61 договор найма жилого помещения

Оглавление:

Статья 61. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время в соответствии с настоящим Кодексом после исполнения своих обязательств перед наймодателем. При выезде нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня их выезда.

При расторжении договора найма жилого помещения по соглашению сторон или по инициативе нанимателя жилого помещения один из проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи с письменного согласия остальных проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов его семьи вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя жилого помещения.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут при нарушении существенных условий договора нанимателем жилого помещения и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи, а также в случае, если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи, граждане, которым нанимателем предоставлено право владения и пользования жилым помещением на основании договора поднайма жилого помещения, систематически (три и более раза в течение календарного года со дня применения первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение требований настоящего Кодекса, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме.

Если члены семьи нанимателя жилого помещения, проживающие совместно с ним, не допускали нарушений, предусмотренных частью первой настоящего пункта, один из проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи с письменного согласия других проживающих в жилом помещении совершеннолетних членов семьи нанимателя вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя.

4. Договор найма жилого помещения частного жилищного фонда, заключенный до заключения договора об ипотеке, при обращении взыскания и реализации заложенного жилого помещения частного жилищного фонда сохраняет силу. Решение о расторжении договора найма жилого помещения частного жилищного фонда после реализации заложенного жилого помещения частного жилищного фонда может быть принято в порядке, установленном пунктом 1 статьи 62 настоящего Кодекса.

5. При расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя предварительно за один месяц наймодатель должен направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.

Требование о расторжении договора найма жилого помещения может быть заявлено в суд только по истечении установленного частью первой настоящего пункта срока в случае отказа нанимателя от расторжения договора либо неполучения ответа нанимателя на письменное предупреждение.

Жилищный Кодекс Украинской ССР
Статья 61. Договор найма жилого помещения. Заключение договора найма жилого помещения

Пользование жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется согласно договору найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем — жилищно-эксплуатационной организацией (а при их отсутствии — соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем — гражданином, на имя я которого выдан ордер.

Типовой договор найма жилого помещения, правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории утверждаются Советом Министров Украинской ССР.

Условия договора найма жилого помещения, ограничивающие права нанимателя и членов его семьи по сравнению с условиями, предусмотренными законодательством Союза ССР, настоящим Кодексом, Типовым договором найма жилого помещения и другими актами законодательства Украинской

61 договор найма жилого помещения

Статья 61. ЖК Украины предусматривает заключение договора жилищного найма помещения. Право пользоваться жильем реализуется на основании договора жилищного найма

Договор заключается письменно на основании ордера между наймодателем и нанимателем (гражданином, на чье имя выдан ордер). Типовой договор найма помещения предусматривает правила пользования жильем, содержание же жилого дома и придомовой территориї.

Условия, ограничивающие права нанимателя и членов его семьи вразрез с законом, считаются недействительными

Жилищным кодексом Украины предусмотрено, что лица несут уголовную, административную или иную юридическую ответственность в соответствии с законом, если они должны:

1) в нарушении порядка принятия на учет и снятия с учета нуждающихся жилья, порядка предоставления жилья;

2) в несоблюдении установленного срока заселения жилых помещений;

3) в нарушении правил пользования жилыми помещениями, санитарных правил содержания мест общего пользования, использования не по назначению;

4) в нарушении правил эксплуатации жилья, бесхозяйственности в его содержании;

5) в повреждении жилья, оборудования и объектов благоустройства, а также в совершении других правонарушений, предусмотренных действующим законодательством

§ 6 Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда

Как уже отмечалось, право пользоваться жильем реализуется на основании договора жилищного найма

Предметом договора найма жилого помещения может быть отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, или одноквартирный жилой дом не может быть и самостоятельным предметом договора жилищного найма помещения, которое хотя и является отдельной комнатой, но ее размер меньше установленного для одного человека, или является частью комнаты или комнатой, которая связана с др. шей комнатой общим входом, а также подсобное помещение (кухня, коридор, кладовая и т.д.).

Законодательство предусматривает такие права и обязанности нанимателя и членов его семьи: пользоваться жилым и подсобными помещениями, санитарно-техническим и другим оборудованием; оставлять за собой жилье на определи чений законодательством срок. Урази временного выезда сдавать часть жилья в поднаем другим лицам; обменивать жилое помещение на другое; требовать распределения или объединения жилья, имеющихся неизолированного жилья (или изолированного в предусмотренной законом нормы); вселение других лиц или выселения их на законных основаниях тощ.

Наряду с широкими правами от нанимателя требуется и осуществления определенных обязанностей: бережное отношение к наемного жилья,; соблюдение правил пользования жильем; экономное использование воды, электроэнер ергии, газа, тепловой энергии; недопущения нарушений жилищных прав других субъектов и других необходимых правил поведения, предусмотренных. Типовым договором найма жилого помещения.

В характеристике оплаты помещения следует учитывать оплату: жилого помещения (площади) избыточной жилой площади; льготы для определенных лиц, а также временно отсутствующих нанимателей; исчисления оплаты; сроки в внесение платы и порядок взыскания задолженности и и.

Законодательство устанавливает (статьи 66-69, 70, 96,101,144,162) плату за пользование жильем и коммунальными услугами. Плата за жилье в домах государственного и общественного фонда исчисляется исходя из общ общей площади квартиры. Норма общей площади на одного жителя устанавливается в размере 21 кв м. Размер платы устанавливает. Кабинет. Министров Украинаїни.

Наниматель оплачивает в одинарном размере ту площадь, которая не превышает установленной нормы (в 66. ЖК Украины 1,5 нормы) в расчете на нанимателя и членов его семьи. Плата за пользование площадью свыше установлен на норму взимается в повышенном размере, который определяется. Кабинетом. Министров Украинни.

Если по закону общая площадь сохраняется за временно отсутствующим нанимателем или членом его семьи, такая площадь не считается избыточным

Кроме платы за площадь взимается еще и плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическую и тепловую энергию) и другие услуги по утвержденным в установленном порядке тарифам. Для определенных катего. Орий нанимателей и членов их семей законодательством предусмотрены льготы в оплате жилой площади и коммунальных послег.

К таким законодательным актам относятся законы:

2)»О статусе и социальной защите граждан, пострадавших вследствие. Чернобыльской катастрофы»;

3)»О статусе ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты»;

4)»Об основных принципах социальной защиты ветеранов труда и других граждан преклонного возраста в Украине»и др.

Для отдельных специалистов, проживающих в сельской местности, законодательством предусмотрено пользование бесплатным жильем и топливом. Лица, пользующиеся жильем по договору поднайма, обязаны вносить квартирную плату в размере, не превышающем размера платы нанимателя. В случае переселения нанимателя в другое жилье на период капитального ремонта наниматель оплачивает только площадь, которую фактически наймаає.

Итак, законодательство регулирует порядок, размер и срок внесения квартирной платы за пользование жилой площадью и коммунальными услугами

Договор найма жилого помещения может быть изменен только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. К случаям изменения договора найма относят: по требованию члена семьи нанимателя; по требованию найма ачив, которые объединились в одну семью;. Урази признания нанимателем другого члена семьи; по требованию нанимателя; по требованию наймодателяя.

Член семьи нанимателя может требовать с согласия других членов семьи, заключить с ним особую договор найма, если часть площади, отведенная ему, может быть выделена в виде отрубного помещения

По несогласия других членов семьи вопрос может быть решен в судебном порядке

Если граждане, проживающие в одной квартире, объединятся. В одну семью, то они вправе требовать от наймодателя заключить договор жилого найма с одним из членов семьи. В случае отказа наймодателя спр. Раву может быть решен в судебном порядкеу.

Если члены семьи требуют заключить договор жилого найма с другим нанимателем, при условии, что предыдущий наниматель умер или потерял право на жилье, а наймодатель не соглашается, вопрос может быть решен в с суд.

Наниматель жилого помещения по согласию всех взрослых членов семьи в любое время потребовать прекращения действия договора найма: в случае выбытия нанимателя и членов его семьи в другое место на постоянное проживание; кол ли выбывают не все члены семьи, то право на площадь теряют только те, кто выбыл.

Договор жилищного найма в домах государственного и общественного жилищного фонда по требованию наймодателя может быть расторгнут только в случаях, установленных заковом, и только в судебном порядке, кроме случаев ков выселения из домов, которые могут рухнуть.

Выселение допускается только в случаях, предусмотренных законодательством, и производится в судебном порядке. В административном порядке с санкции прокурора могут быть выселены лишь граждане, самов свободно заняли жилые помещения, или те, которые проживают в домах, которые могут обрушитьсяя.

Итак, действующее законодательство закрепляет права и обязанности нанимателей и наймодателей относительно пользования жильем в государственном и общественном жилищном фонде

Предыдущая СОДЕРЖАНИЕ Следующая

ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ НАЙМА (АРЕНДЫ) ЧАСТЬ 2

Некоторые юридические аспекты касательно договора:

— Только в письменной форме (ч.1 ст. 811 ЦКУ): “… С доводами истца согласиться нельзя, поскольку для признания такой сделки недействительной нужно, чтобы ответчица подтвердила факт передачи ей спорного жилья в наем, зато она этого не подтверждает, а отрицает. Истцом не предоставлено каких-либо письменных доказательств в подтверждение заключения договора найма жилья. Его ссылки как на доказательство, на заявление ЛИЦО_1 в Конотопской ГГНИ (а.с.49) является безосновательным, поскольку именно в этом заявлении ответчица отметила, что без заключения договора найма жилья истец незаконно получает от нее арендную плату.
Таким образом, истец не доказал ни самого факта заключения договора найма жилья, ни условий договора, а потому отсутствуют основания для удовлетворения иска о признании указанного договора действительным и для его расторжения с выселением ответчика …” [1]

Почему важно придерживаться письменной формы: бывают случаи, когда суд отказывает в удовлетворении исковых требований, потому что не представлено надлежащих и допустимых доказательств в подтверждение обстоятельств уплаты, оговоренной при заключении договора найма суммы платы за наем жилья. Нужно отвыкать от устной формы, потому что в случае неприятности сложно будет защитить свои права.

— Договор найма жилья заключается на срок, установленный договором. Если в договоре срок не установлен, то по умолчанию договор считается заключенным на пять лет. Согласно ч. 2 ст. 825 ГК Украины “… договор найма жилья, может быть, расторгнут по решению суда по требованию наймодателя в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилье за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — более чем в два раза;

2) разрушение или порча жилья нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает.

3). Договор найма части дома, квартиры, комнаты (части комнаты) может быть, расторгнут по требованию наймодателя в случае необходимости использования жилья для проживания самого наймодателя и членов его семьи.
Наймодатель должен предупредить нанимателя о расторжении договора не позднее, чем за два месяца.

4). Если наниматель жилья или другие лица, за действия которых он отвечает, используют жилье не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений. Если наниматель или другие лица, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилье не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе требовать расторжения договора найма жильца.

— В договоре рекомендуется указывать, что в случае наступления изменений (желательно указать явно и недвусмысленно каких именно, потому, что расплывчатые формулировки прибавят ненужных хлопот), влияющих на финансово-хозяйственную деятельность Наймодателя, в том числе изменений законодательства Украины и экономической ситуации, размер арендной платы может быть изменен. При этом Наймодатель письменно уведомляет Нанимателя о наступлении указанных обстоятельств и размер предполагаемой арендной платы, что должно быть оформлено дополнительной соглашением.

— можно указать, что в случае задержки платежей Наниматель уплачивает Наймодателю пеню за просрочку.

Из предписаний ст.814 ГК Украины видно, что в случае смены собственника жилья, переданного в наем, к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя. В соответствии со ст.170 ЖК Украины при переходе права собственности на жилой дом (часть дома, квартиру), в котором находится сданное в наем жилое помещение, к другому лицу договор найма сохраняет силу до окончания в нем срока. Если договор найма заключен без указания срока, новый владелец дома (квартиры) вправе требовать его расторжения в случаях и в порядке, предусмотренных ст.168 ЖК Украины.

Судебные разбирательства

Согласно ч. 3 ст. 61 ГПК Украины обстоятельства, установленные судебным решением по гражданскому, хозяйственному или административному делу, вступившее в законную силу, не доказываются при рассмотрении других дел, в которых участвуют те же лица или лицо, в отношении которого установлены эти обстоятельства. “… При данных обстоятельствах при отсутствии надлежащих доказательств о подделке договора найма, в частности, и приговора, который бы подтвердил совершение истицей или другим лицом таких уголовно наказуемых действий, отсутствуют правовые основания считать, что договор найма, подписанный ответчиком ЛИЦО_2, является поддельным, а договор найма между сторонами не заключался …” [1].

Желательно, если есть возможность, проконсультироваться с юристом, потому что: “… Однако суд, правильно установив указаны действительные обстоятельства дела, вышел за пределы оснований иска, отказав в его удовлетворении в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 54 ЖК Украины, чем допустил нарушение норм процессуального права, что привело к неправильному разрешению дела …” [1] Толковый юрист может неплохо провести диагностику действующего законодательства. “… Решая на основании ст. 104 ЖК Украины, требования ЛИЦО_2 и ЛИЦО_3 относительно изменения договора найма жилого помещения, суд первой инстанции вопреки требованиям ст. 18 этого Кодекса не привлек в установленном законом порядке к участию в деле в качестве надлежащую сторону собственника жилищного фонда или уполномоченного им на управление жилищным фондом органа, хотя своим решением обязал ПК «Пісочинське ПУЖКХ» заключить новый договор найма, не выяснив при этом его полномочия на совершение таких действий …”[1]

Как заключается договор аренды или поднайма жилого помещения? Или это одно и то же? Если нет, в чем различия, и какой именно вид договора подойдет лучше для проживания в снятой для этого квартире? Какую ответственность несут стороны, какие у них возникают

Как заключается договор аренды или поднайма жилого помещения? Или это одно и то же? Если нет, в чем различия, и какой именно вид договора подойдет лучше для проживания в снятой для этого квартире? Какую ответственность несут стороны, какие у них возникают

Договоры найма и поднайма отличаются от договора аренды, который заключается в случае, если хотя бы одной из сторон выступает юридическое лицо.

Разновидность договоров найма и поднайма находится в прямой зависимости от правового статуса жилого помещения. Другими словами, от того, находится ли жилое помещение в частной собственности или нет.

Договор найма жилого помещения заключается в случаях, если квартира находится в частной собственности. Договор поднайма заключается в том случае, если жилое помещение находится в муниципальной, государственной собственности, то есть когда квартира не приватизирована.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдавать жилье в аренду принадлежит собственнику жилого помещения, а также лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

У граждан жилые помещения могут находиться на следующих основаниях: на праве собственности, по договору найма жилого помещения, договору социального найма жилого помещения, договору поднайма жилого помещения и некоторых других основаниях.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (ст. 685 ГК РФ).

Лучше всего для найма подойдет жилое помещение, находящееся в частной собственности наймодателя. Если же квартира не принадлежит лицу, сдающему жилье в найм, то имеется риск, что собственник жилья может вас выселить без объяснения этому причин, а то и хуже — сообщить в правоохранительные органы о самовольном проникновении в его жилье, что карается уголовным законом.

До заключения договора найма жилого помещения необходимо:

1) удостовериться, есть ли у наймодателя соответствующие документы, подтверждающие его право собственности;

2) ознакомиться с выпиской из домовой книги;

3) проверить наличие разрешения органов опеки и попечительства, если сдается квартира, собственниками которой являются и дети;

4) если квартира сдается по доверенности, проверить ее подлинность, срок действия, полномочия доверяемого и т.д.

Если жилое помещение находится в муниципальной или государственной собственности, то проживающий в нем наниматель может сдать квартиру в поднаем. Данный вид договора представляется самым невыгодным для поднанимателя. Наличие большого количества условий для сдачи муниципального или государственного жилья в поднаем значительно обременяет сделку. Право пользования занятым жилым помещением у поднанимателя не является самостоятельным (ч. 3 ст. 76 ЖК), оно производно и зависимо от прав нанимателя и имеет ограниченный характер. Поднаниматель не участвует в решении вопросов пользования жилым помещением, например, не требуется его согласия при вселении новых постоянных пользователей, при решении вопроса о переустройстве жилого помещения, о ремонте и т.п.

При поднайме обязательно согласие собственника жилья, которым может выступать, например, орган местного самоуправления, в том числе в лице соответствующего жилищно-эксплуатационного органа, а также письменное согласие проживающих с собственником жилья совершеннолетних членов семьи.

В соответствии со ст. 685 ГК РФ договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Указанный договор является возмездным. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Вместе с тем, в договоре поднайма должны быть указаны все граждане, вселяемые в жилое помещение совместно с поднанимателем.

По своей юридической природе договор поднайма является двусторонним, реальным, возмездным и срочным. Права и обязанности возникают у сторон не в момент соглашения, а в момент передачи предмета поднайма, т.е. вселения поднанимателя в обусловленное помещение. Существенным условием этого договора является плата за пользование жилым помещением, которая может быть выражена не только в виде денежной суммы (что встречается наиболее часто), но и в форме иного предоставления (например, путем передачи вещей, выполнения работы, оказания услуг). Размер, порядок, сроки и условия внесения платы за пользование жилым помещением определяются соглашением сторон (ч. 2 ст. 78 ЖК). Другим существенным его условием закон признает срок, в течение которого поднаниматель может проживать в жилом помещении. Если договор поднайма заключен без указания срока, он считается заключенным на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК). Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должен быть заключен в письменной форме, причем экземпляр такого договора подлежит передаче наймодателю (ч. 1 ст. 77 ЖК).

Заключение нанимателем договора поднайма возможно лишь при одновременном наличии следующих условий (предпосылок), предусмотренных ст. 76 ЖК:

— письменного согласия наймодателя;

— письменного согласия совместно проживающих с нанимателем членов его семьи;

— при сдаче в поднаем жилого помещения в коммунальной квартире — согласия всех других нанимателей и проживающих с ними членов их семей (а при наличии в такой квартире приватизированных жилых помещений — всех собственников и проживающих с ними членов их семей);

— общая площадь жилого помещения должна быть достаточной для того, чтобы после вселения поднанимателя на одного проживающего приходилось не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления;

— отсутствия в составе семьи нанимателя (а в коммунальной квартире — и среди всех других проживающих в ней граждан) лиц, страдающих одной из тяжелых форм некоторых хронических заболеваний, указанных в утвержденном федеральным правительством перечне (таким лицом, разумеется, не может быть и поднаниматель либо вселяемые совместно с ним граждане), а также отсутствие других запретов, предусмотренных федеральными законами.

При вселении поднанимателя должны также соблюдаться действующие правила о регистрации граждан по месту временного жительства.

Главным основанием прекращения договора поднайма является истечение срока действия договора. В этом случае поднаниматель обязан освободить жилое помещение, а при отказе он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения (ч. 5 ст. 79 ЖК). В таком же порядке он выселяется и в случае, если досрочно прекратилось право самого нанимателя на помещение, которое он занимал по договору социального найма (например, в связи с его выездом в другое место жительства, смертью и т.п.), поскольку в случае прекращения договора найма по любому основанию поднаниматель не имеет никаких правовых оснований занимать помещение, которое было предметом поднайма.

Расторжение договора поднайма и выселение поднанимателей при социальном найме возможно также по соглашению сторон или при нарушении поднанимателем условий договора поднайма. Если поднаниматель или совместно проживающие с ним лица используют полученное жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с занимаемым жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель может предупредить их о необходимости устранения допущенных нарушений, включая осуществление необходимого ремонта, а при невыполнении этих требований и (или) продолжении таких действий вправе расторгнуть договор поднайма и выселить поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан (ч. 4 ст. 79 ЖК). Поднаниматель имеет право в любое время отказаться от договора и освободить занимаемое помещение при условии внесения платы за прожитое время, если иное не было предусмотрено договором. Этот вывод можно обосновать путем применения по аналогии нормы ч. 2 ст. 83 ЖК, относящейся к социальному найму.

Как упоминалось, главным разграничением договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает субъект — пользователь жилого помещения. Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливает четкий принцип деления договоров: «Если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо — то договор аренды». Соответственно, в первом случае применяется гл. 35, а во втором — гл. 34 ГК РФ. В первом случае регламентация осуществляется применительно к договору коммерческого найма гражданским законодательством, по отношению к договору социального найма — в основном актами жилищного законодательства, во втором случае — только актами гражданского законодательства.

В случаях, если собственником жилого помещения является юридическое лицо, представляется правильной позиция, согласно которой арендатор жилого помещения (юридическое лицо) передает его гражданину на условиях коммерческого найма. Поднаем и социальный наем неприемлемы по следующим основаниям. По договору социального найма жилое помещение предоставляется без установления срока действия договора, тогда как арендатору имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Что касается поднайма, то следует иметь в виду, что нанимателем жилого помещения может быть только гражданин, юридическое лицо не может выступать в качестве нанимателя (см. ст. 60 ЖК РФ, ст. 677 ГК РФ).

Объектом договора коммерческого найма может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера. Нормы жилой площади на эти отношения не распространяются, размер сдаваемого внаем помещения определяется только соглашением сторон. Закон не устанавливает жестких требований к качеству объекта этого договора. Имеется в виду, что стороны сами будут решать, соответствует ли жилое помещение их потребностям и возможностям. Об этом свидетельствует использованное в п. 1 ст. 673 ГК понятие «помещение, пригодное для постоянного проживания». Закон в данном случае определяет минимум требований к жилому помещению как объекту договора, хотя на практике по договорам коммерческого найма, как правило, передаются в пользование помещения, отвечающие (в условиях нашей страны) самым высоким требованиям. Однако объектом договора коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение при условии, что оно отвечает действующим санитарным и техническим требованиям, т.е. такое, в котором возможно проживание человека без угрозы для его здоровья.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (если только иное не предусмотрено договором), а также своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги. При этом размер платы в договоре коммерческого найма жилья устанавливается по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК), а потому, как правило, многократно превышает размер оплаты жилья, предоставленного по договорам социального найма и найма специализированного жилья. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Обязанности нанимателей в отношениях коммерческого найма конкретизируются в договорах, чему способствует отсутствие их типовых форм.

По истечении срока действия заключенного договора коммерческого найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Определенные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения наймодателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят срочный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглашению сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя. При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю, как нарушившей договор стороне, требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке, во-первых, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, во-вторых, в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК). Жилищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установлены, поскольку жилищное законодательство практически не регулирует обязательства коммерческого найма жилья.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

— невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

— использования жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, не по назначению;

— нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).

В условиях расторжения договора коммерческого найма в случаях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен коммерческий характер данного вида найма жилого помещения. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщиком и сдать квартиру другому нанимателю.

Смотрите еще:

  • Расчет пени по ставке рефинансирования по налогам Как правильно рассчитать пени по НДС? Расчет пени по НДС Пени — денежная компенсация за просрочку исполнения обязательства по уплате налогов, сборов, взносов и таможенных платежей в пользу […]
  • Банк кубань кредит вклады физических лиц 2018 и проценты Калькулятор вкладов Рассчитает за вас сумму любого вклада Кубань Кредит Банк Кубань Кредит был основан в 1993 году, по размеру активов (96 478 822 тыс. руб.) занимает 71 место в общем рейтинге банков […]
  • Материнский капитал будут продлевать Как купить квартиру на материнский капитал? Самым популярным направлением расходования материнского капитала остается улучшение жилищных условий, в частности — приобретение квартиры. Сделать это можно разными […]
  • Статьей 5 федерального закона о рекламе Письмо Федеральной антимонопольной службы от 4 июня 2018 г. N АК/40664/18 “О внесении изменений в Федеральный закон "О рекламе" ФАС России в связи с принятием Федерального закона от 03.04.2018 N 61-ФЗ "О […]
  • Декларация в пфр для ип енвд Отчет ИП в пенсионный по шагам: формы РСВ-2, СЗВ-6-1, АДВ-6-2, АДВ-6-3 Начиная с отчетности за первый квартал 2017 года(т.е. со второго квартала) 4-ФСС и РСВ-1 отменяют. Расчет будет единый и сдавать его надо […]
  • Сайт судебных приставов мурманской области узнать задолженность Судебные приставы Мурманской области узнать задолженность | ФССП Судебные приставы Мурманской области узнать задолженность Управление Федеральной службы судебных приставов по Мурманской областиУФССП России по […]
  • Воинская часть спутник мурманск морская пехота Воинская часть 38643 — 61 Киркенесская Краснознаменная бригада В поселке Спутник Мурманской области расположена воинская часть 38643 (61 Киркенесская Краснознаменная бригада), на территории дислокации данной […]
  • Раздел имущества при разводе супругов кредит Как делится кредит при разводе? Да, при разделе имущества будут делится и кредиты, причем вне зависимости от того, кто из супругов брал такой кредит. В соответствии со ст. 65 Семейного кодекса Украины (СКУ) […]