласно пункту 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и принятыми в соответствии с ним иными правовыми актами.

Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, — с другой.

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»).

В силу статьи 15 названного Закона моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную, деятельность, распространил действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и тем самым предоставил им право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств .

Между тем перечисленные положения законов судами учтены не были, что привело к незаконному отказу суда в удовлетворении части исковых требований, заявленных в интересах потребителя.

Инфотека по защите прав потребителей

Долевое строительство жилья

Размещен: 09.09.2014 г.

ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ

Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные и инвестиционные компании привлекают денежные средства граждан – дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят многоквартирные дома, после чего, квартиры в этих домах переходят в собственность дольщиков.

Это очень выгодно и удобно в условиях постоянно растущих цен на недвижимость. Это также является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.

Однако долевое строительство часто освещается в негативном ключе, в связи с тем что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья.

Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее Закон о долевом участии).

В настоящее время вышеуказанный закон является основным нормативным актом, регулирующим отношения в области долевого строительства.

Однако к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, также применяется законодательство о защите прав потребителей, в частности Закон РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее Закон о защите прав потребителей).

Заключаем договор

Типичным способом приобретения квартиры в строящемся доме является заключение гражданином со строительной компанией договора о долевом участии в строительстве (п.2 ст.3 Закона о долевом участии).

Прежде чем заключать договор следует для начала обдуманно подойти к выбору застройщика.

Если строительная компания работает на рынке много лет, имеет ряд успешно реализованных объектов, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор.

Заключая договор, потребителю следует обратить внимание на его название. Закон о долевом участии распространяется на договоры участия в долевом строительстве. Если потребителю предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а потребитель в таком договоре называется «Инвестор», значит застройщик, таким способом, пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом участии» и «О защите прав потребителей», что для потребителя может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать.

До заключения договора потребитель имеет право попросить застройщика предъявить для ознакомления: разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома; заключение экспертизы проектной документации; проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, а также сообщить, где и как им опубликована или размещена проектная декларация (ст.21 Закона о долевом участии). Ведь застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения разрешения на строительство и опубликования, размещения и представления проектной декларации (п.1 ст.3 Закона о долевом участии).

Кроме этого каждый гражданин, намеревающийся заключить договор участия в долевом строительстве, должен знать, что застройщик помимо вышеуказанных документов, обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;

5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Данные документы застройщик представляет в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий (ст.20 Закона о долевом участии).

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в установленный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Существенные (обязательные) условия договора участия в долевом строительстве:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре вышеуказанных условий договор считается незаключенным.

Законом о долевом участии на застройщика возложена обязанность по раскрытию информации о застройщике и о проекте строительства в проектной декларации , путем ее опубликования в СМИ или размещения в информационно-телекоммуникационных сетях (в том числе в сети «Интернет») или, в случае привлечения денежных средств без производства, размещения и распространения рекламы, путем представления проектной декларации лично любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Информация о застройщике должна содержать сведения:

1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;

2) о государственной регистрации застройщика;

3) об учредителях (участниках) застройщика;

4) о проектах строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;

5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Информация о проекте строительства должна содержать сведения:

1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах экспертизы проектной документации;

2) о разрешении на строительство;

3) о правах застройщика на земельный участок (реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок и т.д.);

4) о местоположении строящегося многоквартирного дома и об их описании;

5) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

7) о составе общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома, об органе, уполномоченном на выдачу разрешения на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию;

9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

10) о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома;

11) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

12) о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

13) об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров;

14) иные сведения, установленные Законом о долевом участии.

Передача объекта строительства

Застройщик обязан передать гражданину объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Передача гражданину объекта долевого строительства осуществляется по передаточному акту (иному документу о передаче) и не ранее чем после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Потребитель до подписания передаточного акта (иного документа о передаче) вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям качества (условиям договора, техническим регламентам и т.д.) и отказаться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче) до исполнения застройщиком обязанностей по безвозмездному устранению недостатков и т.д.

Если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Внесение изменений в договор оформляется в письменном виде путем составления дополнительного соглашения, которое оформляется в письменной виде, подписывается сторонами (ст.450, 452 ГК РФ) и также подлежит государственной регистрации.

Если застройщик все же нарушил предусмотренный договором срок передачи гражданину объекта долевого строительства, то он уплачивает неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Потребитель также может воспользоваться своим правом в данном случае на односторонний отказ от исполнения договора, уведомив об этом застройщика. Моментом расторжения договора долевого строительства при одностороннем отказе от его исполнения участником считается день направления застройщику соответствующего уведомления, причем указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

При этом застройщик в случае расторжения договора по указанным основаниям в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить потребителю денежные средства, уплаченные им в счет цены договора (ст.9 Закона о долевом участии).

Как показывает практика, в основной массе нарушений со стороны застройщика преобладает нарушение условия договора о площади объекта долевого строительства.

При наличии в договоре условия: «Если в момент передачи потребителю объекта долевого строительства, его общая площадь после проведения технической инвентаризации окажется меньше, чем указанна в договоре, то стоимость объекта долевого строительства изменению не подлежит», это свидетельствует о наличии в действиях застройщика признаков административного правонарушения (ст.14.8 Кодекса РФ об административных нарушениях – включение в договор условия ущемляющего права потребителя).

На стадии строительства при наличии отступлений от условий договора, касающихся площадей квартир, застройщик обязан вносить данные изменения в проектную декларацию о чем должен поставить в известность потребителя путем опубликования сведений о внесенных изменениях в течение 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию (ст. 19 Закона о долевом участии).

В данном случае при изменении площади квартиры потребитель вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (ч. 2 ст. 7 Закона о долевом участии).

Таким образом, если в договоре указана общая площадь квартиры – 52 кв.м., а фактически по передаточному акту (по результатам технической инвентаризации) гражданин получает квартиру общей площадью 51 кв.м., то он вправе потребовать от застройщика возврата стоимости недостающего 1 кв.м.

Правовые последствия обнаружения потребителем недостатков в объекте строительства (квартире) регламентируются ст.7 Закона о долевом строительстве.

Так, в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора или обязательных требований (технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований), приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, потребитель, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Расторжение договора

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей: безвозмездному устранению недостатков объекта строительства в разумный срок; возмещению расходов потребителя на устранение недостатков объекта строительства; по уменьшению цены договора.

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) в иных установленных Законом о долевом участии или договором случаях.

В случае одностороннего отказа потребителя от исполнения договора последний считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;

4) в иных установленных Законом о долевом участии или договором случаях.

Разрешаем спор

В случае неудовлетворения застройщиком в добровольном порядке законных требований потребителя, последний также имеет право обратиться в суд. При этом гражданин всегда может воспользоваться своим правом на обращение в суд согласно условиям подсудности, закрепленным в ст.17 Закона о защите прав потребителей: по месту жительства или пребывания истца; по месту заключения или исполнения договора; по месту нахождения застройщика.

Потребитель кроме возврата суммы денежных средств, уплаченных по договору в адрес застройщика, вправе потребовать уплаты неустойки и возмещения в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки (ст.10 Закона о долевом участии), а также компенсации морального вреда в соответствии со статьей 15 Закона о защите прав потребителей.

Долевое участие закон о защите прав потребителей

Применим ли закон о защите прав потребителей к участию в долевом строительстве с привлечением средств через схемы? Правомерна ли позиция, согласно которой, если на строительство многоквартирного жилого дома привлечены деньги граждан не в соответствии с законом об участии в долевом строительстве , то нормы данного закона не могут быть применены при разрешении спора между дольщиком и застройщиком, а соответственно, не применим к отношениям и закон о защите прав потребителей? Речь идет об известных схемах привлечения денег граждан в обход закона – предварительные договоры купли-продажи, договоры о совместной деятельности, инвестирования, займы, векселя…

Ответ: Закон о защите прав потребителей применяется к любым сделкам по привлечению средств граждан на строительство дома. В том случае, если судом установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, то подлежат применению нормы как закона об участии в долевом строительстве, так и нормы закона о защите прав потребителей.

Данная позиция озвучивалась и Верховным Судом РФ:

«подлежат ли применению нормы закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, осуществляемому иными, помимо указанных в ч. 2 ст. 1 названного закона, способами (предварительные договоры купли-продажи, договоры о совместной деятельности и т.д.)?
Распространяется ли на эти отношения действие Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей»»?

Верховный Суд РФ в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года» дал ответы на уазанные вопросы, указал следующее:

действие закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» распространяется на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (прямо не указанными в законе об участии в долевом строительстве), например:
1) заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства;
2) договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости;
3) договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность;
4) договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости;
и тому подобное…

Таким образом, на вопрос «применим ли закон о защите прав потребителей к участию в долевом строительстве с привлечением средств через схемы?» можно ответить: да, применим в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В указанном обзоре судебной практики, Верховный Суд РФ также отметил, что в соответствии с ч. 9 ст. 4 закона об участии в долевом строительстве , к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство РФ о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной.

В частности, размер неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину — участнику долевого строительства объекта долевого строительства (квартиры) предусмотрен частью 2 статьи 6 закона об участии в долевом строительстве (1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки), соответственно, норма о размере неустойки (3% за каждый день просрочки), предусмотренная законом о защите прав потребителей не применяется.

О схемах привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов также говорилось в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ » Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов «. Разъяснения в указанном обзоре практики является актуальным и на сегодняшний день.

Долевое участие закон о защите прав потребителей

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Закон о защите прав потребителей распространяется на участие в долевом строительстве

Применяется за закон о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома?

В п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» указано, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами РФ, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В пункте 10 Постановления Пленума ВС РФ указывается, что в соответствии с пунктом 9 статьи 4 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

Из изложенного выше следует, что за нарушение прав потребителей застройщик (лицо, привлекающее денежные средства граждан для строительства) понесет следующую ответственность.

Компенсация морального вреда

— на основании статьи 15 закона о защите прав потребителей (моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения застройщиком прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины).

Штраф в пользу потребителя

— на основании п. 6 статьи 13 закона о защите прав потребителей (при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя).

Законная неустойка

Размер неустойки будет определяться не нормами закона о защите прав потребителей (3% за каждый день просрочки), а специальными нормами закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …».

Пунктом 2 статьи 6 закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что размер неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину — участнику долевого строительства объекта долевого строительства (квартиры) составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

Убытки

Застройщик обязан возместить потребителю – участнику долевого строительства причиненные убытки на основании статьи 13 закона о защите прав потребителей, согласно п.2 которой, если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.

О применении закона к другим отношениям см. публикацию «Распространяется ли закон о защите прав потребителей … и когда применяется?«

Распространяется ли действие закона о правах потребителей на дольщиков

Становясь дольщиком и подписывая договор ДДУ со строительной компанией, частный инвестор автоматически подпадает под действие 214 ФЗ, который, прежде всего, преследует интересы простых граждан. Вместе с тем, участники долевого проекта, инвестирующие деньги в строительство жилья, в котором они будут проживать сами, являются обычными потребителями, поэтому на них также распространяется закон ОЗПП, действие которого направлено на защиту интересов и потребностей слабой стороны, коей являются дольщики. Долевое строительство и закон о защите прав потребителей очень тесно связаны между собой, в частности его положения применяются в тех частях, которые не урегулированы 214 федеральным законом.

Законодательное регулирование

Дольщики, вступая в долевой проект, являются такими же потребителями, как и граждане, приобретающие товары в магазине или получающие разнообразные потребительские услуги. Строительство дома – это такая же услуга, оказываемая застройщиком в рамках заключенного договора долевого участия.

Вместе с тем, 214 ФЗ – закон, регулирующий только сферу долевого строительства. Его положения касаются только отношений, возникающих между девелопером и дольщиком в рамках реализации конкретного строительного проекта. Его действие не затрагивает отношения, регулируемые другими законодательными актами, в частности ГК РФ и ЗОЗПП.

Ответственность застройщика перед потребителем

Отношения между девелопером и дольщиком скрепляются ДДУ, положения которого должны четко соответствовать законодательным нормам. Застройщик не может прописывать условия, противоречащие закону и ущемляющие интересы и права дольщиков, как потребителей услуг. В соответствии с законодательством застройщик должен выполнять все условия ДДУ, заключенного между ним и дольщиком, а именно:

  • построить и передать объект участнику ровно в срок, указанный в договоре;
  • качество и характеристики квартиры должны соответствовать ДДУ и проектным документам.

Компенсации дольщикам, как потребителям

Несмотря на то, что ДДУ и закон о защите прав потребителей тесно связаны, не все его положения применяются при рассмотрении споров дольщиков. В частности по ЗОЗПП неустойка за несоблюдение сроков работ составляет 3% от суммы договора за один день, в то время, как неустойка за задержку строительства рассчитывается по формуле, приведенной в 214 ФЗ. Тем не менее, при взыскании пени за нарушение срока исправления дефектов строительства, применяется 23 статья ЗОЗПП, согласно которой пеня составляет 1% от суммы договора за день просрочки.

В силу 15 статьи ЗОЗПП дольщик может требовать со строительной фирмы возмещения ему морального вреда, под которым подразумеваются страдания (физические и/или нравственные), причиненные гражданину вследствие нарушения его прав, как потребителя. Судебная практика показывает, что компенсация редко превышает 30 тысяч рублей, как правило, ее сумма составляет от 5 до 15 тысяч рублей.

Вместе с тем, если по условиям ДДУ без направления претензии невозможна подача иска в суд, данное положение можно оспорить, сославшись на Постановление Пленума ВС РФ № 17 от 28 июня 2012 года, в котором сказано, что досудебная претензия является обязательной только в спорах с организациями, осуществляющими пассажирские и грузовые перевозки, а также с компаниями, предоставляющими услуги связи. Поэтому суд обязан принять и рассмотреть заявление дольщика, даже если последний не направлял в адрес строительной компании досудебную претензию.

Другое дело, что такой порядок рекомендуется соблюдать, поскольку суд обычно более благосклонно относится к гражданам, сделавшим попытку мирно урегулировать спор. Претензия повышает шансы выиграть дело и получить с застройщика максимально возможную компенсацию.

Подсудность по закону о защите потребителей

В свете положений данного закона, а конкретно 17 статьи, дольщик может самостоятельно выбирать судебный орган для подачи иска. При этом не имеет значения, какая подсудность определена по условиям договора, инвестор может игнорировать данные положения ДДУ и подать заявление в суд:

  • по своему месту проживания, при этом неважно, какая у гражданина регистрация, постоянная или временная;
  • по месторасположению фирмы застройщика;
  • по адресу стройплощадки, на которой находится объект строительства.

Кроме того, в соответствии с вышеназванным законом дольщик не уплачивает госпошлину, если сумма всего иска не превышает одного миллиона рублей. Заявление рассматривается судом как иск потребителя услуг, чьи права были нарушены застройщиком.

Условия договора, нарушающие права потребителей

В соответствии с законом все положения договора, которые прямо или косвенно ущемляют права потребителей, являются недействительными.

Например, строительные компании очень любят включать в ДДУ пункт, согласно которому дольщик обязан подписать договор с неким ООО на оказание последним услуг по регистрации договора и оплатить ему за данную услугу энную сумму. Однако статья 16 закона ОЗПП запрещает ставить в зависимость приобретение основной услуги от дополнительной, которая навязана потребителю.

В договоре также можно встретить пункт, в соответствии с которым, застройщик может самостоятельно без согласования с участником изменить цену договора, если фактическая площадь объекта не совпадет с той, что указана в положениях договора. Цена является важным условием договора, и ее можно изменять только по обоюдному соглашению, подписанному обеими сторонами. Данные условия напрямую ущемляют права дольщика как потребителя, который, согласно статье 10 ЗОЗПП имеет право получить достоверную информацию о предоставляемой услуге.

Очень часто в ДДУ прописывается условие, по которому дольщик после приемки объекта и подписания приемо-передаточного акта, обязан заключить договор на обслуживание с организацией, выбранной по усмотрению застройщика. Это условие противоречит ЖК РФ, в соответствии с которым собственники сами вольны выбирать способ управления своим домом и компанию, которая будет их обслуживать. Это условие напрямую ущемляет интересы и права граждан, как потребителей услуг, поскольку лишает их возможности выбора и возлагает на них обязанность заключать договор с определенной организацией, а также заставляет их оплачивать услуги по тарифам, установленным данной компанией.

Заключение

Исходя из сказанного, следует вывод, что законодатель рассматривает дольщиков, как потребителей услуг и применяет к ним нормы закона ОЗПП. Это дает немалые преимущества гражданам при рассмотрении споров в суде. Однако, чтобы добиться положенного по закону, необходимо знать и умело применять в свою защиту законодательные нормы. Для этого необходимо привлекать к делу профессиональных юристов, которые правильно расставят акценты и выработают оптимальную стратегию защиты. Компетентные юристы Общества защиты прав дольщиков помогут отстоять ваши интересы и защитить ваши права. На странице «Контакты» вы найдете координаты, по которым можно связаться с нашей организацией.

Смотрите еще:

  • Сохранение в корсары гпк Сохранение в корсары гпк Обязательные требования по добавлению сохранения: 1. Версия игры 2. Имя персонажа 3. Ранг 4. Корабли 5. Предметы(Деньги,амуниция) 6. Пройденные квесты В : Как загрузить […]
  • Сейвы корсары гпк Сейвы корсары гпк Обязательные требования по добавлению сохранения: 1. Версия игры 2. Имя персонажа 3. Ранг 4. Корабли 5. Предметы(Деньги,амуниция) 6. Пройденные квесты В : Как загрузить сохранение в […]
  • Сергей васильев адвокат Быстрые ссылки Васильев Сергей Васильевич Васильев Сергей Васильевич Дата вступления в должность: 30 ноября 2012 Дата рождения: 22 июня 1960 Родился 22 июня 1960 года в г. Миасс Челябинской области. В […]
  • Как расторгнуть договор аренды земельного участка в одностороннем порядке Как расторгнуть договор об аренде земельного пая? (страница 3) Добрый день! У меня есть вопрос по поводу расторжения договора об аренде земельного пая. У моей матери имеется земельный участок в селе, который […]
  • Материнский капитал в 2016 году на 2 ребенка сумма Материнский капитал в 2015 и 2016 году Программа материнского капитала началась в 2007 году в виде реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей. Их обеспечение в рамках […]
  • Прошу признать право собственности в порядке наследования Исковое заявление о признании права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования по закону В ________ районный суд г.___________ адрес:_______________________ Истец: ЛИЦО_1, проживаю по […]
  • Право на материнский капитал в 2018 году Право на материнский капитал в 2018 году Современная демографическая политика в России представляет собой комплекс мер, нацеленных на улучшение режима демографического воспроизводства. Одной из них является […]
  • Материнский капитал на 3 ребенка в ростовской области Материнский капитал в Ростовской области С целью оказания материальной поддержки семей с детьми и повышения рождаемости в Ростовской области действуют две программы материнского капитала — государственная и […]