Договор на право временного пользования земельным участком

§ 5. Право временного (срочного) пользования земельным участком

Понятие «право временного пользования земельным участком». Право временного пользования земельным участком представляет собой пользование землей в течение какого-либо срока, установленного в законе или договоре. В одних случаях срок пользования землей может быть определен, в других — нет. Однако в любом случае право пользования земельным участком на данном титуле ограничено временными рамками.
Данный титул был предусмотрен ст. 14 ЗК. Однако эта статья была признана недействующей. Был установлен предельный срок временного пользования землей — не более трех лет, а для отгонного животноводства и северного оленеводства — до двадцати пяти лет.
Тем не менее право временного пользования земельным участком как один из видов прав на землю сохранился в ст. 84 ЗК. Так, несельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации предоставляют неиспользуемые ими земли во временное пользование гражданам, колхозам, другим предприятиям, учреждениям, организациям для сельскохозяйственных целей.

* СЗ РФ. 1995. № 8. Ст. 600; 1999. № 29. Ст. 3697.
** Земельно-аграрная реформа в России. Законодательство. М., 1994. С. 36.

Виды временного пользования земельным участком. Случаями временного пользования землей ЗК признает предоставление земельных участков в качестве служебных земельных наделов (ст. 85, 86 и 87), использование земельных участков для изыскательских работ (ст. 45 и 46), а также случаи временного (эпизодического) использования земель для проведения учений и других мероприятий, связанных с нуждами обороны (ст. 88).
Служебный земельный надел — земельный участок, предоставленный для сельскохозяйственного использования отдельным категориям лиц, работающих в организациях транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, водного, рыбного, охотничьего хозяйства. Законодательство связывает право на служебный земельный надел с периодом трудовых отношений лица с соответствующей организацией.
Служебные наделы выделяются в двухнедельный срок из земель, находящихся в пользовании или долгосрочной аренде предприятий, учреждений и организаций соответствующих министерств, государственных комитетов и ведомств, по решению администрации этих предприятий, учреждений и организаций. При недостатке таких земель предприятия, учреждения, организации ходатайствуют перед органами местного самоуправления о дополнительном предоставлении земельных участков для этих целей.
Надел предоставляется на время работы, в связи с которой он выделен. В случае когда на служебном наделе посеяны сельскохозяйственные культуры, право пользования уволенного работника служебным наделом прекращается после снятия урожая.
Гражданам, являющимся собственниками земли, землевладельцами или арендующим земли сельскохозяйственного назначения, служебные земельные наделы не предоставляются. Право на служебный земельный надел сохраняется за работниками, прекратившими трудовые отношения при переходе их на пенсию по старости или инвалидности, за одним из членов семьи работников, призванных на действительную срочную военную службу в ряды Вооруженных Сил или поступивших на учебу, — на весь срок нахождения на военной службе либо в учебном заведении, а также за одним из членов семьи работников, погибших в связи с исполнением служебных обязанностей: для нетрудоспособного супруга и престарелых родителей — пожизненно, а для детей — до совершеннолетия.

* СП РСФСР. 1965. № 5. Ст. 24.

В земельном законодательстве урегулирован порядок использования земельных участков для изыскательских работ — одного из видов временного пользования земельными участками.
Согласно ст. 45 ЗК предприятия, учреждения и организации, осуществляющие геодезические, геологосъемочные, поисковые, кадастровые, землеустроительные и другие исследования и изыскания, проводят эти работы на всех землях, независимо от их целевого назначения, на основании решения о проведении изыскательских работ и договора, заключаемого с собственником земли, землевладельцем, землепользователем или арендатором, который регистрируется в соответствующем органе местной администрации. Земельные участки для проведения изыскательских работ не изымаются.
Решения о проведении указанных работ выдаются органами местного самоуправления на срок не свыше одного года. Сроки и размеры платежей за использование земельных участков, обязанности по возмещению убытков и приведению земель в состояние, пригодное для их использования по целевому назначению, определяются решением органа местного самоуправления, принимаемым с согласия собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов.
Предприятия, учреждения и организации, осуществляющие изыскательские работы, обязаны за свой счет приводить земельные участки в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и сдавать их по акту собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам под контролем местных комитетов по земельным ресурсам и землеустройству. Земельные участки приводятся в пригодное состояние в ходе работ, а при невозможности этого — в срок, предусмотренный в договоре.
Предприятия, учреждения и организации, проводящие изыскательские работы, которые по технологии их выполнения требуют занятия земельного участка или его части под временные постройки, размещения оборудования, техники, складов сырья и прочих сооружений, ограничивающих полностью или частично использование этих земель собственниками земли, землевладельцами, землепользователями, арендаторами, выплачивают соответственно земельный налог или арендную плату и полностью возмещают собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам все нанесенные им убытки, включая упущенную выгоду. Размер земельного налога или арендной платы устанавливается исходя из взимаемых платежей за землю с собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов пропорционально сроку и занимаемой части земельного участка.
Статья 88 ЗК регулирует порядок использования земель для временного (эпизодического) использования для проведения учений и других мероприятий, связанных с нуждами обороны. Так, при необходимости временного (эпизодического) использования земель (территорий) для проведения учений и других мероприятий, связанных с нуждами обороны, земельные участки у собственников землевладельцев, землепользователей и арендаторов не изымаются. Используются эти земли применительно к случаям использования земель для изыскательских работ.
Права и обязанности временных пользователей земельных участков установлены в ст. 52 и 53 ЗК.

Договор на право временного пользования земельным участком

Документ : Право пользования землей в Украине (сравнение старого и нового земельных Кодексов)

Право пользования землей в Украине
(сравнение старого и нового земельных Кодексов)

Наряду с правом собственности на землю украинское законодательство предусматривает еще и возможность получения права пользования землей. Вообще, институт пользования хорошо известен по гражданскому законодательству как один из компонентов права собственности (владения, пользования, распоряжения) и как самостоятельный правовой институт, в частности в виде имущественного найма, самым распространенным видом которого является аренда. Однако относительно земли пользование имеет ряд специфических особенностей, связанных прежде всего с тем, что в течение продолжительного времени большое количество земель находилось в пользовании (в советские времена вся земля находилась в государственной собственности).

Возникновение и прекращение права
постоянного пользования земельным участком

В соответствии с пунктом 2 статьи 116 Земельного кодекса Украины (далее — ЗКУ) одним из видов приобретения права на землю гражданами и юридическими лицами является предоставление земельных участков в пользование. Право пользования участками земель государственной или коммунальной собственности возникает на основании решения органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в рамках их полномочий.

Эти полномочия определены главами 2 и 3 ЗКУ. Так, Верховный Совет Автономной Республики Крым, областные и районные советы могут предоставлять в пользование земли, находящиеся в общей собственности территориальных общин (пока что таких земель в Украине нет, возможно, они появятся после принятия Закона Украины «О размежевании земель государственной и коммунальной собственности»), а сельские, поселковые, городские советы — земли соответствующих территориальных общин.

Если землями территориальных общин (земли коммунальной собственности) распоряжаются соответствующие советы, то предоставление в пользование земель государственной собственности отнесено к компетенции органов исполнительной власти. Этими органами являются Кабинет Министров Украины, Совет министров Автономной Республики Крым, местные государственные администрации.

Самим кодексом четко не определено, какие именно земли относят к государственной, а какие — к коммунальной собственности. Именно поэтому в пункте 10 Переходных положений ЗКУ законодатель указал, что «решение о размежевании земель государственной и коммунальной собственности в пределах населенных пунктов принимают соответствующие сельские, поселковые, городские советы по согласованию с органами исполнительной власти, а за пределами населенных пунктов — органы исполнительной власти по согласованию с соответствующими органами местного самоуправления». Но вряд ли эта работа будет выполнена в ближайшее время.

Однако законодатель, очевидно, предусматривал и такую ситуацию. И потому определил, что «до размежевания земель государственной и коммунальной собственности полномочия относительно распоряжения землями в пределах населенных пунктов, кроме земель, переданных в частную собственность, осуществляют соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов — соответствующие органы исполнительной власти». По старому Земельному кодексу (статья 19) предоставление земель в пользование осуществлялось только советами.

Как старый, так и новый Земельный кодекс предусматривают два вида пользования землей — постоянное и временное. Под первым старый кодекс понимал пользование землей без заранее установленного срока. Более четкое определение появилось в статье 92 нового ЗКУ-«это право владения и пользования земельным участком, находящимся в государственной или коммунальной собственности, без установления срока». Этим определением установлен правовой статус земельного участка (государственная или коммунальная собственность) и добавлено ранее не закрепленное законодательно право владения. Конечно же, права распоряжения таким земельным участком пользователю не дано.

По старому Земельному кодексу (статья 7) в постоянное пользование земля предоставлялась:

— гражданам Украины для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства;

— сельскохозяйственным предприятиям и организациям;

— промышленным, транспортным и другим несельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям;

— для нужд обороны;

— для ведения лесного хозяйства специализированным предприятиям;

— жилищным, жилищно-строительным, гаражно-строительным и дачно-строительным кооперативам;

— совместным предприятиям, международным объединениям и организациям с участием украинских, иностранных юридических и физических лиц, предприятиям, которые полностью принадлежат иностранным инвесторам.

Этот перечень существенно сокращен новым ЗКУ. С 01.01.2002 г. право постоянного пользования земельным участком из земель государственной и коммунальной собственности приобретают лишь предприятия, учреждения и организации, которые относятся к категории государственных или коммунальных, а именно:

— государственные и коммунальные сельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации — на земли сельскохозяйственного назначения;

— специализированные государственные или коммунальные лесохозяйственные предприятия — на земли лесного фонда;

— государственные водохозяйственные организации — на земли водного фонда;

— предприятия, учреждения и организации, осуществляющие управление многоквартирными жилыми домами — на земли жилой и общественной застройки.

Подчеркнем, что полностью утратили возможность получения земельных участков в постоянное пользование физические лица. Полномочия по предоставлению земельных участков в постоянное пользование определены статьей 122:

— сельские, поселковые, городские советы — из земель коммунальной собственности соответствующихтерритори-альных общин для всех нужд;

— районные, областные советы — из соответствующих земель общей собственности территориальных общин для всех нужд;

— районные государственные администрации на их территории — из земель государственной собственности в постоянное пользование в пределах сел, поселков, городов районного значения для всех нужд и за пределами населенных пунктов для сельскохозяйственного использования, ведения лесного и водного хозяйства, строительства объектов, связанныхс обслуживанием жителей территориальной общины района;

— областные государственные администрации на их территории — из земель государственной собственности в постоянное пользование в пределах городов областного значения и за пределами населенных пунктов для всех нужд;

— Киевская и Севастопольская городские государственные администрации из земель государственной собственности в постоянное пользование в пределах их территорий для всех нужд;

— Совет министров Автономной Республики Крым — из земель государственной собственности в постоянное пользование в пределах городов республиканского (Автономной Республики Крым) значения и за их пределами для всех нужд;

— Кабинет Министров Украины — из особо ценных земель государственной собственности в постоянное пользование.

В соответствии со статьей 123 ЗКУ предоставление земельных участков юридическим лицам в постоянное пользование осуществляется на основании решений органов исполнительной власти и органов местного самоуправления по проектам отведения этих участков. Условия и сроки разработки проектов отведения земельных участков определяются договором, заключенным заказчиком с исполнителем этих работ.

Юридическое лицо, которое имеет право получить земельный участок в постоянное пользование и заинтересовано в этом, должно обратиться с соответствующим ходатайством в районную, Киевскую и Севастопольскую городские государственные администрации или сельский, поселковый, городской совет. К ходатайству об отведении земельного участка прилагаются документы, которые обосновывают его размер, назначение и месторасположение.

Соответствующая районная государственная администрация или местный совет рассматривает ходатайство в месячный срок и дает согласие на разработку проекта отведения земельного участка. Проект отведения земельного участка согласуется с землепользователем, органом по земельным ресурсам, природоохранным и санитарно-эпидемиологическим органами, органами архитектуры и охраны культурного наследия. К сожалению, ЗКУ не установлен порядок такого согласования, поэтому, возможно, придется согласовывать с органами архитектуры отведение любого земельного участка независимо от его целевого назначения (например, предоставлен для сельскохозяйственного производства).

Дополнительно необходимо получение заключения государственной землеустроительной экспертизы «по объектам, которые ей подлежат». Статья 186 ЗКУ определяет, что государственной экспертизе подлежат «прогнозные материалы использования и охраны земель, проекты землеустройства, материалы государственного земельного кадастра, проекты по вопросам использования и охраны земель, реформирования земельных отношений, а также технико-экономические материалы обоснований использования и охраны земель». Эта экспертиза осуществляется органом по земельным ресурсам в соответствии с законом. На сегодняшний деньтакого закона не существует. Поэтому, скорее всего, соответствующие органы будут (как и до принятия нового ЗКУ) проводить экспертизу по положению , утвержденному приказом Госкомзема от 11.03.97 г. N 39.

После всех согласований документы предоставляются в соответствующую государственную администрацию (совет), которая рассматривает их в месячный срок и принимает решение о предоставлении земельного участка.

Отказ органов местного самоуправления или органов исполнительной власти в предоставлении земельного участка в пользование или оставление ходатайства без рассмотрения может быть обжаловано в судебном порядке.

Отдельно следует сказать о судьбе земельных участков, предоставленных в постоянное пользование до 01.01.2002 г. Если их собственники не могут по новому Земельному кодексу иметь земельные участки в постоянном пользовании, то в соответствии с пунктом 6 Переходных положений ЗКУ они должны переоформить постоянное пользование на право собственности или право аренды. Сделать это нужно до 1 января 2005 года. Но хотелось бы посоветовать не откладывать это дело на декабрь 2004 года, чтобы потом не пришлось на практике узнать, что значит термин «изъятие земель».

Главой 22 ЗКУ установлены основания и порядок прекращения прав на землю. Так, в соответствии со статьей 141 основаниями для прекращения права пользования земельным участком являются:

а) добровольный отказ от права пользования земельным участком;

б) изъятие земельного участка в случаях, предусмотренных ЗКУ;

в) прекращение деятельности государственных или коммунальных предприятий, учреждений и организаций, которые имели землю в пользовании (данный Кодекс употребляет неточный термин, правильнее было бы сказать «прекращение юридического лица»);

г) использование земельного участка способами, которые противоречат экологическим требованиям (очевидно, эта норма требует детализации, потому что, например, использование любого пестицида в сельском хозяйстве можно считать противоречащим экологическим требованиям);

д) использование земельного участка не по целевому назначению;

е) систематическая неуплата земельного налога или арендной платы.

Прекращение права постоянного пользования земельным участком в случае добровольного отказа землепользователя осуществляется по его заявлению собственнику земельного участка. Собственник земельного участка на основании заявления землепользователя принимает решение о прекращении права пользования земельным участком, о чем уведомляет органы государственной регистрации.

Принудительное прекращение прав на земельный участок возможно только в судебном порядке в случае:

а) использования земельного участка не по целевому назначению;

б) неустранения допущенных нарушений законодательства относительно использования земли в сроки, установленные указаниями специально уполномоченных органов исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов;

в) конфискации земельного участка;

г) изъятия земельного участка по мотивам общественной необходимости и для общественных нужд;

д) принудительного обращения взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника;

е) неотчуждения земельного участка иностранными лицами и лицами без гражданства в установленный срок в случаях, определенных ЗКУ.

Относительно последнего пункта напомним, что иностранцы и лица без гражданства не имеют права иметь в собственности или постоянном пользовании сельхозземли. Поэтому в случае принятия упомянутыми лицами таких земель по наследству они втечении года должны их лишиться.

Из старого Кодекса в новый перешла странная норма статьи 144 о том, что «решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о прекращении права пользования земельным участком может быть обжаловано землепользователем в судебном порядке». Но это решение принимается органом исполнительной власти или местного самоуправления только в случае добровольного отказа землепользователя, а в других случаях оно принимается судом. Получается, что обжаловать в судебном порядке можно только решение, принятое по вашей просьбе. Думаем, что эта норма — результат технической ошибки, вызванной желанием обеспечить судебную защиту прав землепользователей. На практике же следует помнить, что решение суда о принудительном прекращении прав на земельный участок также может быть обжаловано в апелляционном и кассационном порядке.

Возникновение и прекращение
права аренды земельного участка

Старый Земельный кодекс предусматривал возможность получения земельного участка не только в постоянное, но и во временное пользование, в том числе и на условиях аренды. Практика земельных отношений постепенно свела на нет слова «в том числе», и предоставление земельных участков во временное пользование стало осуществляться только на условиях аренды. Логическим закреплением такой практики стал новый ЗКУ, который вообще не содержит термина «временное пользование»*. Тем не менее аренде земли этот Кодекс уделяет достаточно внимания.

Сразу отметим, что, кроме Земельного кодекса, вопросы аренды земли регулируются также Гражданским кодексом Украинской ССР (глава 25 «Имущественный наем»), Законом Украины «Об аренде земли» от06.10.98 г. N 161 — XIV (далее — Закон об аренде) и нормативными актами, изданными на его основании. Опосредствованная ссылка на Закон об аренде содержится в самом ЗКУ: «отношения, связанные с арендой земли, регулируются законом». Нормы ЗКУ и Закона об аренде часто дублируются, поэтому к последнему мы будем обращаться только в необходимых случаях.

Статья 93 ЗКУ определяет право аренды земельного участка как основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и другой деятельности. Это определение повторяет приведенное в Законе об аренде (старый Земельный кодекс вообще не содержал определения аренды).

Уже из самого определения аренды можно сделать важные выводы. Во-первых, арендные отношения возникают только на основании договора. Это означает, что, например, решения местного совета о предоставлении земельного участка в аренду недостаточно для начала пользования землей. Существенными условиями этого договора являются:

1) объект аренды (месторасположение и размер земельного участка);

2) срок договора аренды;

3) арендная плата (размер, индексация, формы платежа, сроки и порядок внесения и пересмотра);

4) целевое назначение, условия использования и сохранения качества земли;

5) условия возврата земельного участка арендодателю;

6) существующие ограничения и отягощения относительно использования земельного участка;

7) сторона (арендодатель или арендатор), которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;

8) ответственность сторон**.

Неотъемлемой частью договора является также план (схема) земельного участка. По согласию сторон в документе указываются и другие условия (качественное состояние земельных угодий, порядок выполнения обязательств сторон, а также обстоятельства, которые могут повлиять на изменение или прекращение договора аренды и т.п.). Изменение условий договора аренды земельного участка возможно по взаимному согласию сторон.

Арендаторами земли могут быть граждане и юридические лица Украины, иностранные граждане и лица без гражданства, иностранные юридические лица, международные объединения и организации, а также иностранные государства. Арендодателями земельных участков являются их собственники или уполномоченные ими лица (в том числе органы местного самоуправления и государственные администрации в рамках их полномочий).

Аренда земельного участка может быть краткосрочной — не больше 5 лет и долгосрочной — не больше 50 лет. По старому Кодексу краткосрочная аренда была короче (до трех лет) и ограниченной по назначению (для выпаса скота, сенокоса, огородничества, государственных и общественных нужд).

Договор заключается в письменной форме и заверяется нотариально по его местонахождению: на срок до 5 лет — по желанию одной из сторон договора; насрокболышб лет- в обязательном порядке. Кроме этого, он обязательно регистрируется в порядке, утвержденном постановлением КМУ N 2073 от25.12.98 г., исполнительным комитетом сельского, поселкового и городского совета, Киевской и Севастопольской городскими государственными администрациями по месту расположения земельного участка. Для регистрации юридическое или физическое лицо представляет лично или отсылает по почте в соответствующий государственный орган земельных ресурсов:

— заявление о государственной регистрации договора аренды;

— договор аренды (в трех экземплярах);

— план (схему) земельного участка, предоставляемого в аренду (в трех экземплярах);

— решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности;

— результаты конкурса или аукциона — в случае приобретения права на аренду земельного участка на конкурентных началах;

— копию государственного акта на право собственности на землю, находящуюся в собственности физических или юридических лиц.

Кроме указанных документов, к заявлению прилагаются:

— акт перенесения границ земельного участка, предоставляемого в аренду, на местность — в случае неопределения их в натуре;

— проект отвода земельного участка — в случае предоставления его в аренду с изменением целевого назначения.

Уплачивать арендную плату разрешено в трех формах: денежной, натуральной (по определенному количеству или частью продукции, которую получают с арендованного земельного участка) и отработной (предоставление услуг арендодателю). Сторонам также не запрещается предусмотреть в договоре аренды сочетания указанных форм или определить другие формы платы.

Вместестем плата за земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной собственности, взимается исключительно в денежной форме и не может быть меньше размера земельного налога, который устанавливается указанным Законом. Уплачивается она в те же сроки, что и земельный налог А за несвоевременное ее перечисление с арендатора также взимается пеня.

Внесение арендной платы на будущий период аренды допускается на срок не больше одного года. В случае признания договора аренды земельного участка недействительным полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды земли не возвращается. Кроме этого, арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы в случаях, если состояние арендованного земельного участка ухудшилось не вследствие действий или бездеятельности арендатора. В свою очередь, в случае увеличения в соответствии с законами Украины размера земельного налога арендодатель имеет право требовать увеличения арендной платы (если иное не предусмотрено в договоре).

Согласно части третей статьи 29 Закона об аренде в случае отказа арендатора от заключенного договора аренды арендодатель имеет право на возмещение упущенной выгоды в размере суммы арендной платы за 6 месяцев со времени подписания договора. Однако такие последствия наступают лишь в том случае, если отказ не связан с нарушением арендодателем договора аренды.

Права землепользователей, которые используют земельный участок как на условиях постоянного пользования, так и на условиях аренды, определены статьей 95 ЗКУ. Если иное не предусмотрено законом или договором, они имеют право:

а) самостоятельно вести хозяйство на земле;

б) собственности на посевы и насаждения сельскохозяйственных и других культур, на выработанную сельскохозяйственную продукцию;

в) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, а также другие полезные свойства земли. Это не касается использования недр, так как статьей 79 ЗКУ земельный участок определен как часть земной поверхности. Пункт 3 этой статьи гласит, что » право собственности на земельный участок распространяется на пространство, находящееся над и под поверхностью участка на высоте и глубине, необходимых для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений». И хотя здесь ничего не говорится об использовании, понятно, что право пользования не может быть шире права собственности. Кстати, статья 66 КЗУ содержит норму, в соответствии с которой предоставление земельных участков для нужд, связанных с пользованием недрами, проводится после оформления в установленном порядке прав пользования недрами и восстановления земель согласно утвержденному проекту рекультивации на ранее отработанных площадях;

г) на возмещение убытков в случаях, предусмотренных законом;

д) сооружать жилые дома, производственные и прочие здания и сооружения.

Вместе с правами ЗКУ устанавливает и обязанности землепользователей :

а) обеспечивать использование земли по целевому назначению;

б) соблюдать требования законодательства об охране окружающей среды;

в) своевременно уплачивать земельный налог или арендную плату (в соответствии с Законом Украины «О плате за землю» эта плата может вноситься в виде земельного налога или арендной платы);

г) не нарушать прав собственников смежных земельных участков и землепользователей;

д) повышать плодородие почв и сохранять другие полезные свойства земли;

е) своевременно предоставлять соответствующим органам исполнительной власти и органам местного самоуправления данные о состоянии и использовании земель, а также других природных ресурсов в порядке, установленном законом;

ж) придерживаться правил добрососедства и ограничений, связанных с установлением земельных сервитутов и охранных зон;

з) сохранять геодезические знаки, противоэрозионные сооружения, сети оросительных и осушительных систем.

Прекращение права аренды земельного участка почти не отличается от прекращения права постоянного пользования. Дополнительно обращаем внимание на то, что в соответствии со статьей 26 Закона об аренде договор аренды земельного участка может быть прекращен в таких случаях:

1) окончания срока, на который был заключен договор;

2) расторжения договора аренды;

3) получения арендатором земельного участка в собственность;

4) принудительного выкупа (изъятия) земельного участка по мотивам общественной необходимости;

5) смерти гражданина-арендатора, приговора его к лишению свободы и отказа лиц, указанных в статье 8 этого Закона, от выполнения заключенного договора аренды земельного участка;

6) ликвидации юридического лица — арендатора.

В свою очередь, расторжение договора аренды возможно:

— по взаимному согласию сторон;

— по требованию одной из сторон по решению суда в случае невыполнения сторонами их обязанностей, предусмотренных данным Законом и договором, при случайном уничтожении или повреждении объекта аренды, что существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка.

Ограничения относительно права пользования

Существенные изменения в новом ЗКУ произошли относительно ограничения прав на земельный участок, которым отведена глава 18 этого Кодекса. Право пользования земельным участком может быть ограничено законом или договором путем установления:

— запрета на передачу в аренду (субаренду);

— условия начать и закончить застройку или освоение земельного участка в течение установленных сроков;

— запрета на проведение отдельных видов деятельности;

— запрета на смену целевого назначения земельного участка, ландшафта и внешнего вида недвижимого имущества;

— условия осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, участка дороги;

— условия соблюдения природоохранных требований или выполнения определенных работ;

— условия представлять право охоты, ловли рыбы, сбора дикорастущих растений на своем земельном участке в установленное время и в установленном порядке;

— других обязательств, ограничений или условий.

Отметим, что некоторые ограничения (например, относительно целевого назначения и экологических требований) являются обязательными по самому ЗКУ, другие должны устанавливаться отдельно. В случае применения таких ограничений при аренде земельного участка их содержание будет считаться существенным условием договора (договор считается незаключенным, если не достигнуто согласия сторон по всем существенным условиям договора). Ограничения использования земельного участка подлежат государственной регистрации и действуют в течение срока, установленного законом или договором.

ЗКУ прямо устанавливает несколько ограничений. Прежде всего это охранные зоны, которые в соответствии со статьей 112 вышеупомянутого Кодекса создаются:

а) вокруг особо ценных природных объектов, объектов культурного наследия, гидрометеорологических станций и т.п. с целью охраны и защиты их от неблагоприятных антропогенных влияний;

б) вдоль линий связи, электропередачи, земель транспорта, вокруг промышленных объектов для обеспечения нормальных условий их эксплуатации, предотвращения повреждения, а также уменьшения их отрицательного влияния на людей и окружающую среду, смежные земли и прочие природные объекты.

Зоны санитарной охраны создаются вокруг объектов, где есть подземные и открытые источники водоснабжения, водозаборные и водоочистительные сооружения, водоводы, объекты оздоровительного назначения и прочие, для их санитарно-эпидемиологической защищенности. В пределах этих зон запрещена деятельность, которая может привести к нанесению вреда подземным и открытым источникам водоснабжения, водозаборным и водоочистительным сооружениям, водоводам, объектам оздоровительного назначения, вокруг которых они созданы.

Похожие по названию (но не по содержанию) санитарно-защитные зоны создаются вокруг объектов, которые являются источниками выделения вредных веществ, запахов, повышенных уровней шума, вибрации, ультразвуковых и электромагнитных волн, электронных полей, ионизирующих излучений и т.п., с целью обособления таких объектов от территорий жилой застройки. В пределах са-нитарно-защитных зон запрещено строительство жилищных объектов, объектов социальной инфраструктуры и других объектов, связанных с постоянным пребыванием людей.

Еще одним ограничением прав на землю являются зоны особого режима использования земель, которые создаются вокруг военных объектов Вооруженных Сил Украины и других воинских формирований, для обеспечения функционирования этих объектов, сохранности вооружения, военной техники и другого воинского имущества, охраны государственной границы Украины, а также защиты населения, хозяйственных объектов и окружающей среды от влияния аварийных ситуаций, стихийных бедствий и пожаров, которые могут возникнуть на этих объектах. К этой же категории относится пограничная полоса, в пределах которой действует особый режим использования земель.

Институт ограничений прав на землю является относительно новым в Украине (в старом Кодексе он упоминался, но не в качестве отдельного правого механизма). Думаем, что он будет достаточно активно развиваться, особенно в части ограничения прав на землю в договорах аренды и при предоставлении земли под застройку.

Возникновение права пользования
земельным участком в случае приобретения
прав на объект недвижимости

Статья 30 старого ЗКУ определяла, что при переходе права собственности на здание и сооружение вместе с этими объектами переходило и право собственности или право пользования земельным участком без изменения его целевого назначения. С 1 января этот порядок существенно изменился. Статья 120 нового Кодекса гласит, что «при переходе права собственности на здание и сооружение право собственности на земельный участок или его часть может переходить на основании гражданско-правовых соглашений, а право пользования — на основании договора аренды». То есть «автоматического» перехода прав на земельный участок не происходит, поэтому следует позаботиться об отдельном договоре относительно земельного участка. Вынуждены констатировать, что вполне вероятным является появление продавцов-махинаторов, которые будут на достаточно выгодных условиях предлагать отчуждение зданий или сооружений, » забывая» при этом о земельном участке, который потом предложат на крайне невыгодных условиях. Поэтому при покупке объектов недвижимости следует внимательно отнестись к этому вопросу.

Арендованный для несельскохозяйственного использования земельный участок или его часть можете согласия арендодателя передаваться во владение и пользование другому лицу (субаренда) в случае перехода к нему права владения и пользования на здание или сооружение, которое расположено на арендованном земельном участке. Обязательной формы для договора субаренды земли не существует. Зато проведение такой операции невозможно без согласия арендодателя. А из содержания части пятой статьи 9 Закона об аренде земли, которая предусматривает государственную регистрацию договора субаренды, вытекает, что он также должен заключаться в письменной форме. Для государственной регистраци и договора субаренды земельного участка к заявлению прилагается договор (в трех экземплярах) и акт перенесения границ участка на местность — если передается не определенная в натуре часть арендованного земельного участка. А вот нотариальное заверение такого документа осуществляется по желанию одной из сторон. __________________

* Если быть точным, временное пользование упоминается в ЗКУ один раз — в Переходных положениях — и касается земельных участков, полученных во временное пользование до вступления в силу ЗКУ.

** Напомним читателям, что отсутствие существенных условий договора может привести к признанию его в судебном порядке незаключенным.

«Все о бухгалтерском учете» N 45 (712) от 22 мая 2002 г.

№26769: Право временного пользования землей

Был приобретен коттедж на иссык куле. Участок на котором расположен коттедж находится в аренде на 49 лет. Назначение под строительство коттеджа. Коттедж полностью введен в эксплуатацию и выдан технический паспорт.

Что будет по окончании 49 лет? Коттедж разрушат? Или могут ли отобрать землю до истечения срока? Вообщем каковы правовые последствия?

Был приобретен коттедж на иссык куле. Участок на котором расположен коттедж находится в аренде на 49 лет. Назначение под строительство коттеджа. Коттедж полностью введен в эксплуатацию и выдан технический паспорт.

Что будет по окончании 49 лет? Коттедж разрушат? Или могут ли отобрать землю до истечения срока? Вообщем каковы правовые последствия?

Доброго времени суток!

Но на практике, данный срок продлевают, если арендатором не нарушались нижеперечисленные пункты.

С уважением,
Адилет Азимов
Юридическая компания «Azimov&Partners»
Моб. тел: 0 (550) 150-130, 0 (550)/(312) 31-70-86
Эл. адрес: [email protected]
Сайт: http://azimov.pro/

Для ответа на Ваш вопрос приведу выдержку из Земельного кодекса Кыргызской Республики:

Статья 7. Сроки пользования земельным участком землепользователями

  1. Пользование земельным участком может быть бессрочным (без указания срока) или срочным (временным).
  2. Срочным (временным) пользованием земельным участком, в том числе и на условиях договора аренды, признается пользование землей, ограниченное сроком до 50 лет. По истечении данного срока по согласованию сторон сроки пользования земельным участком могут быть продлены.
  3. Иностранным лицам земельные участки предоставляются только в срочное (временное) пользование.
  4. Земли сельскохозяйственного назначения из Государственного фонда сельскохозяйственных угодий предоставляются в аренду на 5 лет, за исключением земель богарной пашни и занятых многолетними насаждениями, земель для ведения семеноводческого, племенного, экспериментального хозяйства, научно-исследовательских, опытно-селекционных, сортоиспытательных работ и сельскохозяйственных кооперативов, которые предоставляются сроком до 20 лет. По истечении данных сроков по согласованию сторон сроки пользования земельным участком могут быть продлены.
  5. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора. Арендодатель в течение 15 календарных дней обязан письменно уведомить арендатора о согласии либо несогласии заключения договора аренды земельного участка на новый срок.

При заключении договора аренды земельного участка на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель письменно отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение одного года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, возмещения убытков и упущенную выгоду, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Убытки, включая упущенную выгоду, подлежат возмещению в полном объеме на срок действия заключенного соответствующего договора.

Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии письменных возражений в течение 15 календарных дней со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на соответствующий срок, заключенный в предыдущем договоре.

Статья 66. Основания изъятия земельного участка

  1. Изъятие земельного участка допускается в случаях:

1) использования земельного участка в нарушение его целевого назначения;

2) изъятия (выкупа) земельного участка для государственных и общественных нужд в соответствии с настоящей главой;

3) неиспользования земельного участка или неиспользования части земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, в течение трех лет;

4) неиспользования земельного участка, предоставленного для несельскохозяйственного производства, в течение 5 лет;

5) невнесения земельного налога в течение сроков, установленных налоговым законодательством;

6) невнесения страховых взносов в течение сроков, установленных Законом Кыргызской Республики «О тарифах страховых взносов по государственному социальному страхованию.»;

7) прекращения (аннулирования) государственным органом по недропользованию прав пользования недрами в случаях, предусмотренных Законом Кыргызской Республики «О недрах».

8) невнесения арендных платежей за земельный участок, предоставленный из земель государственной или муниципальной собственности, в течение шести месяцев или в сроки, установленные договором.

  1. Изъятие земельного участка в случаях, предусмотренных подпунктами 1, 3, 4 пункта 1 настоящей статьи, производится с выплатой собственнику земельного участка стоимости права на земельный участок за вычетом затрат, связанных с изъятием земельного участка и организацией проведения торгов.
  2. Земельные участки, изъятые по основаниям, предусмотренным подпунктами 1, 3, 4, 5, 6 пункта 1 настоящей статьи, могут выставляться для реализации на торгах.

В случае, если торги по продаже права на земельный участок будут признаны несостоявшимися, право на земельный участок переходит уполномоченному органу с выплатой им собственнику земельного участка или землепользователю по рыночной стоимости на момент проведения торгов.

  1. Изъятие земельного участка для государственных и общественных нужд производится после выплаты стоимости права на земельный участок и возмещения убытков.
  2. Изъятие земельного участка в случае невнесения земельного налога в установленные сроки производится в порядке, установленном Налоговым кодексом Кыргызской Республики.
  3. Изъятие земельного участка в случае невнесения страховых взносов в установленные сроки производится в порядке, установленном Законом Кыргызской Республики «О государственном социальном страховании».

Коттедж никто не имеет право снести, а в случае, если земельный участок будет изъят для государственных или иных нужд, Вам будет выплачена рыночная стоимость коттеджа.

Смотрите еще:

  • Комментарий к ст 231 коап Комментарии к СТ 10.5 КоАП РФ Статья 10.5 КоАП РФ. Непринятие мер по уничтожению дикорастущих растений, содержащих наркотические средства или психотропные вещества либо их прекурсоры Комментарий к статье 10.5 […]
  • Воинская часть боровка 231‑Я АРТИЛЛЕРИЙСКАЯ БРИГАДА Историческая справка 231‑я артиллерийская бригада была сформирована на основании приказа министра обороны СССР № 314/1 от 28 декабря 1982 года в деревне Боровка и входила в […]
  • Основные сведения об организации и ее хозяйственной деятельности Финансово-хозяйственная деятельность Информация о финансово-хозяйственной деятельности Информация об объеме образовательной деятельности, финансовое обеспечение которой осуществляется за счет бюджетных […]
  • Ошибки в протоколе коап Ошибки инспекторов как способ уйти от штрафа Так, именно подобный промах ревизоров позволил предпринимательнице из города Торжок избежать штрафа, предусмотренного частью 1 статьи 14.8 Кодекса об […]
  • Часть 2 ст88 коап рф Статья 26.11 КоАП РФ. Оценка доказательств (действующая редакция) Судья, члены коллегиального органа, должностное лицо, осуществляющие производство по делу об административном правонарушении, оценивают […]
  • Вынужденный простой техники Простой – оформляем правильно Согласно ч.1 ст. 34 Трудового Кодекса РБ простой – это временное (сроком не более 6 месяцев) отсутствие работы по причине производственного или экономического характера (выход из […]
  • Гражданский кодекс часть вторая в редакции Гражданский кодекс часть вторая в редакции Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, […]
  • Город остров псковской области воинская часть 35700 на карте Воинская часть в/ч 35700 Остров-3 Вас вновь приветствует сайт Prizyvnik-Soldat.ru, и сегодня мы расскажем о в/ч 35700 (город Остров-3 Псковская область), которая так же именуется как 47-й межвидовой […]